Мы выбрали самые интересные вопросы ваших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.
Екатерина Кожекина
редактор-эксперт справочной системы «Управление МКД»
1. Могут ли привлечь к ответственности, если управленец отказывается обслуживать земельный участок рядом с МКД, так как он не относится к общему имуществу?
По общему правилу не могут.
УО обязана содержать земельный участок, если он входит в состав общего имущества собственников помещений. Такое правило следует из части 1 статьи 36, частей 1.1, 2.2, 2.3 статьи 161 ЖК, пункта 11 Правил № 491 (далее – Правила № 491). Обслуживать территории, которые выходят за рамки общедолевой собственности, должны их владельцы. Обязанность установлена статьей 210 ГК, пунктом 15 Правил № 491.
Однако на практике ГЖИ привлекают УО к административной ответственности за ненадлежащее содержание придомовой территории и элементов благоустройства независимо от того, относятся они к общему имуществу или нет. Поэтому рекомендуется согласовать условия содержания прилегающей к МКД территории с собственниками и прописать их в договоре управления МКД.
Кроме того, обязанность заниматься благоустройством прилегающих к МКД территорий, не относящихся к общему имуществу, может быть предусмотрена законодательством субъекта РФ и органов МСУ о санитарном содержании и благоустройстве территорий.
2. Кто подписывает акты приемки работ и услуг по содержанию общего имущества, если председатель и члены совета МКД больше не собственники помещений?
Это вопрос спорный. Рекомендуем выбрать таких лиц на ближайшем ОСС.
Акты приемки оказанных услуг, выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества подписывает председатель совета МКД или уполномоченный ОСС собственник помещения. Это следует из положений пункта 4 части 8 статьи 161.1 ЖК, формы акта, утвержденной приказом Минстроя от 26.10.2015 № 761/пр.
Если совет МКД не выбран, отказывается от подписи, утратил легитимность, а ОСС не утвердило уполномоченное лицо на подписание актов, рекомендуется подписать акты:
одним или несколькими собственниками помещений в МКД – есть риск оспаривания актов;
в одностороннем порядке – нужно указать причины таких действий.
Обратите внимание, что суды придерживаются позиции, согласно которой выполнение работ можно подтвердить односторонним актом приемки самостоятельно или в совокупности с другими доказательствами, если заказчик уклоняется от приемки либо немотивированно отказывается от подписания акта. Суды делают вывод о том, что при уклонении заказчика от подписания акта без мотивированного отказа обязательства подрядчика считаются исполненными и подлежат оплате со стороны заказчика. Руководствуются статьями 702, 711, 720, 758, 759 ГК.
Например, определения ВАС от 09.03.2011 № ВАС-18556/10 по делу № А43-2812/2009-25-108, от 10.02.2011 № ВАС-611/11 по делу № А66-530/2010, от 17.12.2010 № ВАС-16513/10 по делу № А45-23134/2009, от 23.08.2010 № ВАС-10833/10 по делу № А40-93386/09-48-796.
Чтобы избежать спорных ситуаций при оформлении и подписании актов приемки выполненных работ, целесообразно внести изменения в договор управления или в новых договорах на управление МКД предусмотреть:
сроки и порядок подписания актов – с 1 сентября с учетом приказа Минстроя от 22.05.2026 № 318/пр;
перечень лиц, которые вправе подписывать акты при невозможности подписания актов уполномоченными лицами из-за их отсутствия, неизбрания, болезни, отъезда и т. д., а также уклонения от подписания актов без мотивированных оснований.
Поэтому если не утвердили лиц, которые уполномочены подписать акты приемки при невозможности подписания советом МКД, вынесите этот вопрос на ближайшее ОСС. Решение принимают простым большинством голосов от общего числа голосов участников собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК).
3. Изменились ли правила внесения платы за ЖКУ для нанимателей по договорам соцнайма?
Нет, общие правила не изменились.
Плату за жилое помещение наниматель вносит в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения (ч. 3 ст. 682 ГК). Следовательно, порядок внесения платы устанавливает собственник жилищного фонда, в котором снимается жилое помещение.
Если договором найма сроки не предусмотрены, наниматель должен вносить плату ежемесячно в порядке, установленном ЖК, то есть до 15-го числа месяца, следующего за истекшим (ч. 1 ст. 155 ЖК).
4. Если собственники самостоятельно провели дополнительное озеленение во дворе – посадили кустарники, цветы – обязана ли УО ухаживать за этими растениями?
Ответ зависит от положений договора управления МКД.
УО отвечает перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг, выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества. Это следует из частей 1, 1.1, 2.3 ст. 161 ЖК, положений Минимального перечня услуг и работ, утвержденного постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290, Правил № 170.
УО обязана обеспечить сохранность зеленых насаждений на придомовой территории и надлежащий уход за ними. Это предусмотрено пунктами 3.8.3, 3.9.1 Правил № 170.
При этом есть практика, когда в состав общего имущества буквально поштучно включают определенные виды деревьев, кустарников и цветов, которые высадили в том числе застройщик МКД или собственники помещений в таком доме. В таком случае условиями договора управления МКД может быть установлена буквальная обязанность УО по уходу за растениями.
Если в договоре управления МКД отсутствует такая обязанность УО, то управленец выполняет только тот комплекс работ, который определен Правилами № 170 и нормами регионального законодательства в отношении ухода за зелеными насаждениями.
5. Как работнику УО, ТСЖ, ЖСК подтвердить свой статус жителю МКД, чтобы провести работы в его помещении?
Необходимы документы, подтверждающие личность и полномочия работника.
Потребитель вправе требовать от представителя исполнителя предъявлять документы, которые подтверждают его личность и полномочия на доступ в жилое и нежилое помещение потребителя, в том числе для проверки приборов учета, снятия показаний, для осмотра состояния внутриквартирного оборудования, выполнения ремонтных работ, ликвидации аварии.
Такое право потребителя установлено подпунктом «ж» пункта 33 Правил № 354.
Документы, которые подтверждают полномочия представителя, сотрудника управляющей МКД организации на доступ в помещение, – наряд, приказ, задание исполнителя о направлении этого сотрудника для проведения работ (подп. «ж» п. 33 Правил № 354). Это могут быть иные подобные документы, а также как дополнение – брендированная спецодежда сотрудников управленца, по которой собственники смогут их узнать.
6. Вправе ли ОСС принять решение о времени проведения ремонта в жилых помещениях МКД?
Нет, не вправе.
Решение вопроса о времени проведения ремонтных работ не входит в компетенцию ОСС (ч. 2 ст. 44 ЖК). Такое время устанавливают региональные нормативные акты. Например, в Москве ремонтные работы в жилых и нежилых помещениях запрещены с 19 до 9 часов и с 13 до 15 часов, а также в воскресенье и нерабочие праздничные дни. Запрет установлен пунктом 1.1 Закона г. Москвы от 12.07.2002 № 42 «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москве».
Если ОСС примет решение о проведении ремонта в помещениях МКД, которое будет отличаться от установленного законом, такое решение ничтожно (п. 3 ст. 181.5 ГК).
7. Вправе ли управляющая МКД организация кредитовать своих сотрудников?
Закон этого не запрещает. Но нужно учитывать, что такое кредитование не подпадает под правила о потребительском кредитовании.
Под профессиональной деятельностью по предоставлению потребительских займов понимают деятельность юридического лица или ИП по предоставлению потребительских займов в денежной форме. Исключение – займы, которые работодатель предоставляет работнику, займы физическим лицам – учредителям (участникам) или аффилированным лицам коммерческой организации, займы брокера клиенту для совершения сделок купли-продажи ценных бумаг, иных случаев. Такие правила следуют из пункта 5 статьи 3 Закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ.
Таким образом, управленец может выдавать заем своему работнику по обычному договору займа в рамках статьи 807 ГК.
8. Вправе ли собственник помещения получить в ЖСК информацию о составе правления кооператива, выполняемых им функциях, размере вознаграждения?
Да, вправе.
По общим правилам ЖСК обязан раскрывать информацию о своей хозяйственной деятельности, в том числе по обращениям собственников помещений в МКД, в порядке, видах, объемах и сроках, которые предусмотрены:
разделом VIII Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416;
главой XI приложения к приказу Минстроя от 07.02.2024 № 79/пр;
отдельными нормами Правил № 354.
Кроме того, ЖСК обязано предоставить по требованию собственников помещений возможность ознакомиться со следующими документами:
устав ЖСК и внесенные в него изменения, свидетельство о государственной регистрации кооператива;
реестр членов ЖСК;
бухгалтерская (финансовая) отчетность ЖСК, сметы доходов и расходов кооператива на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения;
заключения ревизионной комиссии (ревизора) ЖСК;
документы, подтверждающие права ЖСК на имущество;
протоколы общих собраний членов ЖСК, заседаний правления кооператива и ревизионной комиссии ЖСК;
документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов кооператива;
техническая документация на МКД и иные связанные с управлением МКД документы;
иные предусмотренные ЖК, уставом кооператива и решениями общего собрания членов ЖСК внутренние документы кооператива.
Такое правило следует из части 3 статьи 143.1 ЖК с учетом ...