Как рассчитывать платежи, если собственники не утвердили размер платы за содержание

Если собственники не утвердили размер платы, управляющие МКД организации продолжают применять утвержденный ранее тариф или используют принятый органом МСУ. Эксперты Системы УМД рассказали, когда и какой размер взять за основу, как рассчитать по нему плату. В материале – примеры документов, чтобы все оформить по закону и в случае спора суд поддержал сторону управленца.

Сергей Ежов

начальник юридического отдела ООО «УК-ПРОФЖИЛКОМПЛЕКС»

Николай Звуйковский

эксперт справочной системы «Управление МКД», журнала «Справочник специалиста по охране труда»

На чем основывать расчет, если собственники не утвердили размер платы

Чтобы определить, какой размер платы взять за основу для расчета, ответьте на два вопроса: утверждали ли собственники решение о размере платы ранее, и если утверждали, то на какой период.

Как часто утверждать размер платы для отдельно взятого МКД, УО увидит из предыдущих протоколов общих собраний собственников помещений, а ТСЖ и ЖСК – из уставных документов организации и протоколов общих собраний членов жилищного объединения. В таблице 1 мы назвали, кто устанавливает размер платы за содержание жилого помещения в зависимости от способа управления МКД и в каких документах найти эту информацию.

Таблица 1. Какими документами устанавливают размер платы в зависимости от способа управления МКД

На рисунке 1 мы привели алгоритм действий УО, ТСЖ, ЖСК, если собственники не утвердили размер платы.

Рисунок 1. Алгоритм действий УО, ТСЖ, ЖСК, если собственники не утвердили размер платы за содержание на следующий год

Ситуация

Может ли размер платы за жилое помещение отличаться от размера взноса в ТСЖ

Да, в теории может. Но на практике использовать разный размер платы может оказаться не выгодно по следующим причинам.

Дело в том, что в ТСЖ не все собственники являются членами этого жилищного объединения. Поэтому юридически в ТСЖ могут утвердить в разном размере размер платы за содержание жилого помещения для тех, кто не стал членом ТСЖ, и взносы членов товарищества. И тот, и другой размер платы утверждает общее собрание товарищества (ч. 8 ст. 156 ЖК).

Если соседи видят, что члены ТСЖ платят больше других собственников, есть риск ликвидации товарищества.

Какой размер платы применять, если собственники утвердили ранее размер платы, но не назвали период его действия

Вы нашли протокол общего собрания, в котором утвержден размер платы за содержание и ремонт, но не увидели срок его действия. Например, как в формулировке на рисунке 2. В таком случае вы обязаны применять ранее утвержденный размер платы.

Рисунок 2. Пример формулировки без ограничения по срокам

Используйте его в расчетах до момента, когда общее собрание примет новое решение. На практике такой промежуток может продлиться в течение нескольких лет.

Дело в том, что УО, ТСЖ, ЖСК не вправе самостоятельно изменить размер платы, но могут инициировать общее собрание и предложить собственникам утвердить экономически обоснованную плату. Такую позицию Верховный Суд сформулировал в определении от 14.02.2018 № 304-КГ17-22877. Провести ОСС целесообразно в случае, если действующий размер платы не позволяет качественно содержать и ремонтировать общее имущество.

О том, как утвердить размер платы в зависимости от способа управления, читайте в отдельных рекомендациях.

Какой размер платы применять, если собственники ранее не утверждали размер платы

Применяйте в расчетах тот размер платы за содержание, который утвержден нормативным актом органа МСУ, если собственники никогда не утверждали на общем собрании свой размер платы за содержание жилого помещения (ч. 4 ст. 158 ЖК).

Какой размер платы применять, если закончился период, на который собственники ранее утвердили размер платы

Применяйте в расчетах тот размер платы за содержание, который утвержден нормативным актом органа МСУ, если период, на который собственники помещений ранее утвердили размер платы, закончился, а новый размер они не утвердили (ч. 4 ст. 158 ЖК). Пример формулировки решения собственников с указанием периода смотрите на рисунке 3.

Рисунок 3. Пример формулировки с ограничением по срокам

Как узнать размер платы, утвержденный органом МСУ

Ознакомьтесь с нормативно-правовым актом, которым орган местного самоуправления утвердил размер платы за содержание жилого помещения в МКД. Найти его можно на официальном сайте органа МСУ. Если на официальном сайте такого документа нет, письменно направьте в орган МСУ запрос о наличии на территории муниципального образования такого нормативного акта и где с ним можно ознакомиться.

Ситуация

Обязан ли орган МСУ утверждать размеры платы за содержание для каждого МКД индивидуально

Сергей Ежов
руководитель отдела по правовым вопросам ООО «Городская управляющая компания «ДОМЖИЛСЕРВИС»

Нет, не обязан.

Орган МСУ для расчета размера платы за содержание жилого помещения вправе применять Методические рекомендации, утвержденные приказом Минстроя от 06.04.2018 № 213/пр. Если следовать указаниям рекомендаций, то орган МСУ при расчете размера платы должен учитывать конструктивные особенности, степень благоустроенности и износа каждого МКД в отдельности. Однако применение этих рекомендаций для органа МСУ не обязательно (п. 1.2 Методических рекомендаций).

По рекомендациям орган МСУ рассчитывает в отношении МКД размер платы за услуги и работы исходя из утвержденного общим собранием перечня работ и услуг. Перечень – существенное условие договора управления МКД (ч. 4 ст. 158, п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК). Такая позиция в пункте 6 письма Минстроя от 30.12.2016 № 45099-АЧ/04.

Однако по сложившейся практике органы МСУ утверждают в отношении такой категории собственников размер платы за содержание жилого помещения, усредненный по определенной степени благоустройства МКД.

Как начать собирать платежи исходя из размера платы, утвержденного органом МСУ

Выберите и используйте размер платы для категории, которая подходит для МКД в вашем управлении, где собственники не утвердили размер платы на общем собрании.

Чтобы начать начислять плату за содержание жилого помещения исходя из утвержденного органом МСУ размера, выполните два действия:

распределите затраты по статьям расходов;
проинформируйте собственников.

Определите, как будете распределять деньги между разными видами работ и услуг. Как правило, в нормативном акте орган МСУ указывает размер платы за содержание жилого помещения исходя из 1 кв. м общей площади жилого помещения. В документе конкретизируют статьи расходов, но не полностью и без указания долей. Например, из нормативного документа города Новосибирска не ясно, сколько денег из 38 рублей (последний пункт на рисунке 4) предусмотрено на содержание лифтов, а сколько на обслуживание мусоропровода. Поэтому продумайте, как распределите затраты ...

Информационный источник публикации Актион МЦФЭР

Источник изображения Freepik

Получить все материалы