Мы выбрали самые интересные вопросы ваших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.
Екатерина Кожекина
редактор-эксперт справочной системы «Управление МКД»
1. Вправе ли УО отказать собственнику, который просит предоставить ему отчет за I квартал 2026 года, так как УО уже отчиталась за 2025 год?
Да, вправе. Исключение – в договоре управления МКД прописали такую обязанность управленца.
УО в течение I квартала текущего года представляет собственникам помещений в МКД отчет о деятельности по управлению МКД за предыдущий год, размещает такой отчет в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе. Это предусмотрено частью 10.1 статьи 161 ЖК.
Поэтому, если договором управления МКД не предусмотрено иное, УО вправе отказать собственнику в предоставлении такого отчета.
2. В какой срок управленцу оплачивать ресурс в РСО в связи с переносом срока представления платежек за ЖКУ собственникам помещений?
Правила в отношении сроков оплаты поставленного ресурса не изменились.
УО, ТСЖ, ЖСК – исполнители КУ перечисляют в РСО плату за поставленные в МКД коммунальные ресурсы до 15-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом (расчетным месяцем). Более поздний срок оплаты можно установить в договоре ресурсоснабжения. Это предусмотрено пунктом 25 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства от 14.02.2012 № 124.
3. Все ли протоколы ОСС нужно размещать в ГИС ЖКХ, с любой повесткой дня?
Да, необходимо размещать протоколы всех ОСС, независимо от повестки дня.
Решения и протокол общего собрания собственников помещений подлежат размещению в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе не позднее чем через 10 дней после проведения такого собрания. Законодательство не предусматривает исключений для каких-либо вопросов повестки дня ОСС. Такие правила следуют из части 1 статьи 46 ЖК, пункта 18.2 главы XI Состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в ГИС ЖКХ, утвержденных приказом Минстроя от 07.02.2024 № 79/пр.
4. Что делать УО, если собственники утвердили размер платы за содержание жилого помещения, которого недостаточно для содержания МКД?
Если утвержденный собственниками размер платы не позволяет выполнять весь перечень работ и услуг по содержанию, управленцу рекомендуем:
письменно проинформировать совет МКД и собственников о том, что утвержденный размер платы экономически не обоснован;
инициировать ОСС по вопросу утверждения нового размера платы за содержание жилого помещения, который согласует УО (ч. 7 ст. 45 ЖК);
подготовить для лояльных к УО собственников исковое заявление, чтобы они обратились в суд о признании решения ОСС недействительным (ч. 6 ст. 46 ЖК);
оспорить решение ОСС об утверждении платы за содержание жилого помещения, если оно принято без учета предложений УО.
Верховный суд разъяснил, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества нельзя устанавливать произвольно (п. 16 постановления Пленума Верховного суда от 27.06.2017 № 22). УО может оспорить решение ОСС об изменении размера платы, если его приняли без учета предложений УО, а размер платы экономически не обоснован. Такой вывод содержат, например, апелляционные определения Красноярского краевого суда от 28.06.2017 по делу № 33-8389/2017, Омского областного суда от 12.07.2017 по делу № 33-4602.
Но, пока суд не примет окончательное решение, УО обязана применять размер, который утвердили собственники.
5. Можно ли досрочно переизбрать только часть членов правления ТСЖ и какие нужны обоснования?
Да, можно переизбрать часть членов правления.
На общем собрании членов ТСЖ можно решить вопрос о досрочном переизбрании как всего состава правления, так и его отдельных членов. Это может быть связано с неэффективностью деятельности правления, которое не способно урегулировать споры с председателем.
Вопрос о переизбрании решают простым большинством голосов от числа присутствующих на собрании членов ТСЖ (ч. 3 ст. 145, ч. 4 ст. 146 ЖК). При этом закон не требует предъявлять дополнительные документы или иные обоснования причин переизбрания. Но, чтобы избежать риска оспаривания решения собрания, вы можете их подготовить. Это могут быть заявления о выходе из состава правления, справки, акты и проч.
6. Можно ли утвердить на ОСС размер платы за содержание в рамках утверждения нового договора управления?
Нет, нельзя.
Размер платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы ТСЖ, ЖСК, ЖК:
определяют собственники помещений на своем общем собрании с учетом предложений УО (ч. 7 ст. 156 ЖК);
устанавливают в размере, который обеспечивает содержание общего имущества в МКД по требованиям законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК).
Поэтому отдельное решение ОСС об утверждении размера платы за содержание жилого помещения является обязательным.
Кроме того, законодательство не предусматривает обязательное наличие в договоре управления МКД конкретного размера платы за содержание МКД. Одно из обязательных условий договора управления – порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, платы за КУ, порядок внесения размера такой платы. Это предусмотрено пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК.
7. Если УО инициировала ОСС, но за время его проведения управленца поменяли, является ли такое собрание легитимным?
Да, является.
УО, которая управляет МКД, вправе инициировать ОСС в этом доме. Это установлено частью 7 статьи 45 ЖК.
Тот факт, что УО перестала управлять домом по окончании собрания, не является основанием для признания такого ОСС недействительным, поскольку его инициировали в период управления МКД.
Смотрите также материал Инициаторы проведения общего собрания собственников помещений в МКД
8. Нужно ли решение ОСС, чтобы застройщик провел гарантийный ремонт в местах общего пользования МКД?
Нет, не нужно. Исключение – порядок допуска сотрудников застройщика в МКД прописали в договоре управления МКД.
Закон не требует решения общего собрания для допуска застройщика в МКД. Управляющая МКД организация предоставляет застройщику допуск для проведения ремонтных работ, чтобы исполнить свою обязанность по содержанию общего имущества. Такое правило следует из частей 1, 1.1, 2.2, 2.3 статьи 161 ЖК, пункта 16 Правил № 491.
9. Вправе ли управленец перечислить пени за просрочку оплаты капремонта на расчетный счет, если он владелец спецсчета?
Нет, не вправе. Пени нужно зачислять на специальный счет,
Собственники помещений в МКД, которые не вовремя или не полностью уплатили взносы на капитальный ремонт, уплачивают пени в фонд капитального ремонта. Пени уплачивают в том же порядке, который установлен и ...