Как суды решают споры о передаче квартир в новостройках. Обзор практики за 2025 год
Подписание ДДУ не гарантирует беспроблемное получение квартиры. Застройщик может предъявить требование о доплате за возросшую площадь, передать объект со скрытыми дефектами или прекратить деятельность в рамках процедуры банкротства. Мы проанализировали 10 кейсов и собрали аргументы, которые помогут дольщикам отстоять свои интересы в суде.
Ирина Кузнецова
юрист, эксперт по корпоративным и трудовым спорам
Судебная практика 2025 года по ДДУ стала жестче к застройщикам, которые пытаются избежать ответственности. Суды указали, что лимит в три процента работает только для дефектов отделки, но не для строительных нарушений, что доплату за метры нельзя требовать, если изменили проект без согласия дольщика, и что срок для включения в реестр восстановят, если дольщика не уведомили о банкротстве. А еще – что подписанный акт без замечаний не лишает права на компенсацию за реальные недостатки.
Застройщик обязан оплатить устранение недостатков, даже если дольщик подписал акт без замечаний
После подписания акта приема-передачи дольщица нашла в квартире строительные недостатки. Она заказала экспертизу, которая оценила стоимость устранения дефектов в 702 089,53 руб. Застройщик эту сумму добровольно не выплатил.
Позиция истца: застройщик обязан компенсировать расходы на устранение недостатков, выплатить неустойку, компенсировать моральный вред и 50 процентов штрафа за неудовлетворение требований в добровольном порядке.
Аргументы ответчика: истец получил квартиру по акту, претензий не заявил. Кроме того, он выбрал ненадлежащий способ защиты: нужно было требовать безвозмездного устранения недостатков, а не денежной компенсации.
Решения судов: первая инстанция назначила судебную экспертизу для оценки стоимости устранения недостатков и на ее основе частично удовлетворила иск. Суд посчитал, что подписание акта без замечаний не лишает истца права требовать устранения обнаруженных в пределах гарантийного срока недостатков.
Апелляция согласилась с выводами суда первой инстанции, однако назначила повторную судебную экспертизу и по ее итогам увеличила размер присужденной суммы компенсации на устранение недостатков и размер неустойки.
Ирина Кузнецова
юрист, эксперт по корпоративным и трудовым спорам
Судебная практика 2025 года по ДДУ стала жестче к застройщикам, которые пытаются избежать ответственности. Суды указали, что лимит в три процента работает только для дефектов отделки, но не для строительных нарушений, что доплату за метры нельзя требовать, если изменили проект без согласия дольщика, и что срок для включения в реестр восстановят, если дольщика не уведомили о банкротстве. А еще – что подписанный акт без замечаний не лишает права на компенсацию за реальные недостатки.
Застройщик обязан оплатить устранение недостатков, даже если дольщик подписал акт без замечаний
После подписания акта приема-передачи дольщица нашла в квартире строительные недостатки. Она заказала экспертизу, которая оценила стоимость устранения дефектов в 702 089,53 руб. Застройщик эту сумму добровольно не выплатил.
Позиция истца: застройщик обязан компенсировать расходы на устранение недостатков, выплатить неустойку, компенсировать моральный вред и 50 процентов штрафа за неудовлетворение требований в добровольном порядке.
Аргументы ответчика: истец получил квартиру по акту, претензий не заявил. Кроме того, он выбрал ненадлежащий способ защиты: нужно было требовать безвозмездного устранения недостатков, а не денежной компенсации.
Решения судов: первая инстанция назначила судебную экспертизу для оценки стоимости устранения недостатков и на ее основе частично удовлетворила иск. Суд посчитал, что подписание акта без замечаний не лишает истца права требовать устранения обнаруженных в пределах гарантийного срока недостатков.
Апелляция согласилась с выводами суда первой инстанции, однако назначила повторную судебную экспертизу и по ее итогам увеличила размер присужденной суммы компенсации на устранение недостатков и размер неустойки.
Реквизиты: апелляционное определение Московского областного суда от 02.12.2024 по делу
№ 33-27591/2024.
Совет
Проверяйте и оспаривайте судебную экспертизу, если не согласны с ее результатами
Если в деле есть экспертиза, от которой напрямую зависит размер взыскиваемой суммы, не соглашайтесь с ней пассивно. Заранее подготовьте аргументы, почему выводы эксперта могут быть неполными или методология – неточной, и заявляйте ходатайство о назначении повторной или дополнительной экспертизы.
Пользование квартирой не подтверждает факт ее передачи
Гражданин полностью внес целевые взносы по договору соинвестирования, но соинвестор не сдал дом в эксплуатацию в установленный срок. Гражданин обратился в суд с иском о расторжении договора и взыскании убытков. Соинвестор предъявил встречный иск о признании факта передачи квартиры.
Позиция истца: договор подлежит расторжению, потому что ответчик просрочил сдачу дома и передачу объекта на десятки лет. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию отсутствует. Регистрация права собственности невозможна.
Аргументы ответчика: истец фактически вступил в право владения и пользования квартирой, сделал ремонт. Это доказывает, что ответчик выполнил свои обязательства по передаче квартиры. Истец пропустил срок давности.
Решения судов: суд первой инстанции удовлетворил основные исковые требования, отказав во встречном иске. Апелляция и кассация отменили это решение, отказав в иске. Они исходили из того, что факт вселения и пользования квартирой означает исполнение обязательства по передаче, а требование о расторжении договора заявлено за пределами срока исковой давности.
Верховный суд отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав на существенные нарушения норм права. Высшая инстанция установила, что спорный договор является по своей правовой природе договором участия в долевом строительстве, для которого срок и порядок передачи объекта – существенные условия. Обязательство считается исполненным только после передачи объекта по акту при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Поскольку такого разрешения и надлежащей передачи не было, пользование квартирой не свидетельствует об исполнении обязательства застройщиком. Выводы о пропуске срока исковой давности являются ошибочными.
Гражданин полностью внес целевые взносы по договору соинвестирования, но соинвестор не сдал дом в эксплуатацию в установленный срок. Гражданин обратился в суд с иском о расторжении договора и взыскании убытков. Соинвестор предъявил встречный иск о признании факта передачи квартиры.
Позиция истца: договор подлежит расторжению, потому что ответчик просрочил сдачу дома и передачу объекта на десятки лет. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию отсутствует. Регистрация права собственности невозможна.
Аргументы ответчика: истец фактически вступил в право владения и пользования квартирой, сделал ремонт. Это доказывает, что ответчик выполнил свои обязательства по передаче квартиры. Истец пропустил срок давности.
Решения судов: суд первой инстанции удовлетворил основные исковые требования, отказав во встречном иске. Апелляция и кассация отменили это решение, отказав в иске. Они исходили из того, что факт вселения и пользования квартирой означает исполнение обязательства по передаче, а требование о расторжении договора заявлено за пределами срока исковой давности.
Верховный суд отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав на существенные нарушения норм права. Высшая инстанция установила, что спорный договор является по своей правовой природе договором участия в долевом строительстве, для которого срок и порядок передачи объекта – существенные условия. Обязательство считается исполненным только после передачи объекта по акту при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Поскольку такого разрешения и надлежащей передачи не было, пользование квартирой не свидетельствует об исполнении обязательства застройщиком. Выводы о пропуске срока исковой давности являются ошибочными.
Реквизиты: определение Верховного суда от 25.07.2023 № 30-КГ23-5-К5.
Совет
Проверяйте правовую сущность правоотношений
Формальное название договора, например соинвестирование, совместная деятельность, паевой взнос, может не отражать его реальной юридической природы. Суд будет оценивать существо отношений: предмет, условия, распределение рисков. Если по факту сторона договора – физическое лицо и оно финансирует строительство жилья для себя – скорее всего, к договору следует применять нормы законодательства о долевом строительстве или о защите прав потребителей, даже если в договоре этих слов нет. Это дает гражданину существенно больше прав и возможностей для защиты в ситуации, когда контрагент нарушает договорные обязательства.
Дольщик, который взыскал стоимость непереданной квартиры, не вправе требовать от нового застройщика заключить договор на эту же квартиру
Дольщик заключил договор с застройщиком, но не получил квартиру в срок. Застройщик поменялся, и дольщик предъявил иск к новому застройщику с требованием заключить ДДУ, чтобы получить квартиру.
Позиция истца: истец полностью оплатил квартиру по первоначальному ДДУ. Поскольку прежний застройщик не исполнил обязательств, а новый достраивает тот же объект, он обязан заключить новый ДДУ с истцом. Первоначальный ДДУ суд расторг, однако судебный акт не исполнен, деньги истец не получил.
Аргументы ответчика: истец расторг ДДУ в судебном порядке, получил деньги и неустойку. Между истцом и ответчиком нет договорных отношений. Оснований понуждать ответчика к заключению договора нет.
Решения судов: суд первой инстанции отказал в иске о понуждении к заключению нового ДДУ, и апелляция оставила это решение в силе. Основанием послужило то, что истец уже воспользовался своим правом на защиту, выбрав взыскание уплаченных денег с первоначального застройщика через суд и получив соответствующее решение. В связи с этим он утратил имущественные права на долю в строящемся доме, которые пытался реализовать через новый договор. Неисполнение решения о взыскании денег не восстанавливает его право требовать передачи квартиры от нового застройщика. Право на квартиру и право на возврат денег являются альтернативными способами защиты – реализовав один из них, нельзя предъявлять требование о другом.
Дольщик заключил договор с застройщиком, но не получил квартиру в срок. Застройщик поменялся, и дольщик предъявил иск к новому застройщику с требованием заключить ДДУ, чтобы получить квартиру.
Позиция истца: истец полностью оплатил квартиру по первоначальному ДДУ. Поскольку прежний застройщик не исполнил обязательств, а новый достраивает тот же объект, он обязан заключить новый ДДУ с истцом. Первоначальный ДДУ суд расторг, однако судебный акт не исполнен, деньги истец не получил.
Аргументы ответчика: истец расторг ДДУ в судебном порядке, получил деньги и неустойку. Между истцом и ответчиком нет договорных отношений. Оснований понуждать ответчика к заключению договора нет.
Решения судов: суд первой инстанции отказал в иске о понуждении к заключению нового ДДУ, и апелляция оставила это решение в силе. Основанием послужило то, что истец уже воспользовался своим правом на защиту, выбрав взыскание уплаченных денег с первоначального застройщика через суд и получив соответствующее решение. В связи с этим он утратил имущественные права на долю в строящемся доме, которые пытался реализовать через новый договор. Неисполнение решения о взыскании денег не восстанавливает его право требовать передачи квартиры от нового застройщика. Право на квартиру и право на возврат денег являются альтернативными способами защиты – реализовав один из них, нельзя предъявлять требование о другом.
Реквизиты: апелляционное определение Московского областного суда от 10.05.2023 по делу
№ 33-15710/2023.
Совет
Выбирайте способ защиты прав с учетом обстоятельств дела
Право требовать квартиру и право требовать назад деньги по неисполненному ДДУ – альтернативные, а не параллельные пути. Добившись в суде решения о возврате всей суммы, вы прекращаете свои имущественные права на будущую квартиру. Нельзя сначала взыскать стоимость жилья как убытки, а потом претендовать на эту же квартиру, даже если строительство продолжил новый инвестор. Поэтому на этапе выбора стратегии – расторжение с возвратом средств или понуждение к исполнению – нужно оценить все риски, включая финансовую состоятельность застройщика и реальные перспективы завершения строительства.
Право на применение новых методов защиты имеют дольщики, которые сохранили свой статус
В 2009 году суд признал ДДУ незаключенным и взыскал в пользу дольщика внесенные в счет оплаты квартиры деньги. Решение оказалось неисполнимым, так как застройщик ликвидировался. Спустя 15 лет дольщик обратился в суд с заявлением о пересмотре решения в связи с появлением новых механизмов защиты обманутых дольщиков.
Позиция заявителя: изменение правоприменительной практика дает основание отменить неисполненное решение о возврате денег, восстановить договор и предоставить заявителю право на квартиру через современные инструменты господдержки (постановление Пленума Верховного суда
№ 49 от 25.12.2018).
Решение судов: три инстанции в удовлетворении заявления отказали. Институт пересмотра по новым обстоятельствам – это исключительная процессуальная гарантия, а не скрытая форма обжалования. Появление новых правовых механизмов и эволюция судебной практики без специального указания на обратную силу не входят в исчерпывающий перечень оснований для пересмотра, которые определяет закон. Нельзя использовать эту процедуру для переоценки доказательств и изменения итогового вывода по делу, который был основан на выборе стратегии защиты, сделанном заявителем много лет назад.
В 2009 году суд признал ДДУ незаключенным и взыскал в пользу дольщика внесенные в счет оплаты квартиры деньги. Решение оказалось неисполнимым, так как застройщик ликвидировался. Спустя 15 лет дольщик обратился в суд с заявлением о пересмотре решения в связи с появлением новых механизмов защиты обманутых дольщиков.
Позиция заявителя: изменение правоприменительной практика дает основание отменить неисполненное решение о возврате денег, восстановить договор и предоставить заявителю право на квартиру через современные инструменты господдержки (постановление Пленума Верховного суда
№ 49 от 25.12.2018).
Решение судов: три инстанции в удовлетворении заявления отказали. Институт пересмотра по новым обстоятельствам – это исключительная процессуальная гарантия, а не скрытая форма обжалования. Появление новых правовых механизмов и эволюция судебной практики без специального указания на обратную силу не входят в исчерпывающий перечень оснований для пересмотра, которые определяет закон. Нельзя использовать эту процедуру для переоценки доказательств и изменения итогового вывода по делу, который был основан на выборе стратегии защиты, сделанном заявителем много лет назад.
Реквизиты: определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 17.10.2025 по делу
№ 88-17095/2025.
Совет
Учитывайте окончательность судебного решения
Ключевое решение, которое вы принимаете при нарушении ДДУ, может иметь необратимые последствия. Выбрав и успешно взыскав в суде деньги, вы прекращаете свои права на квартиру. Даже если через много лет появятся новые механизмы помощи дольщикам, вы не сможете в них участвовать, так как ваши права уже реализованы в денежной форме. Поэтому, выбирая между «деньгами» и «квартирой», оценивайте не только текущую ситуацию, но и долгосрочные риски, включая финансовую устойчивость застройщика и возможное развитие законодательства. В сомнительных случаях стратегия, направленная на сохранение права на объект, часто оказывается более устойчивой.
Застройщик вправе требовать снижения неустойки, если докажет ее чрезмерность
Застройщик передал объект с опозданием на семь месяцев. Дольщик обратился в суд с требованием о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа по Закону о защите права и возмещении судебных расходов.
Позиция истца: застройщик нарушил обязательства по ДДУ, поэтому должен понести ответственность.
Аргументы ответчика: нарушения имели место, однако есть основания для снижения размера неустойки по правилам статьи 333 ГК.
Решения судов: две инстанции поддержали дольщика. Суды отклонили требование застройщика снизить сумму неустойки, потому что тот не представил доказательств ее несоразмерности, а лишь формально ссылался на закон. Также суды учли действовавший мораторий на взыскание, поэтому взыскал неустойку только за период до его начала.
Застройщик передал объект с опозданием на семь месяцев. Дольщик обратился в суд с требованием о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа по Закону о защите права и возмещении судебных расходов.
Позиция истца: застройщик нарушил обязательства по ДДУ, поэтому должен понести ответственность.
Аргументы ответчика: нарушения имели место, однако есть основания для снижения размера неустойки по правилам статьи 333 ГК.
Решения судов: две инстанции поддержали дольщика. Суды отклонили требование застройщика снизить сумму неустойки, потому что тот не представил доказательств ее несоразмерности, а лишь формально ссылался на закон. Также суды учли действовавший мораторий на взыскание, поэтому взыскал неустойку только за период до его начала.
Реквизиты: апелляционное определение Московского городского суда от 14.05.2025 по делу
№ 33-18337/2025.
Совет
Готовьте аргументацию, чтобы снизить неустойку
Простое заявление о снижении неустойки без конкретных доказательств – бесполезно. Чтобы уменьшить сумму, подготовьте финансовые документы, расчеты и факты, доказывающие явную несоразмерность взыскиваемой неустойки реальным последствиям нарушения для дольщика. Например, обоснуйте, что сумма многократно превышает его возможные убытки или рыночные проценты за пользование деньгами. Без этого суд встанет на сторону дольщика и взыщет неустойку в полном объеме.
Лимит, который ограничивает ответственность застройщика, имеет обратную силу
После передачи объекта дольщик выявил дефекты отделочных и монтажных работ. Застройщик добровольно стоимость устранения недостатков не выплатил. Дольщик обратился в суд.
Позиция истца: факт наличия недостатков, а также стоимость их устранения подтверждает экспертное заключение. Застройщик обязан выплатить стоимость устранения в полном объеме, потому что закон, который ограничивает ответственность застройщика 3 процентами от цены договора, вступил в силу с 1 января 2025 года, а передача квартиры состоялась 16 мая 2024 года.
Аргументы ответчика: при определении суммы, которую должен возместить застройщик, нужно руководствоваться законом, который действует на момент вынесения судом решения.
Решения судов: суды трех инстанций поддержали застройщика и взыскали стоимость устранения недостатков в пределах 3 процентов от цены ДДУ. Они пояснили, что норма об ограничении ответственности имеет обратную силу, но в ...
После передачи объекта дольщик выявил дефекты отделочных и монтажных работ. Застройщик добровольно стоимость устранения недостатков не выплатил. Дольщик обратился в суд.
Позиция истца: факт наличия недостатков, а также стоимость их устранения подтверждает экспертное заключение. Застройщик обязан выплатить стоимость устранения в полном объеме, потому что закон, который ограничивает ответственность застройщика 3 процентами от цены договора, вступил в силу с 1 января 2025 года, а передача квартиры состоялась 16 мая 2024 года.
Аргументы ответчика: при определении суммы, которую должен возместить застройщик, нужно руководствоваться законом, который действует на момент вынесения судом решения.
Решения судов: суды трех инстанций поддержали застройщика и взыскали стоимость устранения недостатков в пределах 3 процентов от цены ДДУ. Они пояснили, что норма об ограничении ответственности имеет обратную силу, но в ...
Информационный источник публикации Актион МЦФЭР
Источник изображения Freepik
