Предписания и штрафы собственникам. Где заканчиваются права УО, но можно привлечь полицию или надзорников
Одни соседи включают громко музыку ночью, разводят в квартире зверинец, делают самовольную перепланировку или открывают хостелы, а другие жалуются в УО, ТСЖ, ЖСК. Эксперты системы УМД разъяснили, что предпринять в таких случаях.
Наталья Габрусь
руководитель ВИП-поддержки системы «Управление МКД»
На что управленцу не хватает полномочий
У управляющей МКД организации нет полномочий, чтобы штрафовать собственников, выдавать им предписания или составлять протоколы рассмотрения дел. Это право надзорных органов и суда. Единственное исключение — пени за просрочку оплаты ЖКУ (ч. 14, 14.1 ст. 155 ЖК).
Надзорники, суд могут применять административные, гражданско-правовые и уголовные санкции. Это предусмотрено статьями 3.5, 46 и 330 ГК. Куда обращаться в типовых проблемных ситуациях, показали в таблице.
ТАБЛИЦА 1. Кто поможет решить проблему
Надзорники, суд могут применять административные, гражданско-правовые и уголовные санкции. Это предусмотрено статьями 3.5, 46 и 330 ГК. Куда обращаться в типовых проблемных ситуациях, показали в таблице.
ТАБЛИЦА 1. Кто поможет решить проблему
Когда обратиться в суд
Если уговоры и беседы с правонарушителем ни к чему не привели, вы можете обратиться в суд. Однако следует подготовить документы о проведенной разъяснительной работе. Это могут быть письма в адрес собственника-нарушителя, акты, жалобы соседей, фото-, видео-, аудиодокументы.
Управляющая МКД организация отвечает перед собственниками за благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД. Это следует из частей 1, 1.1, 2.2, 2.3 статьи 161 ЖК. Если у управленца не хватает полномочий обеспечить безопасность, можно добиться этого через суд.
Право УО обратиться в суд в интересах собственников можно закрепить доверенностью, соответствующим положением в договоре управления, протоколом общего собрания собственников. Право ТСЖ, ЖСК, ЖК выйти в суд помимо доверенности может подтвердить положение в уставе.
Вот примеры требований, которые обычно заявляют управленцы в отношении жителей дома:
Управляющая МКД организация отвечает перед собственниками за благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД. Это следует из частей 1, 1.1, 2.2, 2.3 статьи 161 ЖК. Если у управленца не хватает полномочий обеспечить безопасность, можно добиться этого через суд.
Право УО обратиться в суд в интересах собственников можно закрепить доверенностью, соответствующим положением в договоре управления, протоколом общего собрания собственников. Право ТСЖ, ЖСК, ЖК выйти в суд помимо доверенности может подтвердить положение в уставе.
Вот примеры требований, которые обычно заявляют управленцы в отношении жителей дома:
- демонтировать самовольно установленную конструкцию в местах общего пользования;
- оплатить задолженность за ЖКУ;
- предоставить доступ в помещение и к общедомовому имуществу для осмотра или ремонта, подтверждения факта перепланировки;
- потребовать возместить ущерб и восстановить состояние общего имущества в МКД;
- взыскать понесенные убытки;
- привести помещение в надлежащее санитарное состояние.
ПРИМЕР
Через суд обязали собственника предоставить доступ для осмотра общего имущества в МКД
По иску УО суд обязал собственника обеспечить доступ в квартиру для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в целях обеспечения надлежащего обслуживания инженерных систем МКД и проверки факта перепланировки.
Суды отмечают, что существующие требования по содержанию и ремонту МКД предусматривают обязанность УО, ТСЖ, ЖСК проводить эксплуатационный контроль, периодические осмотры. Для этого управленец вправе требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время. Такие выводы есть в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 07.05.2019 № 4-КГ19-6.
Решения по аналогичным делам: определение Московского городского суда от 24.10.2017 № 33-42342, определение Костромского областного суда от 30.01.2019 № 33-165/2019.
Когда нет права обратиться в суд, но это сделают надзорники
Управленец вправе для защиты интересов собственников выступать от их имени. Но требовать через суд санкций за административное или уголовное правонарушение не может. Такое возможно только по обращению надзорников, органов власти.
Вот типичные ситуации, когда УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК нужно обратиться к надзорникам, которые затем выйдут в суд:
Ниже мы рассмотрели каждую из этих перечисленных ситуаций подробнее и показали на примерах, как решали проблему.
Использование помещения не по назначению. Один из примеров использования квартиры не для проживания — организация в ней гостиницы. В этом случае следует обратиться в госжилнадзор, Роспотребнадзор. Орган ГЖН может привлечь нерадивого владельца недвижимости к административной ответственности, Роспотребнадзор — потребовать через суд прекратить осуществление такой деятельности. К проверке подключатся органы прокуратуры и местные власти.
Управляющая МКД организация не сможет потребовать от собственника прекратить использовать помещение не по назначению, это прерогатива органов власти (определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.11.2018 № 33-24802/2018).
Повреждение общего имущества. Если кто-то испортил общее имущество, то УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК вправе от имени собственников потребовать от виновника возместить ущерб. Но привлечь нарушителя к административной ответственности самостоятельно управленец не сможет. Нужно обращаться в правоохранительные органы.
Вот типичные ситуации, когда УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК нужно обратиться к надзорникам, которые затем выйдут в суд:
- использование помещения не по назначению;
- хулиганство, повреждение общего имущества;
- вандализм;
- антисанитария.
Ниже мы рассмотрели каждую из этих перечисленных ситуаций подробнее и показали на примерах, как решали проблему.
Использование помещения не по назначению. Один из примеров использования квартиры не для проживания — организация в ней гостиницы. В этом случае следует обратиться в госжилнадзор, Роспотребнадзор. Орган ГЖН может привлечь нерадивого владельца недвижимости к административной ответственности, Роспотребнадзор — потребовать через суд прекратить осуществление такой деятельности. К проверке подключатся органы прокуратуры и местные власти.
Управляющая МКД организация не сможет потребовать от собственника прекратить использовать помещение не по назначению, это прерогатива органов власти (определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.11.2018 № 33-24802/2018).
Повреждение общего имущества. Если кто-то испортил общее имущество, то УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК вправе от имени собственников потребовать от виновника возместить ущерб. Но привлечь нарушителя к административной ответственности самостоятельно управленец не сможет. Нужно обращаться в правоохранительные органы.
ПРИМЕР
Хулигана наказали за повреждение общего имущества
Гражданин вел себя агрессивно в подъезде МКД, нецензурно бранился, громко кричал, стучал по стене, по почтовым ящикам и окнам. Нарушителя привлекли к административной ответственности по части 1 статьи 20.1 КоАП за мелкое хулиганство, из-за которого произошло повреждение общего имущества (постановление Магаданского городского суда от 13.07.2020 по делу № 5-392/2020).
Судебные акты по аналогичным делам: постановления Лениногорского городского суда Республики Татарстан от 20.07.2020 по делу № 5-2426/2020, Вольского районного суда Саратовской области от 06.05.2020 по делу № 5-1-187/2020, Пинежского районного суда Архангельской области от 23.11.2020 по делу № 5-248/2020.
ПРИМЕР
Житель ответил за вандализм
Гражданин из хулиганских побуждений ударом ноги разбил армированное стекло двери между лестничной и лифтовой площадками на восьмом этаже МКД. После этого он поднялся на лифте на 14-й этаж и, спускаясь по лестнице вниз, разбил стекла идентичных дверей на каждом этаже — всего 13 армированных стекол.
Суд квалифицировал действия подсудимого по части 1 статьи 214 УК как вандализм, то есть порчу имущества в иных общественных местах (приговор Красногорского городского суда Московской области от 11.09.2018 по делу № 1-448/2018).
Антисанитария в помещении. Если собственник помещения содержит его в антисанитарном состоянии, управляющая МКД организация может только просить собственника устранить антисанитарию. Принимать какие-либо радикальные меры управленец не вправе — для этого нужны местные власти.
ПРИМЕР
Квартира ушла с торгов из-за антисанитарии
Суд вынес решение о продаже квартиры по иску органа МСУ в связи с тем, что собственник содержит помещение в антисанитарном состоянии.
Собственник помещения содержал собак и кошек без надлежащего ухода за ними. Животные справляли свои физиологические потребности непосредственно на пол, вследствие чего в нижерасположенную квартиру просачивались собачьи испражнения, распространялся неприятный запах, расселялись блохи, мухи, комары и тараканы. Собаки ежедневно выли. Ответчик систематически затапливал соседей и тем самым нарушал их законные интересы (решение Южно-Сахалинского городского суда от 07.07.2020 по делу № 2-6489/2019).
Судебные акты по аналогичным делам: решения Псковского городского суда от 18.11.2020 по делу № 2-3203/2020, Белокатайского районного суда Республики Башкортостан от 18.09.2020 по делу № 2-852/2020.
Управленец по жалобе жителей на ненадлежащее содержание квартиры может сначала попробовать вызвать нарушителя спокойствия на разговор. Ситуации бывают разные: возможно, человеку требуется помощь в уборке, поддержка родственников, медицинская помощь. И в этом управленец как раз может поспособствовать. Например, в Красногорске собственник так запустил помещение, что соседи пожаловались в УО на неприятный запах и распространение тараканов.
На контакт с соседями собственник не шел. Но на звонок из УО ответил, согласился впустить сотрудников в помещение, не препятствовал обработке квартиры от насекомых. Обещал заняться расхламлением квартиры — и обещание выполнил.
Так УО подняла свой рейтинг в глазах жителей и купировала проблему распространения насекомых в местах общего пользования.
На контакт с соседями собственник не шел. Но на звонок из УО ответил, согласился впустить сотрудников в помещение, не препятствовал обработке квартиры от насекомых. Обещал заняться расхламлением квартиры — и обещание выполнил.
Так УО подняла свой рейтинг в глазах жителей и купировала проблему распространения насекомых в местах общего пользования.
Куда обращаться по незаконной перепланировке
Незаконную перепланировку УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК могут выявить, но не могут выйти в суд с требованием привести помещение в прежнее состояние. Если собственник игнорирует ваши предупреждения и просьбы, обращайтесь за помощью к местной власти.
Орган МСУ вправе обратиться в суд с требованием восстановить квартиру в прежнем состоянии после незаконной перепланировки или с требованием о продаже помещения с публичных торгов.
Орган МСУ вправе обратиться в суд с требованием восстановить квартиру в прежнем состоянии после незаконной перепланировки или с требованием о продаже помещения с публичных торгов.
ПРИМЕР
Собственника обязали восстановить планировку квартиры
Администрация города обязала собственника привести самовольно перепланированное жилое помещение в прежнее состояние.
Собственник квартиры без разрешительных документов возвел перегородку между комнатами, в кухне демонтировал дверной блок с дверью, в коридоре снес часть перегородки с дверным блоком и дверью, ведущей в жилую комнату. Своими действиями он нарушил Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда (утв. постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170).
Предупреждение о необходимости устранить нарушения и в установленный срок вернуть помещение в прежнее состояние собственник проигнорировал. Обязать собственника привести самовольно перепланированное жилое помещение в надлежащее состояние удалось только через суд (решение Вологодского городского суда от 19.11.2020 по делу № 2-7558/2020).
Судебные акты по аналогичным делам: решения Белозерского районного суда Вологодской области от 29.09.2020 по делу № 2-18/2020, Ново-Савиновского районного суда г. Казани от 15.07.2020 по делу № 2—2239/2020.
