Минстрой разъяснил, как проиндексировать плату за содержание
Проиндексировать размер платы за содержание жилого помещения можно без решения ОСС. Для этого порядок и условия индексации платы нужно закрепить в договоре управления МКД. Такие разъяснения дал Минстрой в письме от 22.11.2024 № 69727-ДН/04.
Плату за содержание жилого помещения устанавливают в размере, который необходим, чтобы содержать общее имущество в МКД по требованиям законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК, п. 29 Правил № 491).
Размер платы за содержание в МКД, в котором не созданы ТСЖ, ЖСК, ЖК, определяют на ОСС с учетом предложений УО и устанавливают на срок не менее чем один год. Предложение УО о размере платы за содержание должно содержать расчет (смету) и обоснование размера такой платы. Такие правила следуют из части 7 статьи 156 ЖК, пункта 31 Правил № 491.
Утвержденный общим собранием размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, услуги и работы по управлению МКД нельзя установить произвольно, он должен обеспечивать содержание общего имущества и отвечать требованиям разумности. На это указал Пленум Верховного суда в пункте 16 постановления от 27.06.2017 № 22. При установлении на ОСС размера платы за содержание жилого помещения собственникам помещений следует в первую очередь учитывать, что такой размер должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям (постановление Конституционного суда от 29.01.2018 № 5-П).
К существенным условиям договора управления относится в том числе порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. Это предусмотрено пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК. Необходимо обратить внимание, что данная норма относит к существенным условиям договора управления не размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, а порядок определения такого размера.
Изменение и расторжение договора управления осуществляют в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК). Порядок изменения и расторжения договора управления предусмотрен пунктом 1 статьи 310, пунктом 1 статьи 432, статьями 450–453 ГК.
Таким образом, стороны по договору управления МКД не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер платы за содержание согласно договору управления. В том числе УО не вправе в одностороннем порядке изменять условия договора управления в отсутствие соответствующего решения ОСС, а собственники не вправе в одностороннем порядке изменять условия договора в отсутствие согласия УО.
Вместе с тем в договоре управления можно предусмотреть индексацию размера платы за содержание жилого помещения. Порядок такой индексации должен быть указан в утвержденном ОСС и согласованном с управленцем договоре управления. В том числе должны быть утверждены конкретные показатели, которые применяют при расчете проиндексированного размера платы, они не должны зависеть от действий сторон договора. В качестве таких показателей можно применять, например, индекс потребительских цен, прогнозный индекс инфляции или иные показатели. В таком случае для индексации размера платы за содержание в установленные договором порядке и сроки дополнительное решение ОСС не нужно, поскольку индексацию установили соглашением обеих сторон договора.
При этом договор управления может предусматривать индексацию размера платы за содержание исключительно таким образом, чтобы периоды действия договора между моментами индексации составляли не менее одного года. Это требование следует из части 7 статьи 156 ЖК, пункта 31 Правил № 491.
Плату за содержание жилого помещения устанавливают в размере, который необходим, чтобы содержать общее имущество в МКД по требованиям законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК, п. 29 Правил № 491).
Размер платы за содержание в МКД, в котором не созданы ТСЖ, ЖСК, ЖК, определяют на ОСС с учетом предложений УО и устанавливают на срок не менее чем один год. Предложение УО о размере платы за содержание должно содержать расчет (смету) и обоснование размера такой платы. Такие правила следуют из части 7 статьи 156 ЖК, пункта 31 Правил № 491.
Утвержденный общим собранием размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, услуги и работы по управлению МКД нельзя установить произвольно, он должен обеспечивать содержание общего имущества и отвечать требованиям разумности. На это указал Пленум Верховного суда в пункте 16 постановления от 27.06.2017 № 22. При установлении на ОСС размера платы за содержание жилого помещения собственникам помещений следует в первую очередь учитывать, что такой размер должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям (постановление Конституционного суда от 29.01.2018 № 5-П).
К существенным условиям договора управления относится в том числе порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. Это предусмотрено пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК. Необходимо обратить внимание, что данная норма относит к существенным условиям договора управления не размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, а порядок определения такого размера.
Изменение и расторжение договора управления осуществляют в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК). Порядок изменения и расторжения договора управления предусмотрен пунктом 1 статьи 310, пунктом 1 статьи 432, статьями 450–453 ГК.
Таким образом, стороны по договору управления МКД не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер платы за содержание согласно договору управления. В том числе УО не вправе в одностороннем порядке изменять условия договора управления в отсутствие соответствующего решения ОСС, а собственники не вправе в одностороннем порядке изменять условия договора в отсутствие согласия УО.
Вместе с тем в договоре управления можно предусмотреть индексацию размера платы за содержание жилого помещения. Порядок такой индексации должен быть указан в утвержденном ОСС и согласованном с управленцем договоре управления. В том числе должны быть утверждены конкретные показатели, которые применяют при расчете проиндексированного размера платы, они не должны зависеть от действий сторон договора. В качестве таких показателей можно применять, например, индекс потребительских цен, прогнозный индекс инфляции или иные показатели. В таком случае для индексации размера платы за содержание в установленные договором порядке и сроки дополнительное решение ОСС не нужно, поскольку индексацию установили соглашением обеих сторон договора.
При этом договор управления может предусматривать индексацию размера платы за содержание исключительно таким образом, чтобы периоды действия договора между моментами индексации составляли не менее одного года. Это требование следует из части 7 статьи 156 ЖК, пункта 31 Правил № 491.
Информационный источник публикации Актион МЦФЭР
Источник изображения Freepik
