Как оформить акт выполненных работ по содержанию общего имущества в МКД и разместить в ГИС ЖКХ
С 1 сентября акт приемки выполненных работ оформляйте по новым правилам. Эксперты Cистемы УМД разъяснили, какие работы и услуги включить в акт в зависимости от периода их проведения и в какие сроки оформлять. Разобрали тонкости подписания акта, в том числе если председатель отказывается от подписи или совета МКД нет в доме. Еще в материале есть шаблон акта, видеоинструкция по его оформлению, а также информация, как разместить акт в ГИС ЖКХ.
Чтобы правильно оформить акт приемки выполненных работ, нужно установить периодичность и знать объем выполненных работ и оказанных услуг. Работы и услуги, которые выполнили за отчетный период, в акте можно указать двумя способами. Сведения вносите в основную часть акта с указанием стоимости по условиям договора или сметы расходов. Состав лиц, которые подписывают акт, зависит от формы управления МКД и сторон договора управления.
Обязательно ли составлять
Акт приемки обязательно нужно оформлять в двух случаях:
Акт составляют один на все виды работ и услуг. Эта обязанность следует из пункта 1 Порядка и сроков оформления актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, утвержденного приказом Минстроя от 22.05.2026 № 318/пр (далее – Порядок № 318/пр).
ТСЖ, ЖСК обязаны оформлять акты, только если это закреплено в уставе. Порядок оформления актов также должен быть прописан в уставе.
Акт о приемке результатов работ и услуг по содержанию общего имущества также входит в состав технической документации на МКД (подп. «б» п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491). После окончания деятельности по управлению управляющая МКД организация обязана передать акты наряду с другой технической документацией.
Сергей Ежов
Практикующий юрист в сфере ЖКХ более 20 лет, эксперт системы «Управление МКД»
Анна Лежнина
главный редактор справочной системы «Управление МКД», член подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью
Чтобы правильно оформить акт приемки выполненных работ, нужно установить периодичность и знать объем выполненных работ и оказанных услуг. Работы и услуги, которые выполнили за отчетный период, в акте можно указать двумя способами. Сведения вносите в основную часть акта с указанием стоимости по условиям договора или сметы расходов. Состав лиц, которые подписывают акт, зависит от формы управления МКД и сторон договора управления.
Обязательно ли составлять
Акт приемки обязательно нужно оформлять в двух случаях:
- УО оказывает услуги и выполняет работы на основании договора управления МКД;
- организация оказывает услуги и выполняет работы на основании договора, заключенного с собственниками помещений в МКД при непосредственном управлении таким домом.
Акт составляют один на все виды работ и услуг. Эта обязанность следует из пункта 1 Порядка и сроков оформления актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, утвержденного приказом Минстроя от 22.05.2026 № 318/пр (далее – Порядок № 318/пр).
ТСЖ, ЖСК обязаны оформлять акты, только если это закреплено в уставе. Порядок оформления актов также должен быть прописан в уставе.
Акт о приемке результатов работ и услуг по содержанию общего имущества также входит в состав технической документации на МКД (подп. «б» п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491). После окончания деятельности по управлению управляющая МКД организация обязана передать акты наряду с другой технической документацией.
Внимание
Обязанность УО ТСЖ, ЖСК представлять ежегодный отчет о деятельности по управлению МКД не отменяет обязанность составлять акты приемки по содержанию общего имущества в МКД.
Как часто составлять
Акты приемки оформляют в срок:
Указанные сроки не должны превышать 30 дней со дня оказания услуг, выполнения работ.
Для ТСЖ, ЖСК сроки могут быть предусмотрены в локальных актах.
Такие правила следуют из пунктов 1, 2 Порядка № 318/пр, статьи 7 ЖК.
Сроки и периодичность составления актов необходимо определить в соответствии с фактическими сроками оказания услуг и работ. В акте также должен быть указан период выполнения работ, это следует из формы акта, утвержденной приказом Минстроя от 26.10.2015 № 761/пр. Поэтому указывая перечень работ и период их проведения необходимо учитывать, что начало периода и дата оформления акта не должны превышать 30-дневный срок. Например, если работы проводили в период с 1 сентября по 30 сентября, то акт должен быть оформлен максимум 30 сентября.
В зависимости от количества МКД в управлении есть два варианта, как часто составлять и подписывать акты выполненных работ.
Для средних и крупных УО разумный срок составления акта – календарный месяц. Если оформлять акты каждый месяц, то они помогут бухгалтеру своевременно и в полном объеме подготовить квартальный и годовой отчеты.
ТСЖ, ЖСК и небольшим УО подойдут акты «по фактически выполненным работам», то есть день в день. Такую позицию высказал Минстрой в письме от 04.04.2016 № 9667-ОД/04.
В какой форме составлять
Составляйте акт выполненных работ по форме, которую Минстрой утвердил приказом от 26.10.2015 № 761/пр. УО, ТСЖ, ЖСК и ЖК обязаны использовать форму для отчета о работах и услугах, которые были выполнены в отчетный период (п. 9 Правил № 290).
Рисунок 1. Форма акта, утвержденная приказом № 761
Акты приемки оформляют в срок:
- установленный договором управления МКД либо договором с собственниками помещений при непосредственном управлении МКД;
- не позднее даты окончания срока действия договора управления и договора при непосредственном управлении.
Указанные сроки не должны превышать 30 дней со дня оказания услуг, выполнения работ.
Для ТСЖ, ЖСК сроки могут быть предусмотрены в локальных актах.
Такие правила следуют из пунктов 1, 2 Порядка № 318/пр, статьи 7 ЖК.
Сроки и периодичность составления актов необходимо определить в соответствии с фактическими сроками оказания услуг и работ. В акте также должен быть указан период выполнения работ, это следует из формы акта, утвержденной приказом Минстроя от 26.10.2015 № 761/пр. Поэтому указывая перечень работ и период их проведения необходимо учитывать, что начало периода и дата оформления акта не должны превышать 30-дневный срок. Например, если работы проводили в период с 1 сентября по 30 сентября, то акт должен быть оформлен максимум 30 сентября.
В зависимости от количества МКД в управлении есть два варианта, как часто составлять и подписывать акты выполненных работ.
Для средних и крупных УО разумный срок составления акта – календарный месяц. Если оформлять акты каждый месяц, то они помогут бухгалтеру своевременно и в полном объеме подготовить квартальный и годовой отчеты.
ТСЖ, ЖСК и небольшим УО подойдут акты «по фактически выполненным работам», то есть день в день. Такую позицию высказал Минстрой в письме от 04.04.2016 № 9667-ОД/04.
В какой форме составлять
Составляйте акт выполненных работ по форме, которую Минстрой утвердил приказом от 26.10.2015 № 761/пр. УО, ТСЖ, ЖСК и ЖК обязаны использовать форму для отчета о работах и услугах, которые были выполнены в отчетный период (п. 9 Правил № 290).
Рисунок 1. Форма акта, утвержденная приказом № 761
Какие работы и услуги включить
В акте приемки укажите те работы и услуги, которые вы выполнили и оказали в отчетный период. Это следует из пункта 5 Правил № 290.
Работы и услуги, которые управляющая МКД организация выполнила за отчетный период, можно указать двумя способами.
Первый способ: ежемесячно фиксировать работы и услуги, которые фактически выполнили в этом периоде.
В акте приемки указывайте работы и услуги, которые вы выполнили в течение месяца в конкретном МКД. Более детальное указание работ и услуг поможет заслужить доверие у собственников. Такой подход понравится и жителям, и надзорникам, но потребует много времени на оформление.
Второй способ: ежемесячно «размазывать» объем работ и услуг, который предусмотрен договором управления.
Полный объем работ и услуг предусмотрен договором управления. Чтобы составить ежемесячный акт, разделите объем ежегодных работ на 12 месяцев. В данном случае каждый месяц акт будет с одним и тем же содержанием. Минус данного метода в том, что реальный объем работ не всегда будет совпадать с фактическим.
Как писать сведения о работах и услугах
Сведения о работах и услугах, которые выполнила управляющая МКД организация, указывайте в основной части акта.
За основу возьмите утвержденный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества – возьмите оттуда и перечень работ и услуг, и периодичность.
Для каждого вида услуги или работы в акте приемки указывают пять видов сведений:
1. Наименование услуги или работы.
Приводите точные формулировки из утвержденного перечня работ и услуг по содержанию общего имущества.
Рисунок 2. Пример, как указать наименование работы или услуги
В акте приемки укажите те работы и услуги, которые вы выполнили и оказали в отчетный период. Это следует из пункта 5 Правил № 290.
Работы и услуги, которые управляющая МКД организация выполнила за отчетный период, можно указать двумя способами.
Первый способ: ежемесячно фиксировать работы и услуги, которые фактически выполнили в этом периоде.
В акте приемки указывайте работы и услуги, которые вы выполнили в течение месяца в конкретном МКД. Более детальное указание работ и услуг поможет заслужить доверие у собственников. Такой подход понравится и жителям, и надзорникам, но потребует много времени на оформление.
Второй способ: ежемесячно «размазывать» объем работ и услуг, который предусмотрен договором управления.
Полный объем работ и услуг предусмотрен договором управления. Чтобы составить ежемесячный акт, разделите объем ежегодных работ на 12 месяцев. В данном случае каждый месяц акт будет с одним и тем же содержанием. Минус данного метода в том, что реальный объем работ не всегда будет совпадать с фактическим.
Как писать сведения о работах и услугах
Сведения о работах и услугах, которые выполнила управляющая МКД организация, указывайте в основной части акта.
За основу возьмите утвержденный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества – возьмите оттуда и перечень работ и услуг, и периодичность.
Для каждого вида услуги или работы в акте приемки указывают пять видов сведений:
1. Наименование услуги или работы.
Приводите точные формулировки из утвержденного перечня работ и услуг по содержанию общего имущества.
Рисунок 2. Пример, как указать наименование работы или услуги
Необходимо, чтобы названия работ и услуг совпадали с теми, которые перечислены в минимальном перечне, утвержденном Правилами № 290. Учтите это, когда будете составлять перечень работ и услуг по содержанию общего имущества на будущие периоды.
2. Периодичность или количество выполняемых работ или оказываемых услуг.
Указывайте периодичность выполнения работ и оказания услуги или количество раз в числовом значении. Периодичность – это ежедневно, еженедельно и т. д.
Рисунок 3. Пример, как указать периодичность выполнения работ и оказания услуг
2. Периодичность или количество выполняемых работ или оказываемых услуг.
Указывайте периодичность выполнения работ и оказания услуги или количество раз в числовом значении. Периодичность – это ежедневно, еженедельно и т. д.
Рисунок 3. Пример, как указать периодичность выполнения работ и оказания услуг
Периодичность (период или количество) указывайте в акте приемки так, как это предусмотрено в договоре управления или смете жилищного объединения.
3. Единица измерения работы или услуги.
Укажите единицу измерения в зависимости от ее вида исходя из сметы на содержание и ремонт общего имущества или условий договора управления МКД.
Рисунок 4. Пример, как указать единицу измерения работы или услуги
3. Единица измерения работы или услуги.
Укажите единицу измерения в зависимости от ее вида исходя из сметы на содержание и ремонт общего имущества или условий договора управления МКД.
Рисунок 4. Пример, как указать единицу измерения работы или услуги
4. Стоимость или сметная стоимость выполненной работы или оказанной услуги за единицу.
Стоимость указывайте в соответствии с условиями договора управления МКД или сметой расходов/доходов ТСЖ, ЖСК в отношении конкретной работы или услуги.
Стоимость работы или услуги разделите на количество отчетных периодов в году, за которые необходимо оформить акт приемки. Если оформляете ежемесячные акты, то объем работ необходимо разделить на 12. Если вы согласовали с собственниками отчетный период «квартал», то делите стоимость работы или услуги на 4. Так у вас получится стоимость работы/услуги именно за отчетный период.
Рисунок 5. Пример, как указать сметную стоимость выполненной работы или оказанной услуги за единицу
Стоимость указывайте в соответствии с условиями договора управления МКД или сметой расходов/доходов ТСЖ, ЖСК в отношении конкретной работы или услуги.
Стоимость работы или услуги разделите на количество отчетных периодов в году, за которые необходимо оформить акт приемки. Если оформляете ежемесячные акты, то объем работ необходимо разделить на 12. Если вы согласовали с собственниками отчетный период «квартал», то делите стоимость работы или услуги на 4. Так у вас получится стоимость работы/услуги именно за отчетный период.
Рисунок 5. Пример, как указать сметную стоимость выполненной работы или оказанной услуги за единицу
Как передать акт совету МКД
УО не позднее пяти дней со дня оформления акта приемки направляет два подписанные экземпляра акта председателю или членам совета. Способ направления должен соответствовать двум требованиям:
Такие правила предусмотрены пунктом 3 Порядка № 318/пр.
Кто должен подписать акт
Со стороны собственников помещений в МКД акты выполненных работ подписывает председатель совета МКД или члены совета дома. Это следует из пункта 4 Порядка и сроков оформления актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, утвержденных приказом Минстроя от 22.05.2026 № 318/пр (далее – Порядок № 318/пр). Однако такими полномочиями ответственных лиц должны наделить собственники помещений в МКД решением ОСС или доверенностью (п. 4 ч. 8, ч. 8.2 ст. 161.1 ЖК).
Если на ОСС напрямую такой вопрос не решали, проверьте договор управления МКД или договор содержания общего имущества. В разделе о порядке осуществления контроля за исполнением обязательства может быть прописан порядок оформления акта и указаны лица, ответственные за подписание актов выполненных работ со стороны собственников. Так как договор управления МКД и договор содержания общего имущества в МКД собственники утверждают на ОСС, то такой способ доказывания полномочий тоже подойдет.
У совета МКД есть 10 дней с момента получения акта, чтобы подписать его или отказаться от подписи. Однако для управленца срок ожидания ответа увеличен. Законодатели дают 30 дней, чтобы ответственные лица не только подписали акт или оформили отказ от подписи, но и доставили документы в этот срок. Если в течение указанного срока вы не получите документы, акт приемки будет считаться оформленным со стороны председателя или членов совета (п. 5 Порядка № 318/пр).
На практике также могут возникнуть ситуации, когда председателя совета МКД или членов совета не наделили полномочиями подписывать акты либо совета дома в принципе не существует, так как его не избрали. Разберем эти случаи подробнее.
1. В доме есть совет МКД, но председателя не наделили полномочиями подписывать акты выполненных работ.
Если в доме нет уполномоченного лица на подписание актов выполненных работ, вам все равно следует направить акт членам совета МКД и подписать акт с председателем совета. Это необходимо сделать, чтобы подтвердить свои добросовестные намерения и выполнить все необходимые обязанности со своей стороны. Так вы обезопасите себя на случай оспаривания выполненных работ.
2. Председателя совета МКД наделили полномочиями подписывать акт, но он не может его подписать, так как уехал или недоступен.
Если ответственный за подписание акта представитель собственников отсутствует, проверьте, предусмотрено ли делегирование полномочий решением ОСС, положением о совете МКД (если такое имеется), условиями договора с УО. Если делегирование полномочий не предусмотрено, направьте акт другим членам совета МКД способом, который подтвердит получение акта. У членов совета МКД будет 10 дней, чтобы дождаться председателя, подписать акт и передать его управленцу. Еще 20 дней законодатели дают на доставку акта, потому что по истечении 30 дней акт будет считаться оформленным со стороны председателя или членов совета (п.п. 4, 5 Порядка № 318/пр).
Если вы не получите обратно документы от собственников, для архива к акту приложите документы, подтверждающие получение акта членами совета МКД, а также сделайте отметку в акте о причине отсутствия подписи.
Если же акт подпишут члены совета МКД, которых не уполномочили решением ОСС, сделайте в акте отметку с указанием причины невозможности подписать акт председателем.
3. В доме отсутствует совет МКД и его председатель.
Если в доме нет избранного совета МКД и нет уполномоченных лиц на подписание актов выполненных работ и услуг по содержанию и ремонту этого дома, целесообразно действовать следующим образом, чтобы обезопасить себя на случай возникновения споров:
Судебная практика показывает, что суды отклоняют доводы управленца о невозможности представить акты приемки выполненных работ из-за отсутствия в спорном доме избранного председателя совета МКД или совета дома в целом. Суды склоняются, что в таком случае акт вправе подписать любой из собственников (например, постановление АС Западно-Сибирского округа от 29.05.2020 по делу № А81-7897/2019).
Как реагировать на отказ собственников подписывать акт
Отказ от подписи совет МКД должен оформить письменно и указать в нем аргументированные возражения. Это значит возражения должны быть основаны на фактах, вытекать из условий заключенного договора и действующего законодательства, не ...
УО не позднее пяти дней со дня оформления акта приемки направляет два подписанные экземпляра акта председателю или членам совета. Способ направления должен соответствовать двум требованиям:
- быть согласован с председателем или членами совета;
- позволять подтвердить получение актов приемки – в том числе посредством почтового отправления, электронной почты, личного кабинета на сайте исполнителя в сети Интернет (далее – сайт), вручения при личном присутствии.
Такие правила предусмотрены пунктом 3 Порядка № 318/пр.
Кто должен подписать акт
Со стороны собственников помещений в МКД акты выполненных работ подписывает председатель совета МКД или члены совета дома. Это следует из пункта 4 Порядка и сроков оформления актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, утвержденных приказом Минстроя от 22.05.2026 № 318/пр (далее – Порядок № 318/пр). Однако такими полномочиями ответственных лиц должны наделить собственники помещений в МКД решением ОСС или доверенностью (п. 4 ч. 8, ч. 8.2 ст. 161.1 ЖК).
Если на ОСС напрямую такой вопрос не решали, проверьте договор управления МКД или договор содержания общего имущества. В разделе о порядке осуществления контроля за исполнением обязательства может быть прописан порядок оформления акта и указаны лица, ответственные за подписание актов выполненных работ со стороны собственников. Так как договор управления МКД и договор содержания общего имущества в МКД собственники утверждают на ОСС, то такой способ доказывания полномочий тоже подойдет.
У совета МКД есть 10 дней с момента получения акта, чтобы подписать его или отказаться от подписи. Однако для управленца срок ожидания ответа увеличен. Законодатели дают 30 дней, чтобы ответственные лица не только подписали акт или оформили отказ от подписи, но и доставили документы в этот срок. Если в течение указанного срока вы не получите документы, акт приемки будет считаться оформленным со стороны председателя или членов совета (п. 5 Порядка № 318/пр).
На практике также могут возникнуть ситуации, когда председателя совета МКД или членов совета не наделили полномочиями подписывать акты либо совета дома в принципе не существует, так как его не избрали. Разберем эти случаи подробнее.
1. В доме есть совет МКД, но председателя не наделили полномочиями подписывать акты выполненных работ.
Если в доме нет уполномоченного лица на подписание актов выполненных работ, вам все равно следует направить акт членам совета МКД и подписать акт с председателем совета. Это необходимо сделать, чтобы подтвердить свои добросовестные намерения и выполнить все необходимые обязанности со своей стороны. Так вы обезопасите себя на случай оспаривания выполненных работ.
2. Председателя совета МКД наделили полномочиями подписывать акт, но он не может его подписать, так как уехал или недоступен.
Если ответственный за подписание акта представитель собственников отсутствует, проверьте, предусмотрено ли делегирование полномочий решением ОСС, положением о совете МКД (если такое имеется), условиями договора с УО. Если делегирование полномочий не предусмотрено, направьте акт другим членам совета МКД способом, который подтвердит получение акта. У членов совета МКД будет 10 дней, чтобы дождаться председателя, подписать акт и передать его управленцу. Еще 20 дней законодатели дают на доставку акта, потому что по истечении 30 дней акт будет считаться оформленным со стороны председателя или членов совета (п.п. 4, 5 Порядка № 318/пр).
Если вы не получите обратно документы от собственников, для архива к акту приложите документы, подтверждающие получение акта членами совета МКД, а также сделайте отметку в акте о причине отсутствия подписи.
Если же акт подпишут члены совета МКД, которых не уполномочили решением ОСС, сделайте в акте отметку с указанием причины невозможности подписать акт председателем.
3. В доме отсутствует совет МКД и его председатель.
Если в доме нет избранного совета МКД и нет уполномоченных лиц на подписание актов выполненных работ и услуг по содержанию и ремонту этого дома, целесообразно действовать следующим образом, чтобы обезопасить себя на случай возникновения споров:
- подпишите акт с двумя-тремя инициативными жителями, чтобы зафиксировать приемку выполненных работ;
- в акте укажите, что совет МКД и его председатель в доме не избраны;
- инициируйте ОСС по созданию совета МКД или обратитесь в органы МСУ (ч. 2 ст. 161.1 ЖК).
Судебная практика показывает, что суды отклоняют доводы управленца о невозможности представить акты приемки выполненных работ из-за отсутствия в спорном доме избранного председателя совета МКД или совета дома в целом. Суды склоняются, что в таком случае акт вправе подписать любой из собственников (например, постановление АС Западно-Сибирского округа от 29.05.2020 по делу № А81-7897/2019).
Как реагировать на отказ собственников подписывать акт
Отказ от подписи совет МКД должен оформить письменно и указать в нем аргументированные возражения. Это значит возражения должны быть основаны на фактах, вытекать из условий заключенного договора и действующего законодательства, не ...
Информационный источник публикации Актион МЦФЭР
Источник изображения Magnific
