Новости
2025-04-11 18:47 Юристу

Раздел недвижимости с маткапиталом. Интересные кейсы за 2021–2024 год

Раздел недвижимости с маткапиталом. Интересные кейсы за 2021–2024 год

В обзоре позиции судов по спорам о разделе недвижимости, приобретенной с помощью маткапитала. Выводы помогут понять, можно ли изменить режим имущества с помощью брачного договора, вернуть маткапитал при продаже квартиры в банкротстве и найти ответы на другие неочевидные вопросы.

Валерия Качура

адвокат, старший партнер Адвокатского бюро «Линия права»


Количество споров о разделе недвижимости с маткапиталом растет. Судебная практика показывает пробелы в законодательстве, и суды вынуждены формировать подходы к оформлению собственности, долям детей и обязанностям родителей. В обзоре – ключевые судебные позиции и тенденции в таких спорах. Практика поможет избежать ошибок при составлении соглашений и защитить права клиентов в подобных спорах. О том, как разделить совместно нажитое имущество супругов, рассказали в отдельном правовом заключении.

Выделить доли членов семьи в имуществе с залогом можно без согласия банка

В период брака супруги приобрели земельный участок и жилой дом с использованием кредитных средств. Недвижимость находилась в залоге у банка. Право собственности на недвижимость супруга зарегистрировала за собой. Через три года после рождения второго ребенка супруга получила маткапитал и направила его на благоустройство дома. Супруга оформила нотариальное обязательство об оформлении дома и участка в общую долевую собственность членов своей семьи. Однако это обязательство супруга не исполнила. При разводе супруг просил признать права долевой собственности на всех членов семьи по 1/4.

Позиция истца: недвижимость приобретена с помощью средств маткапитала, а потому ее нужно оформить в общую долевую собственность всех членов семьи.

Аргументы ответчика: разделение недвижимости нарушит права банка, поскольку она обременена ипотекой.

Решение суда: первая инстанция удовлетворила требования истца. Жилье, купленное с помощью средств маткапитала, нужно оформить в долевую собственность всех членов семьи по 1/4.

Апелляция не согласилась и отменила решение первой инстанции. Переоформление права собственности на предмет залога затрагивает интересы банка. Обязанность оформить недвижимость в общую собственность семьи, включая детей, возникает только после полного погашения кредита. Кассация согласилась с апелляцией.

Верховный суд отправил дело на пересмотр в апелляцию. Выделить доли членам семьи в имуществе можно без согласия банка даже если кредитные обязательства не погашены в полном объеме. Сам по себе раздел имущества между супругами не прекращает ипотечные обязательства. В подобном случае имеет место определение долей бывших супругов и их детей в праве собственности на жилой дом и земельный участок – для этого не нужно получать согласие залогодержателя – банка. Такие действия не влияют на правоотношения, которые установлены договором ипотеки, поскольку заложенное имущество находится в общей собственности членов семьи.

Реквизиты: определение Верховного суда от 21.02.2023 № 18-КГ22-144-К4.

Совет

Даже если ипотека еще не погашена, выделяйте доли родителям и детям

Важно исполнить обязанность, которую установил закон, и выделить доли в недвижимом имуществе всем членам семьи. Если этого не сделал один из супругов, можно обратиться в суд. Выделение долей не затронет права банка-залогодержателя, и согласие банка на это не нужно. Судебная практика исходит из следующего:

  • обязательство по выделу доли детям можно реализовать в рамках дела о разделе имущества супругов. То есть при разделе ипотечного имущества, при покупке которого были использованы средства материнского капитала, нужно определить доли всех членов семьи;
  • суд вправе определить размер доли детей независимо от того, исполнены кредитные обязательства в полном объеме или нет;
  • согласие банка на определение долей детям по таким категориям дел не нужно;
  • определение долей не влияет на права по договору ипотеки, поскольку имущество находится в общей собственности, а положения Закона № 256-ФЗ позволяют учесть наличие прав иных членов семьи на такое имущество.
Несовершеннолетние дети имеют право на доли в квартире, купленной до брака, но оплаченной маткапиталом

До брака супруга приобрела квартиру с использованием кредитных средств. В период брака, после рождения второго ребенка, супруга вложила в квартиру средства маткапитала. В период брака за счет общих средств супругов гасились ипотечные платежи. Затем супруги развелись. Бывший супруг решил взыскать с супруги половину уплаченных ипотечных платежей.

Позиция истца: в квартиру вложен маткапитал, поэтому его надо разделить. Кредит платили из совместных денежных средств супругов. Значит, супруга должна выплатить половину внесенных средств.

Аргументы ответчика: супруга заключила договор долевого строительства до брака. Значит, квартира – личная собственность супруги и разделу не подлежит.

Решение суда: нижестоящие инстанции удовлетворили требования истца. Взыскать с бывшей супруги в пользу истца половину произведенных платежей по кредитному договору. Признать квартиру личной собственностью супруги, поскольку договор долевого участия она заключила до брака.

Верховный суд не согласился с нижестоящими инстанциями и отправил дело на пересмотр. Суды решили, что квартира – личная собственность бывшей супруги, поскольку приобретена до брака. Однако суды не учли, что часть ипотеки на покупку спорной квартиры оплачена из средств маткапитала. Значит, несовершеннолетние дети имеют право на доли в квартире, частично оплаченной маткапиталом, несмотря на ее покупку до брака. Суды, ссылаясь, что денежные средства нельзя разделить между супругами из-за их целевого характера, не учли имущественные права несовершеннолетних детей на жилое помещение, что противоречит требованиям Закона № 256-ФЗ.

Реквизиты: определение Верховного суда от 24.10.2023 № 2-КГ23-5-К3.

Совет

Учитывайте, что доли детям и супругу придется выделить даже в личной квартире, если ее купили с помощью маткапитала

Даже если квартира – личная собственность одного из супругов, но на ее приобретение были потрачены средства материнского капитала, выделить доли детям и второму супругу придется в любом случае с учетом объема потраченной суммы маткапитала. Также необходимо помнить: если квартира приобреталась до брака с использованием кредитных средств, но кредит гасился в браке, то в случае развода второй супруг будет не вправе претендовать на признание данной квартиры совместной собственностью, но будет иметь право на взыскание половины внесенных кредитных платежей.
Родители обязаны выделить долю ребенку в недвижимости независимо от ее судьбы

Супруги купили трехкомнатную квартиру за наличные средства. Для этого супруга и ее сестра продали двухкомнатную квартиру, которая принадлежала им в равных долях. Для погашения задолженности сестре супруга написала долговую расписку. Чтобы погасить долг перед сестрой и использовать средства маткапитала, супруги приобрели однокомнатную квартиру и подарили ее сестре. Позже супруги развелись. Супруга в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей обратилась в суд с иском к бывшему супругу о разделе совместно нажитого имущества супругов – трехкомнатной квартиры.

Позиция истца: признать спорную трехкомнатную квартиру совместной собственностью супругов, как приобретенную в том числе с использованием средств маткапитала. Несмотря на то что маткапитал был потрачен на покупку однокомнатной квартиры, подаренной сестре, в трехкомнатной квартире надо выделить доли детям. Это поможет защитить права и интересы детей.

Аргументы ответчика: маткапитал вложен в покупку однокомнатной квартиры, которая подарена сестре. Нельзя выделить доли по маткапиталу в трехкомнатной квартире.

Решение суда: нижестоящие инстанции отказали в удовлетворении требований истца. Супруга не доказала, что спорную трехкомнатную квартиру она вместе с бывшим мужем купили с помощью маткапитала.

Верховный суд не согласился с нижестоящими инстанциями и отправил дело на новое рассмотрение. В деле есть обязательство супругов оформить однокомнатную квартиру в общую собственность семьи. Квартира была отчуждена для погашения долга по трехкомнатной квартире, что не оспаривалось в ходе рассмотрения дела. Суды не учли злоупотребление правом родителями, которые не выполнили обязательства по выделению долей детям. Значит, супруги нарушили условия предоставления маткапитала. Суды не учли права несовершеннолетних детей на долю в трехкомнатной квартире, которая является для них единственным жильем.

Реквизиты: определение Верховного суда от 15.06.2021 № 49-КГ21-13-К6.

Совет

При продаже квартиры, которую купили за счет маткапитала, выделите детям обязательную долю в другой недвижимости

Если по какой-то причине квартира, в которую вложили маткапитал, была реализована, родителям придется выделить доли в любом другом имеющемся у них недвижимом имуществе. Иное будет считаться злоупотреблением правом. При расчете долей надо учитывать только ту часть средств, которая была направлена на покупку жилья с использованием маткапитала, пропорционально стоимости квартиры.
Родитель, которого лишили родительских прав, сохраняет право на маткапитал

В браке у супругов родилась дочь. Также у супруги есть сын от первого брака. Позже супруги развелись, и суд лишил супруга родительских прав. В браке супруги купили земельный участок и жилой дом с использованием кредитных средств. Право собственности на недвижимость супруга зарегистрировала за собой. При этом кредит на покупку недвижимости супруги гасили в том числе за счет средств маткапитала. Супруга подарила двум своим детям недвижимость. После регистрации права собственности на детей бывшая супруга, действуя в их интересах, обратилась в суд с иском о признании супруга утратившим право пользования жилым помещением. Но суд ей отказал. Суд решил, что супруга должна выделить себе, бывшему супругу и своим детям доли в этом имуществе после оплаты задолженности по кредитному договору и снятия обременения на жилое помещение в виде ипотеки в силу закона. После этого бывший супруг обратился в суд, чтобы признать договор дарения недействительным, применить последствия недействительности сделки и признать имущество совместно нажитым.

Позиция истца: недвижимость приобретена в браке, в том числе с использованием средств маткапитала, значит, является совместно нажитой. Супруга не вправе была дарить дом и участок детям.

Аргументы ответчика: бывший супруг лишен родительских прав, прав на долю в праве собственности не имеет. Супруга вправе подарить недвижимость детям, поскольку супруг выдал супруге нотариальное согласие на продажу недвижимости.

Решение суда: удовлетворить требования истца. Средства маткапитала исходя из равенства долей родителей и детей подлежали разделу между четырьмя лицами в равных долях. Остальная часть недвижимости считается совместно нажитым имуществом супругов, в связи с чем подлежала разделу по 1/2. Договор дарения надо признать недействительным в части безвозмездной передачи супругой в общую долевую собственность детей всего земельного участка и жилого дома. Согласие супруга предполагало право супруги на продажу спорного имущества – возмездную сделку. Однако договор дарения к числу возмездных сделок не относится.

Лишение родительских прав не лишает прав бывшего супруга на маткапитал, так как распоряжение им происходило до вступления в силу решения суда.

Реквизиты: определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 30.10.2024 № 88-32948/2024.

Совет

Не рассчитывайте, что лишение родительских прав аннулирует имущественные права

Лишение родительских прав не аннулирует имущественные права бывшего супруга, если материнский капитал был использован до вступления решения суда в силу. При разделе недвижимости, приобретенной в браке с привлечением маткапитала, суд признает за бывшим супругом долю, исходя из правил распределения этих средств. Нотариальное согласие второго супруга на продажу не освобождает от обязанности выделить доли детям, а также не дает права на дарение недвижимости.
Маткапитал не защищает имущество от взыскания

Супруги заключили договор о совместной деятельности по инвестированию в строительство жилого дома. Параллельно стороны заключили кредитный договор и имущество передали в залог. Из-за неоплаты кредита банк обратил взыскание на заложенное имущество. Суд определил доли супруга и двух несовершеннолетних детей в праве собственности на спорную квартиру – по 9/100 доли каждому, поскольку кредит супруги гасили за счет средств маткапитала. Позже суд признал супругу банкротом. По банкротному спору суд отказался удовлетворить заявление об исключении из конкурсной массы квартиры. По акту приема-передачи квартира перешла конкурсному кредитору – банку в счет погашения долга. Банк реализовал квартиру третьему лицу. Супруг обратился с иском о прекращении права собственности третьего лица на квартиру и признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения.

Позиция истца: суд определил долю супруга и детей в праве общей долевой собственности на квартиру, купленную в том числе с помощью маткапитала. Значит, эти доли выбыли из имущества, на которое обращено взыскание, и выбыли из собственности банка. А потому договор купли-продажи между банком и третьим лицом надо признать ничтожным.

Аргументы ответчика: квартира была предметом залога. Суд на нее обратил взыскание. Погашение кредита с использованием средств маткапитала не препятствует реализации квартиры.

Решение суда: отказать в удовлетворении требований истца. Изменение режима общей совместной собственности супругов с совместной на долевую и определение долей в праве собственности на имущество супруга и детей должника не влечет трансформацию залога имущества в залог долей в праве общей ...

Информационный источник публикации Актион МЦФЭР

Источник изображения Freepik

Получить все материалы