2025-04-30 15:50 Управление МКД

Как предъявить подрядчику претензии по качеству текущего ремонта

Эксперты системы УМД разобрали, что делать, если подрядчик некачественно выполнил работы. Пояснили, в какие сроки нужно предъявить претензию подрядчику, как ее составить и какие доказательства приложить к претензии.

Виктория Фролова

главный редактор Системы Юрист

Если подрядчик выполнил работы по текущему ремонту с ненадлежащим качеством, выполните пять действий:

уведомите подрядчика;
зафиксируйте недостатки;
выберите требование;
предъявите претензию;
подайте иск.

В зависимости от момента, когда управляющая МКД организация (УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК) обнаружила недостатки, можно сначала их зафиксировать или сначала уведомить подрядчика. Более того, договор на текущий ремонт может устанавливать иной алгоритм действий. Если его нарушить, то будете устранять недостатки за свой счет или выполнять работу заново.

Когда можно предъявить претензии

Чтобы предъявить претензии, нужны два условия:

результат работ должен быть ненадлежащего качества;
управляющая МКД организация должна обнаружить недостатки вовремя.

УСЛОВИЕ 1. Ненадлежащее качество результата работ

Можете ссылаться на ненадлежащее качество, если оно не отвечает:

условиям договора на текущий ремонт;
обычно предъявляемым требованиям;
обязательным требованиям закона или иных правовых актов.

Причем отступления подрядчика должны ухудшать результат работ.

Если суд придет к выводу, что недостатка на самом деле нет, то откажет в иске.

Ситуация

Можно ли предъявить претензии по качеству работ по текущему ремонту, если в договоре есть условие об освобождении подрядчика от ответственности за определенные недостатки

Да, это возможно, но придется доказывать еще и вину подрядчика.

Дело в том, что, согласно пункту 4 статьи 723 Гражданского кодекса РФ, подобные условия договора не освобождают подрядчика от ответственности. Но для этого нужно доказать, что недостатки возникли из-за его виновных действий или бездействия.

Ситуация 1. Качество не отвечает условиям договора.

Сошлитесь на нарушение условий договора, если он содержит требования к качеству. Они будут согласованы, если в договоре есть обязанность подрядчика соблюдать нормативные документы с такими требованиями. Речь идет в том числе о документах, которые не имеют обязательной силы, а применяются добровольно: ГОСТы, международные стандарты и стандарты предприятий, СанПиНы, методические рекомендации и т. д. Суд может признать качество работ ненадлежащим и сослаться на такие документы.

Если в договоре нет требований к качеству, то ссылки на него не помогут.

Ситуация 2. Качество не отвечает обычно предъявляемым требованиям.

Можете ссылаться на нарушение обычно предъявляемых требований, только если в договоре нет условий о качестве работ либо они неполные (п. 1 ст. 721 ГК РФ).

Ситуация 3. Качество не отвечает обязательным требованиям закона или иных правовых актов.

Ссылки на закон или иные правовые акты помогут, если в них есть обязательные требования к качеству работ (п. 2 ст. 721 ГК РФ).

Ситуация

Каким должно быть качество работ по текущему ремонту, если договор предусматривает более высокие требования, чем закон или иные правовые акты

Качество должно отвечать повышенным требованиям (п. 2 ст. 721 ГК РФ). Иначе оно будет ненадлежащим и управляющая МКД организация получит право предъявить подрядчику претензии.

УСЛОВИЕ 2. Срок для обнаружения недостатков

Срок обнаружения недостатков зависит от их явности. Если недостатки явные, то их нужно выявить при проверке хода и качества работы. О ненадлежащем качестве немедленно заявите подрядчику (п. 1 ст. 720 ГК РФ). Иначе в случае спора суд может не принять ссылки на такие недостатки.

Иные сроки действуют, если недостатки нельзя установить при обычном способе проверки хода и качества работ или приемке их результата.

Таблица 1. Срок, в течение которого нужно обнаружить недостатки

Гарантийный срок могут предусматривать закон, иной правовой акт, обычай или соглашение сторон (п. 1 ст. 722 ГК РФ). Причем последним может быть не только договор на текущий ремонт. Так, условия о гарантии качества можно включить, например, в акт сдачи-приемки. При этом стороны могут определить:

порядок исчисления срока – с какого момента он начинает течь;
продолжительность гарантийного срока;
порядок гарантийного обслуживания;
объем гарантии, то есть части результата работы, на которые распространяется гарантия.

В то же время гарантийный срок не начнет течь, если результат работы невозможно использовать по причинам, которые зависят от подрядчика (п. 6 ст. 724, п. 2 ст. 471 ГК РФ). Это возможно, например, когда подрядчик не передает документы, без которых невозможно использовать результат работы. Однако это правило диспозитивно и стороны могут предусмотреть иное.

Ситуация

Управляющая МКД организация обнаружила недостатки в работах по текущему ремонту и сообщила о них подрядчику в течение гарантийного срока. Каким будет новый гарантийный срок, если подрядчик выполнил работы заново

По общему правилу гарантийный срок будет той же продолжительности, что и для первоначального результата работы (п. 6 ст. 724, п. 4 ст. 471 ГК РФ). Однако закон, другие правовые акты и соглашение сторон могут предусматривать иное правило.

Уведомить подрядчика

О явных недостатках заявите подрядчику немедленно – как только обнаружите нарушение (п. 1 ст. 720, п. 2 ст. 748 ГК РФ). Так, Арбитражный суд Северо-Западного округа по одному из дел отметил: «Недостатки... являются очевидными (не работает часть оборудования), и об их наличии заказчик должен был заявить при подписании актов...» (постановление от 3 апреля 2017 г. № Ф07-1192/2017 по делу № А56-26641/2016).

О скрытых недостатках заявите в разумный срок после их обнаружения (п. 4 ст. 720 ГК РФ). Иначе рискуете потерять право ссылаться на ненадлежащее качество работ. Так, суд может сделать вывод, что подрядчика лишили возможности знать и доказать момент и причины проявления недостатков. В результате он не мог принять меры, чтобы в будущем с наименьшими затратами устранить недостатки.

Порядок уведомления зависит от обстоятельств, при которых обнаружили ненадлежащее качество работ.

Ситуация 1. Управляющая МКД организация обнаружила недостатки в присутствии представителя подрядчика.

Так, можете обнаружить недостатки, когда проверяете ход и качество работы или когда принимаете результат работ от подрядчика (п. 1 ст. 715, ст. 720 ГК РФ).

В таких случаях достаточно сразу указать представителю подрядчика на недостатки и вместе с ним зафиксировать замечания в акте.

Ситуация 2. Управляющая МКД организация обнаружила недостатки, когда представителя подрядчика нет рядом.

Письменно уведомите подрядчика о недостатках. В уведомлении:

опишите обнаруженные недостатки;
попросите подрядчика направить своего представителя, чтобы совместно составить акт обнаружения недостатков;
укажите дату, время и место составления такого акта.

Уведомление направьте заказным письмом с уведомлением о вручении.

Зафиксировать недостатки

Зафиксируйте недостатки работ подрядчика, чтобы предъявить ему претензию (ст. 65 АПК РФ).

Лучший вариант – составить акт о выявленных недостатках с подписями обеих сторон. Если подрядчик не явится, чтобы составить акт, или откажется его подписывать, составьте акт самостоятельно и направьте копию подрядчику. Такой документ будет ...

Информационный источник публикации Актион МЦФЭР

Источник изображения Freepik

Получить все материалы