Сложный строительный проект: как распределить ответственность за подготовку ИД и не потерять часть документации и объемов

В рекомендации – кто обязан вести исполнительную документацию на сложных капитальных объектах, где одновременно работают техзаказчик, генподрядчик и несколько субподрядчиков. Вы узнаете, кто вправе заполнять и подписывать ИД. А также как распределить обязанности между участниками строительства, чтобы генподрядчик не оформлял весь комплект исполнительной документации сам.

Римма Сарвартдинова

Эксперт Системы Строительство, руководитель проектов по разработке ИД. Автор книги «Assistant in construction. Пособие по исполнительной документации». Автор и спикер тренингов и обучений для крупных строительных компаний

В условиях высокой конкуренции, дефицита финансирования и роста количества споров между участниками строительства исполнительная документация (ИД) становится не просто обязательным комплектом документов, а инструментом защиты бизнеса. Сегодня один из самых серьезных рисков для подрядчика – выполнить работы, но столкнуться с отказом в их приемке или оплате. Для генподрядчика риск не меньше – получить объект без надлежащей исполнительной документации и самостоятельно устранять последствия ошибок субподрядчиков.

Кроме того, в 2026 году закон ужесточил требования к СРО и специалистам независимого реестра строителей (НРС). Поэтому ответственность участников строительства за подготовку ИД все чаще становится предметом споров, проверок и претензий. На крупных объектах, где одновременно работают генподрядчик, субподрядчики, стройконтроль и авторский надзор, ошибка в документации может привести к замечаниям и проблемам с подтверждением работ и ответственностью сторон.

Кто участвует в формировании ИД при строительстве объекта

Прежде чем распределять обязанности по ведению исполнительной документации, необходимо четко определить, кто есть кто на строительной площадке. Ошибки в идентификации участников и их полномочий – главная причина будущих споров о праве подписи, законности стройконтроля и ответственности за недостатки в документах. Чтобы упростить эту задачу, мы составили схему и справочник с основными лицами, которые оформляют и подписывают ИД. Давайте разберемся в их ролях и типичных ошибках, которые возникают на практике.

Для того чтобы распределить обязанности по ИД, необходимо определить круг участников строительства и их полномочия. Ключевых участников процесса смотрите в памятке.

На практике ошибки в ролях и обязанностях чаще всего приводят к спорам о праве подписи ИД, законности стройконтроля, необходимости включать специалистов в НРС и ответственности за недостатки ИД. На схеме привели основных лиц, которые оформляют и подписывают ИД.

Основные лица, которые оформляют и подписывают ИД

В отдельном справочнике эксперты привели краткую информацию про основных участников строительства, которые готовят, оформляют и подписывают ИД. А также указали особенности их правового статуса и требования к членству в СРО. Таблица четко разграничивает, кто за что отвечает. Вы сразу увидите, кто является «Застройщиком», а кто – «Лицом, осуществляющим строительство» (ЛОС). Это исключает споры о том, кто должен подписывать акты, нести ответственность за качество и вести общий журнал работ.

На практике распределение функций между участниками строительства нередко вызывает споры, особенно при ведении исполнительной документации. Поэтому подробнее рассмотрим роль каждого участника строительства, особенности оформления ИД, а также наиболее распространенные практические ситуации и ошибки.

Застройщик и техзаказчик

На практике, когда участники строительства распределяют функции между собой, нередко возникают споры, особенно по ИД. Поэтому рассмотрим роль каждого участника строительства и типичные ошибки.

Застройщик – это физическое или юридическое лицо, которое обеспечивает строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объекта капитального строительства (ОКС), инженерные изыскания и подготовку проектной документации (ПД) (ч. 6 ст. 1 ГрК). Застройщик вправе передать свои функции техзаказчику. Например, в том случае, если застройщик не состоит в СРО. Тогда техзаказчик организует и управляет строительством, заключает договоры, обеспечивает документацию, осуществляет стройконтроль и иные функции по договору (ч. 22 ст. 1 ГрК).

Техзаказчик должен иметь членство в СРО в области (ч. 22 ст. 1 ГрК):

• инженерных изысканий;
• архитектурно-строительного проектирования;
• строительства, реконструкции, капитального ремонта и сноса ОКС.

Генподрядчик и субподрядчик

Лицом, которое осуществляет строительство, может быть застройщик, юрлицо или ИП, которые заключили договор стройподряда с застройщиком или техзаказчиком. Именно этот субъект считается лицом, осуществляющим строительство (ЛОС). На практике чаще всего это генподрядчик. Субподрядчик не является лицом, которое осуществляет строительство, поскольку не заключает договор напрямую с заказчиком.

Поскольку на объекте может быть одно или несколько ЛОС, вопрос, кто ведет ИД, требует отдельного уточнения. По общим правилам эту обязанность возлагают на ЛОС, но взаимодействие с субподрядчиками также имеет свои особенности. Важно понимать, какие документы и в каком порядке нужно передавать генподрядчику, чтобы обеспечить приемку работ и ввод объекта в эксплуатацию. Как распределяют обязанности по ИД, описали в таблице.

Как распределить обязанности подрядчиков по подготовке ИД

Генподрядчику выгодно закрепить в договоре подряда правила и сроки оформления документации. А субподрядчику необходимо всегда страховать себя и фиксировать факты выполнения работ, а также передачу ИД генподрядчику.

Проектная организация и авторский надзор

Одной из базовых задач исполнительной документации является фиксация фактически выполненных работ. При этом сами работы должны соответствовать проектной документации. Поэтому при возникновении отклонений от проекта важно не только правильно отразить фактическое исполнение в исполнительной документации, но и обеспечить надлежащее оформление изменений проектных решений. В связи с этим рассмотрим, какие функции выполняют лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, и авторский надзор, а также кто вправе согласовывать и оформлять такие изменения.

На практике нередко смешивают понятия лица, которое готовит проектную документацию (ПД), и лица, которое осуществляет авторский надзор. Но это разные участники строительства, которые выполняют разные функции, не всегда это одна организация.

Кто готовит ПД. Лицо, которое готовит ПД, – это юридическое лицо или ИП, которые делают ПД на основании договора с застройщиком или техзаказчиком (ст. 48 ГрК). Это лицо разрабатывает проектную документацию и вносит в нее изменения, несет ответственность за проектные решения.

Кто проводит авторский надзор. Авторский надзор – это отдельный вид деятельности в рамках стройконтроля. Его осуществляет юрлицо или ИП, которые разработали ПД, или иное физическое или юридическое лицо, ИП с согласия лица, которое готовит ПД (п. 3.5 СП 246.1325800.2023). Авторский надзор проводят по отдельному договору с застройщиком или техзаказчиком.

Лицо, которое готовит ПД, и лицо, которое проводит авторский надзор, могут совпадать, но необязательно. На практике возможно, что:

• проект разрабатывает одна организация, а авторский надзор осуществляет другая;
• авторский надзор выполняет отдельный специалист по согласованию с проектировщиком;
• авторский надзор отсутствует, если он является необязательным.

Кто вносит изменения. Авторский надзор не может сам вносить изменения в ПД. Частая ошибка – согласовать изменение только записями в журнале авторского надзора. Но журнал нужен, чтобы фиксировать замечания, отклонения и контролировать соответствие работ проектным решениям. Сама по себе запись авторского надзора не дает разрешения проводить работы с отклонением от проекта.

Изменения в проектную документацию вносит лицо, которое ее готовит (ч. 7 ст. 52 ГрК). В отдельных случаях такие изменения также требуют повторно пройти экспертизу проекта. Соответственно, авторский надзор фиксирует замечания и контролирует соответствие работ проекту. А изменение проектных решений осуществляет проектная организация, которая готовит проектную документацию.

Строительный контроль

Стройконтроль – это комплекс мероприятий, направленных на проверку строительства (ч. 1 ст. 53 ГрК). Перечень мероприятий для стройконтроля смотрите в памятке.

Стройконтроль проводит:

• лицо, которое осуществляет строительство;
• застройщик, техзаказчик;
• лицо, ответственное за эксплуатацию объекта;
• региональный оператор.

На практике стройконтроль обычно разделяют на стройконтроль подрядчика и стройконтроль заказчика. А функции стройконтроля могут выполнять штатные специалисты организации (п. 5.1 СП 543.1325800.2024) и специализированная организация по договору (ч. 2 ст. 53 ГрК).

Для организации, которая проводит стройконтроль, от лица подрядчика членство в СРО в области строительства не нужно. А для тех, кто проводит стройконтроль от лица застройщика или техзаказчика, нужно (ч. 2 ст. 52 ГрК).

Требования к специалистам СК. Специалистов, которые осуществляют стройконтроль, назначают организационно-распорядительным документом. В установленных Правительством случаях специалисты СК должны быть аттестованы на право проводить стройконтроль (п. 6.2 СП 543.1325800.2024). Такие случаи установили в постановлении Правительства от 18.04.2023 № 616 – аттестация для стройконтроля необходима на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской и Херсонской областей.

Специалист стройконтроля должен обладать необходимой квалификацией, знаниями и опытом в области строительства (письмо Минстроя от 19.05.2026 № 11672-ОГ/02). Стройконтроль не могут проводить одни и те же работники от имени лица, которое осуществляет строительство, застройщика или техзаказчика (п. 5.1 СП 543.1325800.2024).

Обязан ли инженер СК состоять в НРС. Формально ГрК не содержит отдельной нормы, которая бы указывала, что специалист стройконтроля обязан состоять в НРС. Но такая обязанность фактически вытекает из совокупности норм ГрК и профессиональных стандартов. К трудовым функциям специалистов по организации строительства относятся организация строительного процесса, приемка работ, подписание отдельных документов в строительстве (ч. 5 ст. 55.5-1 ГрК). Cпециалисты по строительству осуществляют трудовые функции по профессиональным стандартам (ч. 6 ст. 55.5-1 ГрК). А стандарт «Специалист по организации строительства» включает функции стройконтроля (приказ Минтруда от 21.04.2022 № 231н).

Если специалист фактически выполняет функции стройконтроля, приемки работ и организации строительства, он должен быть включен в НРС. Название должности само по себе не имеет определяющего значения. Важны фактические трудовые функции. Требование о включении в НРС напрямую относится к ИП и юрлицам, которые являются членами СРО (письмо Минстроя от 11.03.2026 № 5390-ОГ/08, письмо Минстроя от 19.05.2026 № 11672-ОГ/02).

Как распределить ответственных представителей в строках актов ИД

Распределить подписи в актах освидетельствования на крупных стройплощадках – часто сложная задача. Когда в процессе задействовали генподрядчиков, несколько уровней субподрядчиков и стройконтроль, стандартные формы документов могут не подойти. Чтобы избежать путаницы и юридических рисков, важно понимать, как правильно вписать всех участников в строки акта, не ...