По каким вопросам УО взаимодействует с советом МКД

Вопросы, по которым взаимодействуют УО и совет МКД, зависят от полномочий членов совета. Они бывают обязательные и дополнительные. В рекомендации мы разобрали, как связана и чем полезна работа членов совета МКД и председателя совета в деятельности УО.

Сергей Ежов

руководитель отдела по правовым вопросам ООО «Городская управляющая компания «ДОМЖИЛСЕРВИС»

Анна Лежнина

главный редактор справочной системы «Управление МКД», член подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

Обязательные полномочия совета МКД сводят взаимодействие с УО к четырем группам вопросов.

1. Определение порядка пользования общим имуществом в МКД, в том числе земельным участком (п. 2 ч. 5 ст. 161.1 ЖК).

Если у вас есть предложения об использовании общего имущества третьими лицами, обсудите их с советом МКД. По итогам обсуждений совет МКД выносит предложения на общее собрание собственников, разъясняет собственникам особенности предлагаемых нововведений.

Например, заранее обсудите с советом допуск операторов связи в МКД, определите технические условия размещения их оборудования.

Важной темой для обсуждения будут также условия сдачи в пользование или аренду общего имущества и на что тратить полученный доход.

2. Обсуждение проекта договора в отношении общего имущества. Это может быть договор управления МКД, предоставления коммунальных услуг или иной договор на выполнение услуг и работ в отношении МКД (п. 2, 4 ч. 5 ст. 161.1 ЖК).

Если вы уже заключили договор с собственниками, совет МКД поможет изменить условия договора. Для этого заранее обсудите с членами совета проект изменений. После обсуждений совет МКД представит собственникам свое заключение. Так вы уменьшите недопонимание собственников и увеличите шансы утвердить изменения на общем собрании собственников помещений в МКД.

При этом сами изменения в договор вносите строго в порядке, установленном договором.

3. Согласование плана работ по содержанию и ремонту общего имущества (п. 2, 3 ч. 5 ст. 161.1 ЖК).

План выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества согласовывайте с советом МКД. Перечень работ и услуг определен договором управления МКД, а совет МКД может согласовать очередность их выполнения, выбор материалов и проч. Отменить выполнение работ, предусмотренных договором, или назначить новые, дополнительные работы совет МКД не вправе. Это право общего собрания собственников помещений в МКД.

4. Контроль работы УО (п. 5 ч. 5 ст. 161.1 ЖК).

Подписывайте текущие документы у представителей совета МКД.

В процессе выполнения договора управления МКД УО должна обеспечить участие представителей собственников в контроле качества выполненных работ и оказанных услуг. Для такой роли служит совет МКД. Акт приемки услуг и работ подписывает председатель совета МКД ежемесячно.

Любой из членов совета МКД вправе:

• подписывать акт об установлении наличия или отсутствия технической возможности установки ИПУ;
• выявлять вместе с УО количество временно проживающих потребителей и подписывать акт об определении фактического количества проживающих в жилых помещениях МКД.

Возможность участвовать в оформлении указанных актов предусматривает подпункт «к3» пункта 33 и пункт 56(1) Правил предоставления коммунальных услуг.

Дополнительно совет МКД может принимать решение о текущем ремонте общего имущества (п. 4.2 ч. 2 ст. 44, п. 7 ч. 5 ст. 161.1 ЖК). По общему правилу, чтобы принять такое решение, нужно провести общее собрание собственников (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК). Чтобы наделить совет МКД такими полномочиями, необходимо более 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников.

Председатель руководит деятельностью совета МКД и отчитывается общему собранию собственников.

Полномочия председателя перечислены в части 8 статьи 161.1 ЖК.

Так, именно председатель совета ведет переговоры с УО и доводит до сведения собственников итоги обсуждения.

В рамках своих полномочий председатель подписывает пять видов актов:

• приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества;
• нарушения нормативов качества или периодичности оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества;
• непредставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества;
• наличия или отсутствия технической возможности установки ИПУ в помещении потребителя либо ОДПУ в МКД (подп. «к3», «к5» п. 33 Правил предоставления коммунальных услуг);
• определения фактического количества проживающих в жилых помещениях МКД (п. 56(1) Правил предоставления коммунальных услуг).

Чтобы подписать указанные акты, председателю не нужна доверенность от собственников. Это следует из пункта 4 части 8 статьи 161.1 ЖК.

Доверенности от собственников нужны председателю совета МКД, чтобы:

• заключать договор управления МКД или договор содержания и текущего ремонта общего имущества;
• выступать в суде в качестве представителя собственников по делам об управлении МКД и предоставлении КУ;
• контролировать выполнение обязательств по заключенным договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества.

Председатель совета также вправе действовать без доверенности, если его наделили таким полномочием по решению ОСС (п. 3 - 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК).

Дополнительно собственники вправе наделить председателя совета МКД правом принимать решения по вопросам, которые не входят в компетенцию общего собрания собственников и совета МКД. Для этого необходимо более 2/3 от общего числа голосов собственников (п. 6 ч. 8 ст. 161.1, п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК).