Как провести риск-анализ договоров аренды недвижимости

В правовом заключении – подробный анализ условий договора аренды недвижимости. Все условия разделили на три категории: с высоким, средним и низким риском. Это поможет тратить на анализ договора меньше времени и сфокусироваться на самых спорных формулировках. Бонус – excel-матрица, с помощью которой сможете быстро найти рисковые условия в договоре аренды недвижимости.

В основе правового заключения – анализ более чем 500 судебных дел по арендным спорам за 2022–2023 годы. Мы выяснили, какие ошибки и неточности при составлении договора приводят к негативным последствиям для сторон договора: от необходимости тратить время на исправление ошибок и переподписание документов до признания договора незаключенным. Все условия разбили на три группы в зависимости от степени риска для сторон: высокий, средний и низкий.

В правовом заключении дали подробное описание всем условиям и предложили варианты формулировок для арендодателя и арендатора. Свои выводы подкрепили примерами из судебной практики. Если у вас нет времени читать все правовое заключение, воспользуйтесь оглавлением слева от текста: можете выбрать только условия с высоким риском или только те условия, которые вызывают у вас сомнения. Также можете скачать памятку с категориями риска или использовать для работы гугл-таблицу с подробным анализом условий в зависимости от степени риска.
Памятка по рискам в договоре аренды Скачать памятку

Чтобы получить доступ к гугл-таблице с подробной матрицей рисков по договору аренды недвижимости, напишите в чат онлайн-помощнику фразу «риск-анализ». Помощник пришлет ссылку. Ниже – короткая видеоинструкция, которая быстро сориентирует вас в матрице и сделает работу с ней наиболее эффективной.
Видеоинструкция 1. Как работать с матрицей по риск-анализу договора аренды

В этом разделе – условия договора аренды, которые приведут к отказу от договора, его недействительности или незаключенности, а также значительным финансовым потерям.

Предмет договора
Предмет договора – условие с высоким риском для обеих сторон. Это существенное условие в силу прямого указания закона, без которого договор нельзя считать заключенным (п. 3 ст. 607 ГК). Без этого условия правоотношения не возникнут и не получится потребовать от контрагента исполнения обязательств. Условие о предмете комбинированное и включает в себя описание объекта аренды, юридический титул арендодателя, цель использования и сведения об обременениях объекта. Все условия перечислили в таблице. Мы рекомендуем предусмотреть их все в договоре. Кнопки в таблице кликабельные – можете выбрать только те условия, которые хотите проверить.

Чтобы не возникло споров о том, что именно должен передать арендодатель, нужно подробно описать объект аренды. Иначе арендатор рискует получить не то имущество, на которое рассчитывал.

ПРИМЕР
Суд признал договор незаключенным, потому что неясно, какую часть земельного участка арендовали

Арендодатель заявил о включении долга по арендным платежам в реестр кредиторов арендатора. Суд посчитал договор аренды незаключенным. По условиям арендатор должен был получить в пользование только часть земельного участка. Но в договоре стороны не указали какую и не приложили схему, из который было бы ясно, что именно получил арендатор. Акт о передаче земли отсутствует (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.07.2021 № Ф07-9866/2021 по делу № А56-112839/2019).

Самый надежный способ избежать риска – описать недвижимость на основании выписки из ЕГРН. Дополнительно можно использовать документы технической инвентаризации. Арендатору, который получил проект договора от арендодателя, необходимо сверить текст договора с выпиской. Арендодатель может допустить ошибку или описку. Не рекомендуем использовать бумажные свидетельства о праве собственности как источник информации об объекте. Данные между таким документом и сведениями из ЕГРН могут расходиться.

Если нужно индивидуализировать в договоре часть помещения, можно обозначить сдаваемый объект на поэтажном плане или составить собственный графический план. Документы достаточно оформить приложениями к договору и заверить подписями сторон. Суды признают это правомерным (определение Верховного суда от 13.07.2021 № 308-ЭС21-10394).

Мы подготовили две памятки, которые помогут сформулировать условие об объекте аренды. Одна памятка – для зарегистрированного объекта недвижимости, вторая – для части объекта недвижимости.