В каких случаях необходимо принять решение о демонтаже ОКС

В рекомендации – как определить, подлежит ли ОКС восстановлению. Вы узнаете, какую ответственность несет собственник аварийного объекта, который вовремя не принял меры безопасности. А также увидите, по каким критериям здание признают аварийным.

Руслан Канцырев

руководитель экспертной компании «Канцлер», судебный эксперт

Когда возникает вопрос, восстанавливать аварийное здание или нет, нужно провести экспертизу – выбрать квалифицированного эксперта, обследовать объект и оценить расходы на восстановление и снос. В рекомендации рассмотрим на конкретном примере, как принимают такое решение.

На какую НПА опираться при работе с аварийными зданиями

Есть несколько основных документов, которые помогут установить техническое состояние здания и принять обоснованное решение, сносить аварийное здание или восстанавливать. Любое аварийное строение представляет собой потенциальную опасность для окружающих.

Статья 1079 ГК определяет ответственность владельца здания в аварийном состоянии. Ответственность распространяется даже на случаи, когда на территории установили знаки «Посторонним вход запрещен». Это не освобождают собственника от обязательства полностью изолировать потенциально опасную зону, ведь предупреждение не устраняет угрозу обрушения.

Чтобы оценить техническое состояние здания, используйте специальные строительные нормы и правила. Например, в СП 13-102-2003 определили критерии износа строительных конструкций. Они помогут обследовать здание и понять, в каком состоянии оно находится.

ГОСТ 31937-2024 регламентирует порядок обследования зданий и сооружений и методы расчета остаточного ресурса конструкций. В презентации рассказали о правилах содержания аварийной недвижимости.

Как принять решение по аварийному объекту

Давайте рассмотрим случай из реальной практики судебных экспертов. На примере судебного спора между прокуратурой и владельцем старой котельной в Ярославской области покажем, как собственник в итоге понял, что здание выгоднее снести, чем восстанавливать. Ситуацию описали в примере.

Пример

Как старое здание спровоцировало спор между владельцем и властями

Ситуация. У собственника была полуразрушенная котельная 1970-х годов постройки. От здания остался скелет – провалы в бетонных перекрытиях кровли, выбитые окна, двери. Местные подростки устроили там клуб по интересам.

Мнение властей. Прокуратура считает это место опасным и требует снести.

Мнение собственника. Собственник хочет здание восстановить. У него есть заключение эксперта, которое подтверждает возможность восстановления. Причем экспертизы две – с полярными выводами:

здание аварийное, восстановлению не подлежит – только снос;
после комплексного ремонта объект можно эксплуатировать.

Разберем, как в этой ситуации собственник пришел к правильному решению по зданию.

Провели экспертизу. В примере у собственника было две разные экспертизы. Первое заключение выполнил эксперт, который придерживался правил и стандартов. Например, физический износ здания составил 78 процентов, что соответствует критериям полного разрушения конструкций (таблица В.1 ГОСТ 31937-2024). Второе заключение предлагало альтернативу – комплексный ремонт. Но затраты на реконструкцию превышали стоимость строительства аналогичного нового здания. Этот факт второй эксперт не учел.

Обследовали здание. Обследование выявило:

трещины в конструкциях шириной в несколько сантиметров;
нарушение целостности фундаментов и стен;
частичное разрушение стеновых панелей;
провалы в перекрытиях крыши;
отсутствие окон и дверей.

Трещины в изгибаемых железобетонных элементах, работающих по балочной схеме

Потолочное перекрытие производственного помещения и кирпичные стены покрыты слоем копоти после многочисленных пожаров и костров в производственном помещении. На сборных ж/б плитах перекрытия, в ребрах плит есть места отслоения защитного слоя бетона и видна рабочая арматура плит перекрытия. Рабочая арматура ржавая. Плиты перекрытия находятся в аварийном состоянии, некоторые уже обрушились.

Характерные трещины на нижней поверхности плит

Таким образом, техническое состояние здания однозначно классифицировали как аварийное.

Посчитали и сравнили расходы на демонтаж и восстановление. Допустим, теоретически здание можно сохранить путем капитального ремонта. Но расходы будут огромные:

реконструкция внутренних перегородок и замена перекрытий – 6,8 млн руб.;
новое покрытие крыши – 5,9 млн руб.;
укрепление основания – 3,4 млн руб.;
внешняя отделка фасада – 4,3 млн руб.;
монтаж инженерных сетей – 3 млн руб.

Суммарные затраты – 23,4 млн руб. Учитывая рыночные цены на строительство аналогичных объектов, очевидно, что новый объект обойдется значительно дешевле и позволит избежать рисков внезапного разрушения старых конструкций.

Совет

Считайте расходы на активы

Актив, который требует вложений больше своей рыночной стоимости и при этом создает юридические риски, – это не актив, а обременение.

Проанализировали ответственность. Владелец аварийного здания обязан предпринять конкретные шаги для предотвращения угрозы жизни и здоровью третьих лиц. Собственник несет бремя содержания своего имущества, если иное не предусмотрел закон или договор. Он обязан обеспечить безопасность объекта и предотвращение вреда третьим лицам (ст. 210 ГК). В этом случае, чтобы ограничить доступ, нужно примерно 2 млн руб.:

возвести забор высотой 2,5 м (5–6 тыс. руб. за погонный метр);
заложить 47 проемов кирпичом;
организовать охрану или видеонаблюдение.

Но даже эти меры не гарантируют безопасности, потому что крыша может обвалиться сама.

Приняли решение. Экспертиза подтвердила, что здание ...

Информационный источник публикации Актион МЦФЭР

Источник изображения Freepik

Получить все материалы