2024-08-26 13:40 Управление МКД

Когда можно требовать с провайдера оплату за аренду общего имущества в МКД

Опубликовали изменения в Положение о лицензировании управления МКД

Сусана Киракосян

кандидат юридических наук, доцент, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, председатель Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

По общему правилу УО, ТСЖ, ЖСК не могут требовать с провайдеров оплату за пользование или доступ к общему имуществу в МКД. Но есть четыре исключения, когда можно добиться оплаты:

провайдер не вносил плату за период до вступления в силу Закона № 67-ФЗ;
провайдер не вносил плату за период после вступления в силу Закона № 67-ФЗ и до момента отмены платных условий в договоре с провайдером
провайдер размещает транзитные сети;
провайдер оказывает услуги связи юридическим лицам, арендаторам.

Разберем подробней основания взыскивать плату в каждом из случаев.

Во-первых, за период, предшествующий вступлению в силу Закона № 67-ФЗ (до 6 апреля 2024 года) управленцы могут в интересах собственников выставить арендную плату или взыскать неосновательное обогащение. Есть также основания потребовать данную оплату, если она установлена по решению ОСС «задним числом» (определение Верховного Суда РФ от 11.09.2023 № 307-ЭС23-15688).

Во-вторых, за период с момента вступления в силу Закона № 67-ФЗ до отмены платных условий в договоре с провайдером или расторжения такого договора в целом, управленцы также могут взимать плату по заключенным с провайдерами договорам. Ведь договор продолжает действовать, а принятые сторонами обязательства должны исполняться надлежаще. Это касается также условий об оплате (ст. ст. 309-310 ГК). Понудить провайдера вносить плату невозможно после того, как провайдер заявил о расторжении договора в силу части 4 статьи 3 Закона № 67-ФЗ.

Если провайдер не заявил о расторжении договора и при этом не вносит плату, здесь есть вероятность обязать его оплатить по двум причинам:

провайдер не воспользовался правом на расторжение договора:
Закон № 67-ФЗ не имеет обратной силы и применяется к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон нормам закона. Но в пункте 2 статьи 422 ГК есть оговорка. По ранее заключенным договорам все условия сохраняют свое действие, если иное не установлено в законе (ч. 2 ст. 422 ГК).

В-третьих, право на оплату сохраняется, когда речь идет о транзитных сетях провайдеров. Решение о размещении транзитных сетей принимают собственники на ОСС, в повестку дня включите вопросы (ч. 1 ст. 46 ЖК):

о передаче общего имущества в пользование оператора связи для размещения транзитных сетей;
об утверждении условий договора пользования общим имуществом для размещения транзитных сетей оператором связи;
о наделении УО (или ТСЖ, ЖСК) полномочиями заключать договоры с операторами связи от лица собственников помещений в МКД;
об утверждении размера платы за пользование общим имуществом оператором связи с целью размещения транзитных сетей;
о порядке использования полученного дохода от размещения оператором связи транзитных сетей.

Пример

Собственники доказали возможность взимать плату с провайдера за размещение транзитных сетей

Суд удовлетворил требования председателя совета МКД об обязании ПАО «ВымпелКом» заключить с собственниками договор аренды мест общего пользования МКД. А в случае неисполнения решения суда в части заключения договора, обязать демонтировать оборудование, размещенное на местах общего пользования с последующим восстановлением мест общего пользования в первоначальное состояние.

Суд отметил, что норма ЖК РФ (ч. 4.2 ст. 36) предусматривает безвозмездное размещение оператором оборудования только в целях предоставления абоненту – гражданину услуг связи. На размещение оператором оборудования в иных целях данная норма не распространяется и подлежит применению общее правило, установленное ч. 3 ст. 6 ФЗ "О связи". В связи с этим, собственники МКД вправе требовать от оператора заключение договора и плату за использование мест общего пользования МКД в целях размещения транзитных кабелей, т.к. данное оборудование не используется для предоставления услуг собственникам данного дома (решение Фрунзенского районного суда города Владивостока от 15.04.2024 по делу N 2-561/2024).

В-четвертых, право на оплату сохраняется при использовании общего имущества для оказания услуг связи абонентам – юридическим лицам, а также арендаторам, нанимателям по договору коммерческого найма, найма служебных помещений и других пользователей. Ведь в законе субъектный состав вполне конкретно поименован «абонент-гражданин, являющийся собственником помещения в многоквартирном доме или наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма».

В обозначенных исключениях у собственников сохраняется право определять условия «входа» в МКД провайдера и брать оплату за пользование общим имуществом. В противном случае провайдер не вправе по своему усмотрению размещать оборудование в технических и иных помещениях дома при отсутствии согласия собственников помещений в МКД.

Источник изображения Freepik

Получить все материалы