2025-09-16 16:30 Управление МКД

Как передать аварийно-диспетчерское обслуживание МКД специализированной организации

В рекомендации мы рассказали, на что обратить внимание при передаче аварийно-диспетчерского обслуживания специализированной АДС по договору.

Сусана Киракосян

к. ю. н., доцент, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, председатель Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

Управляющий может создать свою аварийно-диспетчерскую службу (АДС) или заключить договор со специализированной АДС.

В рекомендации мы рассказали, на что обратить внимание при передаче аварийно-диспетчерского обслуживания специализированной АДС по договору.

Когда аварийно-диспетчерское обслуживание целесообразно передать специализированной организации

Есть три причины, чтобы заключить договор со специализированной АДС:

Причина № 1. В структуре УО, ТСЖ, ЖСК нет собственной АДС.
Причина № 2. В УО, ТСЖ, ЖСК есть штатная диспетчерская (диспетчер), но нет аварийно-ремонтной бригады.
Причина № 3. В УО, ТСЖ, ЖСК есть собственная АДС, но недостаточно специалистов, оборудования для исполнения отдельных аварийных заявок.

Как выбрать специализированную АДС

Проверьте АДС, с которой будете заключать договор, по четырем критериям. Ведь ошибки в ее работе могут повлечь привлечение УО, ТСЖ, ЖК к ответственности.

1. Проверьте данные о регистрации АДС как юридического лица. Выписку можно получить бесплатно на сайте www.nalog.ru в разделе сайта «Риски бизнеса: проверь себя и контрагента».

2. Запросите информацию о материально-технической базе (наличии оборудования, техники) и квалификации специалистов.

3. Удостоверьтесь, что в отношении АДС не было случаев привлечения к административной ответственности, а ее руководителя – к административной или уголовной ответственности за нарушения в сфере профессиональной деятельности.

4. Проверьте, что в базе ЕФРСБ https://bankrot.fedresurs.ru нет сведений о банкротстве АДС.

Какой договор с АДС выбрать

Есть два вида договора с АДС: рамочный и абонентский. Определите, какой договор выгоден вам, по таблице 1. При необходимости сделайте смешанный договор. АДС, как правило, выгодно заключать абонентский договор, в котором размер ежемесячной платы не зависит от объема исполненных аварийных заявок.

Таблица 1. Критерии выбора вида договора с АДС

Ситуация

Могут ли собственники заставить УО заключить договор со специализированной АДС

Нет, не могут.

Собственники не вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность УО. Обязанность организовать аварийно-диспетчерское обслуживание возложена на УО и жилищные объединения. Они самостоятельно выбирают оптимальный способ организации такого обслуживания: создать структурную АДС или заключить договор со специализированной АДС.

Как определить предмет договора с АДС

Предмет договора со специализированной АДС –круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание МКД. Укажите, какие услуги и работы входят в обслуживание и что понимать под аварийными работами. Пример предмета договора с АДС мы показали на рисунке 1.

Рисунок 1. Пример предмета договора

Какие разделы должны быть в договоре с АДС

В договор на аварийно-диспетчерское обслуживание мы рекомендуем включить восемь основных разделов.

1. Цена договора и порядок расчетов.
Условия в этом разделе зависят от того, какой договор вы заключаете: абонентский или рамочный.

2. Порядок приема заявок об аварии.
Пропишите, что прием заявок осуществляется при непосредственном общении с собственниками, пользователями помещений в помещении АДС, по телефону, а также на основании письменных заявлений.

3. Нормативное время приема заявок и локализации, устранения аварии.
В договоре достаточно сослаться на сроки, установленные пунктом 13 Правил № 416.

4. Способы взаимодействия АДС с УО, ТСЖ, ЖК, РСО и единой городской диспетчерской службой.
Если в вашем населенном пункте действует диспетчерская служба (городская, муниципальная), то пропишите в договоре порядок взаимодействия между ней и АДС, с которой вы работаете.

5. Порядок контроля за исполненными аварийными заявками.
Уточните способы контроля: запись в журнале заявок, составление актов, отчетов, фотофиксация.

6. Основные права и обязанности сторон.
Обязательно подробно пропишите права и обязанности сторон. Если возникнет ущерб от ненадлежащей работы АДС, будет проще доказать, что входило в ее обязанности.

7. Ответственность сторон.

8. Порядок разрешения споров.
Включите условие о переговорах и претензионном порядке на случай споров. По желанию дополните договор третейской или медиативной оговоркой.

Также вы можете дополнить договор условиями:

о мотивированном письменном уведомлении АДС об отказе от договора или приостановке действия договора;
сроке уведомления – за один–два месяца до предполагаемой даты прекращения договора;
порядке уведомления в соответствии со статьей 165.1 ГК;
мотивировке для отказа от договора;
примирительной процедуре для недопущения прекращения договора.

Пример

Пример: как стороны по договору об аварийном обслуживании должны уведомлять друг друга

Уведомление можно направлять на официальный электронный адрес, курьером, заказным письмом по адресу УО, ТСЖ, кооператива, который установлен в договоре как исключительный адрес для отправки сообщений. Отправка именно по этому адресу считается надлежащей
(п. 64 постановления Пленума Верховного суда от 23.06.2015 № 25).

Какие обязанности АДС предусмотреть в договоре

Укажите в договоре основные обязанности АДС:

1. Вести круглосуточную регистрацию и контролировать выполнение в сроки аварийных заявок собственников и пользователей помещений в МКД.

2. Обеспечивать повседневный (текущий) контроль за работой ВДИС, лифтового оборудования в МКД.

3. Проводить на аварийном объекте в нормативные сроки работы по локализации и устранению неисправностей.

4. При выезде обеспечить себя необходимыми средствами, техникой и оборудованием для исполнения заявки.

5. При выполнении аварийных работ в МКД соблюдать требования в отношении тишины и покоя граждан.

6. Выполнять аварийные работы с учетом требований минимизации причиняемого вреда собственникам, нанимателям помещений и иным лицам.

7. Если из-за аварии АДС вынуждена приостановить предоставление коммунальных услуг, известить об этом заказчика, городскую диспетчерскую службу (при наличии) и информировать указанных лиц о ходе работ по устранению аварии.

8. Осуществлять фиксацию выполненных аварийных заявок путем составления актов о локализации, устранении неисправностей с приложением фотоснимков. При необходимости форму акта можно приложить к договору.

9. По письменному требованию заказчика составлять отчеты о ...

Информационный источник публикации Актион МЦФЭР

Источник изображения Freepik

Получить все материалы