эксперт справочной системы «УМД», юрист в сфере ЖКХ со стажем более 10 лет,
мотивационный спикер
В качестве управляющего в жилищном объединении можно нанять как физическое, так и юридическое лицо. В первом случае будете работать с один исполнителем, во втором – с группой людей. У каждого варианта есть плюсы и минусы. Разберем оба варианта и в каждом рассмотрим, какие способы оформления взаимоотношений вам доступны.
Управляющий – физическое лицо
Плюс такого варианта в том, что вы сами выбираете исполнителя и можете проверить его профессиональные и коммуникабельные навыки. Из минусов – найти специалиста, который хорошо разбирается в разных аспектах управления МКД начиная от финансов, заканчивая инженерией - не просто.
Есть несколько вариантов оформления управляющего в ТСЖ:
трудовые отношения;
договор гражданско-правового характера – оказания услуг;
договор с самозанятым.
Лицензия управляющему не требуется (определение Верховного суда от 04.09.2017 № 306-КГ17-11367).
Если выберете первые два варианта, то придется заложить затраты на покрытие налоговых и социальных отчислений. Последний вариант может не подойти управляющему – из-за его амбиций по пенсионным отчислениям или ограничению по сумме дохода самозанятого.
Для трудового договора предусмотрите описание должностных обязанностей, условия оплаты и иные гарантии, которые предусматривает Трудовой кодекс. Если выберете договор оказания услуг или взаимодействие с самозанятым, то включите условия об ответственности и возмещении ущерба, к которому могут привести действия исполнителя.
Используйте шаблоны документов системы УМД, чтобы оформить управляющего.
При таком варианте вы нанимаете компанию, которая может представить вам полный спектр экспертных услуг. Вам не придется нанимать отдельных лиц для решения разноплановых задач. Однако в этом есть и минус – придется работать с сотрудниками исполнителя даже если вас не устраивает профессионализм или методы, которые используют такие люди.
В договоре с управляющим, который выступает от имени юридического лица также нужно прописать спектр задач, которые вы ему передаете. Чем подробней распишите, тем проще будет оценивать эффективность проделанной работы и решать вопрос об оплате услуг или штрафах, если работа была не качественной.
Как и в случае с наймом физического лица по гражданско-правовому договору, вы справе заложить право на предъявление претензии и взыскания ущерба, к которому привели некачественные услуги исполнителя в лице юридического лица. Для этого пропишите алгоритм оценки такого ущерба, сроки предъявления претензии и ее рассмотрения исполнителем, способа получения суммы ущерба.
Нанять управляющего вправе председатель правления как лицо, которое управляет ТСЖ. Если найм происходит в рамках трудового договора, то должность нужно закрепить в штатном расписании.
Чтобы заключить договор с юридическим лицом, предварительная подготовка не понадобится.