Кто и как должен оплатить подготовку дома к проверке пожнадзора и мероприятия по ее итогам

Чтобы подготовиться к проверке пожнадзора или выполнить требования инспектора, понадобятся деньги. УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК оспаривают предписания пожарных на том основании, что мероприятия не включены в договор управления или смету. Судьи считают, что безопасность важнее денег. В рекомендации два судейских подхода и три ситуации, когда требования инспектора можно не исполнять.

Елена Шоломова

юрист, председатель правления ТСН «Зеленая, 22»

Все включено

Вы обязаны постоянно обеспечивать пожаробезопасность общего имущества МКД. Довод о недостатке денежных средств суды не принимают. Бремя незапланированных затрат на содержание и ремонт с учетом его естественного износа суды признают предпринимательским риском управленцев.

Обязанность обеспечить меры пожарной безопасности на территории МКД предусматривает подпункт «е» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491. Поэтому отсутствие условия об обеспечении пожаробезопасности в договоре управления МКД не освободит вас от ответственности. Выполнение работ, которые обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации МКД, возложено на вас по умолчанию.

Такой судейский подход отражен в судебных актах:

• в постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 по делу № А43-8800/2014. УО оспорила решение Госпожнадзора и суда первой инстанции. В качестве доводов указала, что не обязана соблюдать меры пожарной безопасности в силу условий договора. Апелляционный суд не принял довод УО и поддержал решение суда первой инстанции;
• постановлении ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2013 по делу № А26-9656/2012. Суд отклонил доводы кассационной жалобы УО и указал, что МКД должен отвечать требованиям пожарной безопасности независимо от желания собственников помещений. Нежелание собственников включать затраты на пожаробезопасность дома в статью расходов по содержанию МКД не освобождает УО от ответственности.

Деньги можно собирать отдельно

Примите все меры для одобрения собственниками выполнения противопожарных мероприятий. Суд учтет ваши старания и освободит от ответственности, если согласия собственников вы так и не получили.

Если работы по устранению нарушений требований пожаробезопасности носят капитальный характер, получите решение общего собрания собственников помещений. Для этого инициируйте общее собрание и разъясните собственникам виды, сроки и стоимость выполнения работ. Тогда инспекторы Госпожнадзора не смогут доказать вашу вину в правонарушении, даже если собственники не примут решение о проведении капитального ремонта.

Получается, что важно установить, носят ли те или иные работы, услуги по устранению нарушений требований ПБ капитальный характер.

Принцип наличия или отсутствия вины действует также в случае, когда собственники не одобрили большие финансовые затраты на мероприятия по пожарной безопасности. К большим затратам можно отнести, например, проверки и испытания на пожаропрочность отдельных элементов МКД. Стоимость таких испытаний может превышать 100 тыс. руб.

Судейский подход о праве управляющей МКД организации привлекать дополнительные денежные средства для пожаробезопасности МКД отражен в постановлениях:

• Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2014 по делу № А60-8210/2014. Собственники приняли решение не оплачивать за счет личных средств работы по устранению нарушений требований пожарной безопасности. Госпожнадзор привлек ТСЖ к административной ответственности. Судьи освободили ТСЖ от ответственности, так как товарищество предприняло меры по привлечению денежных средств собственников на проведение противопожарных мероприятий;
• ФАС Волго-Вятского округа от 25.04.2014 № А28-9515/2013. УО привлекли к административной ответственности за нарушение требований по пожарной безопасности. УО оспорила решение, указала, что собственники отказались проводить и оплачивать работы по капитальному ремонту. Судьи не приняли довод УО, мотивируя это тем, что компания не инициировала собрание собственников и не разъяснила необходимость устранения нарушений требований пожаробезопасности.

Причины нарушений требований пожарной безопасности и действия УО

Требования инспектора, которые можно считать неисполнимыми

Если вы столкнулись с неисполнимым требованием инспекторов Госпожнадзора, обжалуйте его. Суд отменит требование, потому что предписание надзорного органа должно содержать законные требования и быть реально исполнимым.

Дело в том, что требования, для устранения которых нужна реконструкция МКД, неправомерны. Потому что выполнить такие предписания без объемно-планировочных и конструктивных решений не удастся.

Приведем несколько примеров неисполнимых требований:

• увеличить ширину лестничных площадок (если она менее ширины марша);
• увеличить размеры выходов на кровлю;
• выполнить одинаковой высотой ступени;
• увеличить ширину эвакуационных выходов;
• оборудовать сквозные проходы через лестничные клетки здания;
• предусмотреть в подвальном этаже не менее двух окон.

Подобные изменения способны привести к нарушению целостности строительных конструкций здания. Суды отменяют предписания с заведомо неисполнимыми требованиями, вот примеры.

1. УО обратилась в суд с требованием об отмене предписания Госпожнадзора. Суд второй инстанции жалобу УО удовлетворил, так как признал предписание заведомо неисполнимым. Кассационный суд поддержал решение апелляционной инстанции (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.03.2013 по делу № А32-3378/2012).

2. Суд частично удовлетворил требование УО об отмене предписания. При вынесении решения суд учел год постройки зданий, материал чердачных перекрытий и сделал вывод о невозможности исполнения требований пункта 8.4 СНиП 21-01-97* (утратил силу) (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2014 по делу № А32-27376/2013).