2024-05-20 14:10 Управление МКД

Как согласовать и установить кондиционер на фасаде МКД. Ответы на вопросы руководителей УО, ТСЖ, ЖСК

В рекомендации разъяснили, с кем нужно согласовать установку внешнего блока кондиционера на фасаде МКД. Выясните, обязаны ли УО, ТСЖ, ЖСК требовать демонтировать несогласованный кондиционер и как действовать в этом случае. Примеры помогут разобраться, как суды решают споры о размещении кондиционеров на фасадах МКД.

Елена Ведищева

редактор журнала «Управление многоквартирным домом»

С кем нужно согласовать установку кондиционера на фасаде МКД

Установку внешнего блока кондиционера нужно согласовать с органом исполнительной власти вашего региона. Например, в муниципалитете или органе МСУ. Как правило, такая услуга доступна на сайте «Госуслуги». Кроме того, чтобы законно установить кондиционер, понадобится согласие других собственников в МКД. Особое правило действует, если ваш дом – объект культурного наследия. В этом случае согласованием занимается специальный орган.

Кто и как вправе использовать фасад МКД

Стены МКД как ограждающие конструкции входят в состав общего имущества дома (ч. 1 ст. 36 ЖК, п. 1 ст. 290 ГК, п. 2 Правил № 491). Когда собственник размещает на фасаде МКД наружный блок кондиционера, он пользуется общим имуществом в МКД, поэтому он руководствуется нормами жилищного законодательства. Такое правило следует из статьи 4 ЖК.

Собственники помещений вправе пользоваться и распоряжаться общим имуществом. Решение о пользовании они принимают совместно на ОСС (ч. 2 ст. 36, ст. 44 ЖК). Соглашения всех участников общедолевой собственности для использования такого имущества требует и статья 247 ГК. Если согласия достичь не получится, порядок пользования установит суд.

На то, что размещение наружного блока кондиционера нужно согласовать, указывает также норма пункта 3.5.8 Правил, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170. Она вменяет управляющей МКД организации в обязанности не допускать установку кондиционеров без соответствующего разрешения.

Судебная практика по разрешению споров о законности требований согласовать размещение кондиционеров на фасаде МКД неоднозначна. В последнее время Верховный суд больше склоняется к тому, что устанавливать оборудование на общем имуществе любое юридическое или физическое лицо может только с разрешения общего собрания собственников. Даже если это лицо – собственник помещения в данном МКД и размещает оборудование в пределах части фасада, где расположено его помещение (см. пример).

ПРИМЕР

Суд подтвердил, что собственники не вправе единолично пользоваться общим имуществом

Верховный суд рассматривал требование владельца квартиры к собственнику нежилого помещения – юрлицу демонтировать вентиляционное оборудование и блоки системы кондиционирования. Суд выяснил, что ответчик не получал разрешение общего собрания на использование общего имущества в МКД.

Позиция Верховного суда

Высшая инстанция поддержала вывод апелляционной инстанции о том, что собственники помещений в МКД единолично, в отсутствие решения общего собрания не вправе пользоваться общим имуществом. Суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался разъяснениями из пункта 7 постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». Пленум указывал, что передача отдельных частей здания в пользование допускается по соглашению сособственников общего имущества. Но в рассматриваемом деле такого соглашения не было.

Верховный суд не принял ссылку ответчика на то, что он провел все работы в соответствии с утвержденным правительством Москвы регламентом, который не обязывает согласовывать их с собственниками помещений. Высшая инстанция процитировала собственные неоднократные разъяснения по этому вопросу:

Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного суда 04.12.2013 (п. 39);
Обзор судебной практики Верховного суда № 1 (2017), утвержденный Президиумом Верховного суда 16.02.2017 (п. 23);
определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда от 05.12.2016 № 304-ЭС16-10165 по делу № А45-13856/2015;
определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 12.11.2019 № 34-КГ19-9.

Суть в том, что собственник обладает равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом МКД. Но он вправе реализовать такое право лишь после достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. И разрешение уполномоченного органа на проведение работ не отменяет необходимости получить разрешение ОСС (определение Верховного суда от 28.12.2020 № 305-ЭС20-17471 по делу № А40-219601/2018).

Позиция Конституционного суда

Компания – ответчик по делу № А40-219601/2018 пыталась оспорить конституционность пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК. Полагала, что отнесение к компетенции общего собрания собственников вопросов пользования общим имуществом позволяет ограничивать права собственников нежилых помещений в угоду владельцам квартир, препятствует использованию нежилых помещений в соответствии с его назначением.

Конституционный суд не принял жалобу к рассмотрению. Суд указал, что оспариваемая норма воспроизводит право в части 4 статьи 36 ЖК – объекты общего имущества можно передавать в пользование иным лицам по решению общего собрания собственников, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Данное правовое регулирование соответствует требованиям статей 246 и 247 ГК о порядке пользования и распоряжения общим имуществом, обеспечивает баланс интересов всех собственников в доме, не препятствует созыву общего собрания для решения вопросов о передаче в пользование собственника нежилого помещения объектов общего имущества и об условиях такой передачи (ч. 2 ст. 45 ЖК). Оспариваемая норма не нарушает конституционные права заявителя.

Как взаимодействовать с органами МСУ по вопросам установки кондиционеров

Монтаж кондиционера на фасаде МКД может потребоваться согласовывать с местным органом исполнительной власти. Он вправе устанавливать порядок размещения наружных блоков кондиционеров на стенах МКД. Если есть местный или региональный нормативный акт, регулирующий эту сферу, проинформируйте о нем собственников помещений. Как правило, услуга по согласованию установки кондиционера доступна на сайте госуслуг вашего региона.

Например, в Санкт-Петербурге блоки систем кондиционирования считают элементами благоустройства. Требуется получить задание на разработку проекта благоустройства и согласовать такой проект в Комитете по градостроительству и архитектуре. Регулирует процедуру постановление правительства Санкт-Петербурга от 09.11.2016 № 961.

Есть муниципальное законодательство, которое оговаривает сохранение архитектурного облика зданий. Выясните, какие правила действуют в вашем регионе (см. пример).

ПРИМЕР

Особенности установки кондиционеров в Краснодаре

Условия о месте размещения наружных блоков систем кондиционирования и вентиляции установлены для зданий, расположенных вдоль магистральных улиц и в границах территории исторического поселения города. В этих зданиях разрешено использовать только дворовые фасады. Если технически невозможно исполнить это требование, рекомендуют размещать кондиционеры на кровле либо окрашивать их в цвет фасада (п. 23 Правил благоустройства территории муниципального образования город Краснодар, утв. решением городской Думы Краснодара от 22.08.2013 № 52).

В Подмосковье, например, нет правил, которые бы обязывали согласовывать размещение кондиционеров в МКД. Необходимо лишь исключить вредное воздействие на элементы зданий, не размещать наружные блоки кондиционеров на архитектурных деталях, элементах декора, поверхностях с ценной архитектурной отделкой. На это указывает Закон Московской области от 30.12.2014 № 191/2014-ОЗ «О регулировании дополнительных вопросов в сфере благоустройства в Московской области». Муниципалитеты области приняли свои правила благоустройства, взяв за основу этот областной закон и не детализируя процессы согласования.

Но, если собственник получил разрешение органа власти и установил кондиционер без согласования с общим собранием собственников, его действия суд может признать незаконными. Такой вывод апелляционной инстанции поддержал Верховный суд в определении от 28.12.2020 № 305-ЭС20-17471.

ВНИМАНИЕ

Для МКД-памятников истории и культуры обычно действует особый порядок размещения кондиционеров

Например, в Москве на таких МКД нельзя установить кондиционер. Необходимо разработать проект и согласовать его с уполномоченным органом. Так предписывает статья 33 Закона г. Москвы от 14.07.2000 № 26 «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры».

Когда управленец должен согласовать размещение кондиционера на фасаде МКД

Собственники обращаются в УО, ТСЖ, ЖСК, чтобы согласовать установку внешнего блока кондиционера. Исходят они из того, что управленец отвечает за сохранность общего имущества и безопасность проживания в доме. Но законодательство не наделило управляющих такой функцией.

Вопросы использования фасада МКД решают собственники на своем общем собрании (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК). Чтобы не созывать общее собрание каждый раз, при этом контролировать состояние общего имущества и быть в курсе, кто и какие конструкции, оборудование на нем размещает, предложите собственникам установить правила размещения кондиционеров на фасаде.

Собственники на общем собрании могут поручить управленцу согласовывать монтаж кондиционеров в соответствии с утвержденными ими правилами и контролировать исполнение этих правил. Для этого необходимо, чтобы решение приняли большинством не менее 2/3 голосов от общего количества голосов собственников в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК). Если есть местные или региональные акты, которые регулируют вопросы использования фасада, учтите их требования. При необходимости пропишите согласование размещения оборудования с органом МСУ.

Как обязать собственника демонтировать несогласованный кондиционер

УО, ТСЖ, ЖСК вправе требовать от собственника демонтировать внешний блок кондиционера, если его установили с нарушением. Управляющая МКД организация отвечает за сохранность общего имущества и безопасность жителей МКД (ч. 1, 1.1 ст. 161 ЖК). В частности, управленец обязан обеспечивать архитектурный облик МКД согласно проектной документации такого дома, не должен допускать, чтобы на стенах МКД устанавливали кондиционеры без разрешения. Такие правила следуют из подпункта «е» пункта 10 Правил № 491, пункта 3.5.8 Правил № 170.

Стены фасада МКД как ограждающие конструкции входят в состав общего имущества дома (ч. 1 ст. 36 ЖК, п. 1 ст. 290 ГК, п. 2 Правил № 491). Вопросы использования фасада МКД решают собственники на своем общем собрании (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК).

Для демонтажа кондиционера УО, ТСЖ, ЖСК рекомендуется:

запросить у собственника согласие ОСС на установку кондиционера и разрешительную документацию на него;
зафиксировать актом установку кондиционера;
потребовать письменно от собственника устранить нарушение – если кондиционер установлен самовольно;
направить документы о факте нарушения в орган МСУ, чтобы понудить собственника устранить нарушения;
обратиться в суд с исковыми требованиями о демонтаже кондиционера.

Суды чаще поддерживают иски о демонтаже установленных кондиционеров на фасадах МКД, если отсутствовали необходимые согласования. В таблице мы привели примеры судебной практики. Отказали потому, что истцы заявили о нарушении их прав, но не смогли обосновать, какие именно права нарушили.

ПРИМЕР

ТСЖ добилось демонтажа кондиционера, который установили с нарушением правил

Собственники помещений на общем собрании решили, что кондиционеры можно устанавливать только со стороны окон. Исполняя решение собрания, ТСЖ потребовало демонтировать кондиционер, установленный на фасаде здания со стороны балконов, и заделать технологические отверстия. Собственник отказался выполнить требования. Товарищество обратилось в суд.

Собственник ссылался на то, что кондиционер установили до того, как было принято решение о разрешенных местах установки оборудования. Суды трех инстанций подтвердили правомочность требований ТСЖ.

Судьи исходили из того, что ответчик разместил кондиционер на фасаде МКД без согласования с другими собственниками помещений в доме. А это нарушает правила использования общего имущества, установленные гражданским и жилищным законодательством (определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 26.11.2020 № 88-8210/2020 по делу № 2-1094/2020).

СИТУАЦИЯ

Что делать, если обнаружили несогласованный кондиционер

Когда выявили нарушения, требуйте устранить их. Выгоднее пресечь неправомерные действия в самом начале, чем дожидаться жалоб от жителей и предписаний от надзорников. Если собственники управомочили вас согласовывать установку кондиционеров на фасаде и заключать договоры о пользовании общим имуществом, выполните следующие действия:

направьте предполагаемому нарушителю требование предоставить техническую и иную документацию на оборудование;
предупредите, что неисполнение требования может обернуться судебным иском;
предложите узаконить размещение кондиционера – сошлитесь на решение ОСС, на основании которого вы решаете вопросы использования фасада МКД;
обратитесь в суд – если собственник оборудования так и не выполнил требование.

СИТУАЦИЯ

Как реагировать на жалобу, если кондиционер капает на окно другого собственника

УО, ТСЖ, ЖСК в таком случае вправе обратиться к собственнику с требованием устранить нарушения или демонтировать кондиционер. Специальных норм по отводу конденсата от кондиционера федеральное законодательство не содержит. Однако специальные требования могут быть установлены на региональном уровне. Например, на территории Московской области уполномоченные органы не вменяют собственникам помещений получать разрешение, но обязывают установить кондиционеры:

при условии исключения их вредного воздействия на элементы здания. Наружные блоки кондиционеров должны устанавливаться так, чтобы конденсат, образующийся при работе кондиционера, не попадал на козырьки, окна и оконные сливы;
не допускать размещения наружных блоков кондиционеров на архитектурных деталях, элементах декора, а также их крепления, ведущего к повреждению архитектурных поверхностей.

Это установлено статьей 29 Закона Московской области от 30.12.2014 № 191/2014-ОЗ «О благоустройстве в Московской области».

В рассматриваемой ситуации рекомендуем собственнику или ТСЖ направить нарушителю, разместившему кондиционер, уведомление о проведении работ по устранению нарушений в установке или о демонтаже кондиционера.

Если в установленный срок собственник не произведет работы, то ТСЖ вправе обратиться в суд с требованием о демонтаже кондиционера. В данном случае ТСЖ должно доказать суду, что несанкционированная установка оборудования на ОИ в МКД мешает исполнению обязанностей ТСЖ по надлежащему содержанию ОИ (постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.10.2012 по делу № А56-42274/2011; апелляционное определение Московского городского суда от 30.05.2013 по делу № 11-14694; определения Санкт-Петербургского городского суда от 06.11.2013 № 33-16722/2013; от 09.04.2013 № 33-4459/2013).

СИТУАЦИЯ

Что делать, если собственник вывел конденсатоотводную трубку через отверстие в межпанельном шве

В указанном случае, если собственником помещения кондиционер на фасаде МКД установлен самовольно, это является нарушением прав собственников помещений в МКД, в том числе в части нарушения герметизации межпанельного шва МКД.

В указанной ситуации ТСЖ рекомендуется:

актом зафиксировать факт установки кондиционеров в неустановленном месте с нарушением целостности межпанельного шва;
письменно потребовать от собственника демонтажа кондиционера либо изменения схемы его подключения с восстановлением герметизации межпанельного шва;
направить документы о данном факте в орган МСУ для проведения мероприятий о понуждении собственника устранить допущенные нарушения;
обратиться в суд с исковыми требованиями о демонтаже установленного кондиционера и взыскании причиненного ущерба.

К общему имуществу собственников помещений в МКД относится фасад МКД, а также расположенные на таком фасаде элементы его конструкции, предусмотренные проектом МКД (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491).

ТСЖ обязано обеспечивать поддержание архитектурного облика МКД в соответствии с проектной документацией такого дома. Это определено подпунктом «е» пункта 10 Правил № 491.

Установка кондиционеров без соответствующего разрешения недопустима. Это установлено пунктом 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170.

Поэтому любые действия, связанные с изменением проектного решения МКД и нарушением архитектурного облика МКД, в том числе в части монтажа на фасаде МКД кондиционеров в не предусмотренном проектом МКД месте, должны выполняться после:

решения ОСС помещений в МКД о согласовании изменении внешнего облика фасада МКД, если такие изменения существенно влияют на целостность общего имущества собственников помещений в МКД;
согласования уполномоченного органа МСУ в изменении архитектурного облика фасада МКД.

При этом по смыслу части 1 статьи 25, части 1 статьи 26 ЖК, если в техническом паспорте на жилое помещение указаны места установки кондиционеров, такие действия собственника относятся к переустройству помещения, которые выполняются после получения согласования органа МСУ.

Как правило, на территориях субъекта РФ и/или муниципальных образований приняты и действуют нормативные акты, которые определяют порядок согласования изменений архитектурного облика фасада МКД.

Как получать плату за установленные кондиционеры

Да, если кондиционеры в составе общего имущества и собственники решили передавать их в пользование за плату. Объекты общего имущества можно передать в пользование как одному из собственников помещений, так и третьим лицам. Это касается и размещения систем кондиционирования на фасаде МКД – за них можно получать арендную плату. Чтобы предоставить в аренду стену МКД, потребуется провести общее собрание собственников, на котором квалифицированным большинством голосов:

принять решение о пользовании общим имуществом, в том числе о заключении соответствующих договоров, – необходимо не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД;
уполномочить управляющую МКД организацию заключать от имени собственников помещений договоры об использовании общего имущества;
наделить управленца правомочиями подписывать и согласовывать условия таких договоров.

Только после этой процедуры управляющая МКД организация сможет от имени собственников подписывать договор аренды, все приложения к нему, согласовывать цену и порядок расчета по договору, производить начисление, получение, взыскание платы, защищать интересы собственников от нарушений со стороны арендатора, используя право на односторонний отказ, взыскание неустойки, убытков и т. д.

ПРИМЕР

ТСЖ взыскало с компании неосновательное обогащение

Общее собрание собственников помещений в МКД уполномочило ТСЖ заключать договоры об использовании общего имущества, условия которых устанавливает правление товарищества. Правление определило размер платы за пользование общим имуществом.

Компания-арендатор нежилого помещения в МКД разместила на фасаде воздуховоды и кондиционеры. То есть пользовалась общим имуществом МКД, но плату за это не вносила. ТСЖ обратилось в суд.

Суд не принял доводы компании о том, что у нее не было информации о платности использования фасада МКД, так как ТСЖ не обращалось с предложением заключить договор. Судьи указали, что правила гражданского законодательства об обязательствах вследствие неосновательного обогащения применяются независимо от того, стало ли оно результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 ГК).

Компания выплатила ТСЖ неосновательное обогащение в размере платы за использование фасада за подтвержденные периоды размещения оборудования (определение Верховного суда от 13.01.2021 № 307-ЭС20-21233).

Получить все материалы