Минстрой дал разъяснения в связи с изменениями по содержанию ВДГО
Минстрой дал разъяснения по изменениям в отношении газового оборудования, которые внесли Законом от 18.03.2023 № 71-ФЗ. Нужно ли исправлять договор управления в части обязанности содержать ВДГО и проводить ли для этого общее собрание – свое мнение по этим вопросам Минстрой высказал в письме от 31.10.2023 № 67211-АЕ/04. Также министерство попросило региональные власти проконтролировать, как перезаключают договоры по содержанию газового оборудования и по-новому рассчитывают плату за его содержание.
Проведение ОСС для изменения договора управления МКД
УО, которые управляют МКД, где установлено газовое оборудование, обязаны привести договоры управления в соответствие с требованиями пункта 5 части 3 статьи 162 ЖК – предусмотреть в договоре обязанность УО заключить со специализированной организацией договор о техническом обслуживании и ремонте ВДГО (ч. 5 ст. 3 Закона № 71-ФЗ).
Договор управления МКД меняют в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусматривают ГК, другие законы или договоры. Такие правила установлены частью 8 статьи 162 ЖК, пунктом 1 статьи 450 ГК.
Часть 5 статьи 3 Закона № 71-ФЗ прямо указывает на обязанность УО привести договор управления МКД в соответствие с действующим жилищным законодательством. При этом в ЖК отсутствуют положения, которые обязывают проводить в данном случае ОСС. Поэтому УО не обязана организовывать и проводить такие общие собрания.
Вместе с тем, собственников помещений, а также органы управления ТСЖ, ЖСК, ЖК как стороны договора управления необходимо уведомить о внесении в него изменений.
Изменение договора управления в части обязанности содержать ВДГО
Если МКД управляет УО, она отвечает за надлежащее содержание общего имущества, в состав которого входит и ВДГО. Таким образом, техническое обслуживание и ремонт ВДГО проводят в рамках содержания общего имущества. Специализированная организация на основании договора о техобслуживании и ремонте ВДГО в таком случае выступает подрядной организацией, которая обязана содержать части общего имущества.
Поэтому, если договор управления уже содержит положения о том, что УО для исполнения обязательств по договору управления привлекает по договорам иных лиц, в том числе специализированные и иные организации, такой договор управления можно рассматривать как соответствующий действующему законодательству с учетом части 2 статьи 157.3 ЖК.
Аналогично, если в уставе жилищного кооператива или ТСЖ нет прямого запрета привлекать по договорам иных лиц, в том числе специализированные и иные организации для исполнения обязательств по содержанию общего имущества, такой устав также можно рассматривать как соответствующий действующему законодательству.
Рекомендации органам власти
Необходимо перезаключить договоры о техническом обслуживании ВКГО и привести в соответствие с ЖК договоры о техобслуживании и ремонте ВДГО. Это нужно сделать до 1 января 2024 года. Такие правила предусмотрены частями 3 и 4 статьи 3 Закона № 71-ФЗ. Типовые формы договоров о ВДГО и ВКГО утверждены приказом Минстроя от 29.05.2023 № 388/пр.
Размер платы за обслуживание ВКГО в МКД, а также за обслуживание ВДГО в жилом доме рассчитывают в порядке, который установлен Методическими указаниями, утвержденными приказом Минстроя от 29.05.2023 № 387/пр (далее – Методические указания).
В связи с чем Минстрой попросил органы власти проконтролировать:
Проведение ОСС для изменения договора управления МКД
УО, которые управляют МКД, где установлено газовое оборудование, обязаны привести договоры управления в соответствие с требованиями пункта 5 части 3 статьи 162 ЖК – предусмотреть в договоре обязанность УО заключить со специализированной организацией договор о техническом обслуживании и ремонте ВДГО (ч. 5 ст. 3 Закона № 71-ФЗ).
Договор управления МКД меняют в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусматривают ГК, другие законы или договоры. Такие правила установлены частью 8 статьи 162 ЖК, пунктом 1 статьи 450 ГК.
Часть 5 статьи 3 Закона № 71-ФЗ прямо указывает на обязанность УО привести договор управления МКД в соответствие с действующим жилищным законодательством. При этом в ЖК отсутствуют положения, которые обязывают проводить в данном случае ОСС. Поэтому УО не обязана организовывать и проводить такие общие собрания.
Вместе с тем, собственников помещений, а также органы управления ТСЖ, ЖСК, ЖК как стороны договора управления необходимо уведомить о внесении в него изменений.
Изменение договора управления в части обязанности содержать ВДГО
Если МКД управляет УО, она отвечает за надлежащее содержание общего имущества, в состав которого входит и ВДГО. Таким образом, техническое обслуживание и ремонт ВДГО проводят в рамках содержания общего имущества. Специализированная организация на основании договора о техобслуживании и ремонте ВДГО в таком случае выступает подрядной организацией, которая обязана содержать части общего имущества.
Поэтому, если договор управления уже содержит положения о том, что УО для исполнения обязательств по договору управления привлекает по договорам иных лиц, в том числе специализированные и иные организации, такой договор управления можно рассматривать как соответствующий действующему законодательству с учетом части 2 статьи 157.3 ЖК.
Аналогично, если в уставе жилищного кооператива или ТСЖ нет прямого запрета привлекать по договорам иных лиц, в том числе специализированные и иные организации для исполнения обязательств по содержанию общего имущества, такой устав также можно рассматривать как соответствующий действующему законодательству.
Рекомендации органам власти
Необходимо перезаключить договоры о техническом обслуживании ВКГО и привести в соответствие с ЖК договоры о техобслуживании и ремонте ВДГО. Это нужно сделать до 1 января 2024 года. Такие правила предусмотрены частями 3 и 4 статьи 3 Закона № 71-ФЗ. Типовые формы договоров о ВДГО и ВКГО утверждены приказом Минстроя от 29.05.2023 № 388/пр.
Размер платы за обслуживание ВКГО в МКД, а также за обслуживание ВДГО в жилом доме рассчитывают в порядке, который установлен Методическими указаниями, утвержденными приказом Минстроя от 29.05.2023 № 387/пр (далее – Методические указания).
В связи с чем Минстрой попросил органы власти проконтролировать:
- сроки перезаключения договоров;
- корректность расчетов платы газораспределительными организациями согласно Методическим указаниям.
Позицию Минстроя и тонкости переходного периода в обслуживании ВДГО и ВКГО будут подробно разобраны на вебинаре, который пройдет 20 ноября в 11:00 по московскому времени. Получите свой бесплатный билет, чтобы принять участие.
