Комплексное развитие территории: от согласования до введения в эксплуатацию
Комплексное развитие территории: от согласования до введения в эксплуатацию
Эксперты Системы Строительство поэтапно раскрыли процесс реализации проектов КРТ от анализа территории и разработки мастер-плана до получения разрешений и оценки итогов. Вы сможете организовать проект, учесть интересы участников, правильно оформить документы и повысить эффективность реализации КРТ.
Дмитрий Суздалев
Руководитель и ГИП ООО «Творческая мастерская архитектора Суздалева Ю.Н.»
Комплексное развитие территорий (КРТ) – это инструмент градостроительства, который широко применяют, чтобы обновить ветхие и изношенные территории населенных пунктов (Закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ). КРТ решает масштабные задачи – обновить жилые и нежилые территории, повысить комфортность населенных пунктов, оптимизировать городские земли.
Кто и как начинает КРТ Для проектировщиков и строителей проект КРТ задает требования и ограничения градостроительных проектов. В проекте есть сведения о максимальных параметрах застройки, необходимых городу функциях зданий, очередности их возведения.
Начать КРТ можно по инициативе органов власти или местного самоуправления (ст. 66 ГрК) или по инициативе правообладателей участков (ст. 70 ГрК). В первом случае инициатором КРТ может быть Правительство, высший исполнительный орган субъекта РФ или орган местного самоуправления (п. 2 ст. 66 ГрК). Например, Правительство может начать проект КРТ, если земли находятся в федеральной собственности или строительство планируют за счет федерального бюджета.
Во втором случае собственники участков или зданий подают заявление в муниципалитет о том, чтобы их земли включили в зону КРТ. Для этого нужно обеспечить согласие всех владельцев недвижимости в границах запрашиваемой территории (ст. 70 ГрК). Различия в вариантах влияют на распределение ответственности, процедуры согласований проекта и сроки реализации.
Как подготовить мастер-план
Реализация проекта КРТ – это сложный, но важный процесс, от которого зависит будущее города. Чтобы все прошло успешно, нужно подготовиться – изучить территорию, учесть интересы жителей и соблюсти все нормы закона. Ниже расскажем, как правильно организовать предпроектную работу, разработать мастер-план и согласовать границы зоны КРТ.
Анализ территории. Предпроектная работа начинается с градостроительного анализа территории КРТ. Создают перечень объектов недвижимости по данным Росреестра. Оценивают их состояние, анализируют количество и состав социальных учреждений. Затем изучают инженерные сети и выявляют возможности и проблемы транспортного обеспечения.
Мастер-план. На основе этих данных разрабатывают мастер-план, в котором определяют границы зоны КРТ и разрешенные к строительству виды недвижимости. Устанавливают предельные параметры объектов строительства (ч. 3 ст. 67 ГрК).
Мастер-план должен учитывать требования и федерального законодательства, и местных нормативов градостроительного проектирования. Документ готовят с учетом Стандарта комплексного развития территорий Минстроя. Стандарт разработан Минстроем в виде методического руководства, которое станет основой для обновления нормативно-правовой базы в области градорегулирования и архитектурного проектирования. Документ станет инструментом для перехода российских городов к современным моделям развития.
Границы и параметры. Границы зоны КРТ и параметры застройки следует согласовать с органами власти. Также нужно оценить соответствие Генплану населенного пункта и Правилам застройки и землепользования (ПЗЗ). А если они не соответствуют параметрам мастер-плана, нужно их изменить. Изменение Генплана и ПЗЗ включает в себя публичные слушания и публичные обсуждения (ст. 5.1 ГрК). Вы должны уведомить жителей, разместить информацию на официальных ресурсах, получить замечания по проекту. Все мнения фиксируют в протоколах и включают в финальное решение.
Взаимодействие с собственниками земли и недвижимости в границах КРТ обязательно (ст. 56.12 ГрК) – владельцы должны быть обеспечены информацией о планируемых изменениях и должны иметь возможность участвовать в обсуждениях.
Решения о КРТ. Решение о КРТ оформляют официально – актом уполномоченного органа муниципалитета (ч. 5 ст. 66 ГрК). В нем должно быть:
описание территории: границы, площадь, перечень объектов недвижимости;
Решение следует опубликовать на официальном сайте администрации и в местных СМИ в течение пяти рабочих дней после его принятия (ч. 6 ст. 66 ГрК). Чтобы включить территорию жилых домов, которые не признали аварийными, в зону КРТ, нужно согласие не менее двух третей собственников помещений (ч. 3 ст. 66 ГрК, ст. 44 ЖК). Для этого проводят общее собрание и оформляют протокол по итогу встречи.
Договор о КРТ. Договор заключают через торги, аукцион, конкурс или напрямую с собственниками участков и недвижимости, если инициаторами выступили они (ст. 69 ГрК). Закон предусмотрел случаи (ст. 66 ГрК), когда проводить торги не нужно:
правообладатели объединились, чтобы осуществить проект;
территорию включили в программу реновации;
источник финансирования проекта – бюджетные средства.
Организатор торгов определяет требования к участникам, форму и порядок подачи заявок. Когда оценивают предложения, учитывают технико-экономические показатели будущей застройки, социальные обязательства и сроки реализации проекта. Если назначили оператора КРТ, он организует взаимодействие застройщиков, госорганов и жителей, обеспечивает учет интересов всех сторон. Таким оператором может стать, например, Фонд развития территорий.
Документы по планировке территории. Когда составили мастер-план, внесли изменения в ПЗЗ и Генплан города, провели общественные обсуждения и торги, разрабатывают проект планировки и межевания территории (ППМТ). В этом документе расписывают:
что и в каком порядке будут сносить или реконструировать;
где построят новые здания;
как обеспечат дороги, транспорт и инженерные сети.
Этот порядок закрепили в статье 45 ГрК. ППМТ проходит экспертизу и межведомственные согласования. Проверяют, соответствует ли документ мастер-плану и требованиям техрегламентов. Вносят изменения в ПЗЗ и Генплан после того, как утвердили ППМТ.
Как завершить проект КРТ и защитить интересы собственников
Приступать к строительству можно после того, как провели инженерные изыскания, разработали ПД, получили положительное заключение экспертизы и официальное разрешение строить (ст. 51 ГрК). ПД должна соответствовать требованиям всех норм и стандартов, мастер-плану и ППМТ. Учитывать предельные параметры застройки, обеспечивать транспортную связь с окружающими территориями и совместимость с инженерными сетями. Если есть какие-то отступления, при строительстве следует откорректировать ПД.
Компенсации. Когда реализуют проект КРТ, у собственников могут изымать участки (ст. 56.11 ЗК). Это возможно только после того, как официально приняли решение о КРТ. Чтобы все было по закону, определяют рыночную стоимость земли и построек с помощью независимой оценки. Собственнику выплачивают компенсацию, равную рыночной стоимости его имущества (п. 2 ст. 56.8 ЗК). Все эти процедуры строго регулирует закон.
Если собственник не согласен с суммой компенсации, спор решают в согласительных комиссиях. Если и там не договорились, обращаются в суд. Чтобы обеспечить интересы собственников и публичные интересы, изъятие проводят в полном соответствии с законом.
Завершение проекта КРТ. Когда проект КРТ завершили, вводят в эксплуатацию все объекты строительства, включая социальные объекты и наружные инженерные сети. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдают после того, как проверят, что здание построили по проекту и оно соответствует строительным и техническим нормам (ст. 55 ГрК).
Итоговые документы. Разрешение на ввод в эксплуатацию, акт приемки, ИД передают эксплуатирующим организациям. Когда проект КРТ завершили, специалисты оценивают, насколько он был успешен. Проверяют, уложились ли в сроки, достигли ли нужной плотности застройки и довольны ли жители. На основе этих выводов формируют рекомендации, чтобы улучшить следующие проекты.
Перспективы и вызовы. КРТ предоставляет строителям возможность реализовать масштабные проекты, улучшить качество городской среды и увеличить инвестиционную привлекательность районов. При ...