Банки ужесточают требования по кредитам. Как не потерять бизнес на залогах и поручительстве
Просрочка по кредитам строительных компаний за год выросла на 27 процентов и достигла 280 млрд руб. Из-за этого банки усиливают требования к заемщикам. Юлия Бондаренко, руководитель юридического департамента производственно-строительного холдинга, неоднократно сопровождала переговоры с банками по крупным инвестпроектам. В статье — алгоритм действий, который поможет отстоять справедливую оценку залога и сэкономить на избыточном обеспечении.
Чтобы защитить себя от невозврата денег, банки требуют обеспечение. Обычно это поручительство, залог имущества или залог строящегося объекта вместе с землей. Сейчас банки реже идут на уступки и жестче прописывают условия. Мне удалось изучить десятки кредитных договоров и выделить самые опасные пункты, которые могут парализовать бизнес. Разберем три способа обеспечения и покажем, на что обращать внимание, чтобы сохранить контроль над компанией.
Поручительство сильно ограничивает бизнес и собственника. Поручитель обязуется вернуть кредит, если заемщик не справится. Чаще всего банки просят поручительства от собственников компании, директора или бенефициаров — тех, кто реально влияет на бизнес. Иногда поручителями становятся юрлица: аффилированные компании или партнеры по совместному бизнесу. Банк видит общность интересов и готов принять такое поручительство.
Обычно банк сам запрашивает поручительство у конкретных лиц, но компания может и сама предложить кандидата. Чтобы кандидатуру одобрили, нужно подтвердить, что поручитель финансово состоятелен. Банк оценит финансовую нагрузку поручителя: если у него уже есть другие поручительства или кредиты, кандидатуру могут не принять.
Нужно трезво оценивать требования и условия банка
Не нужно соглашаться на любые условия, лишь бы в моменте получить финансирование. Если поручительство обязательно, предложите банку поправить договор. Аргументируйте, почему конкретный пункт вам не подходит, и попросите исключить его или изменить редакцию.
Главный риск поручительства — солидарная ответственность. Если заемщик нарушит условия, банк вправе требовать деньги сразу с поручителя и при этом даже не пытаться взыскать долг с заемщика. Опасна не только финансовая ответственность. Банки часто вписывают в договор скрытые ограничения, которые могут парализовать управление бизнесом. Например, запрещают поручителю выступать поручителем по другим кредитам или без согласования менять директора или собственников. В итоге компания теряет свободу решений, а собственник не может быстро продать долю или передать управление.
При залоге имущества главная проблема — оценка банка почти всегда ниже рыночной . Он сам определяет стоимость и часто занижает ее на 30–40 процентов. Например, технику за 10 млн руб. может оценить в 6,5 млн. Компании приходится закладывать больше активов, чтобы покрыть нужную сумму кредита.
Иногда банк принимает оценку независимой страховой компании, если она оформила полис на имущество. Страховщики не заинтересованы завышать стоимость, поэтому банк может согласиться признать такую оценку объективной. Это реальный способ уменьшить объем залога. Дополнительное условие — заложенное имущество нужно застраховать, а выгодоприобретателем должен быть банк.
Заложить можно не все. Даже если заемщик считает активы ликвидными, банк вправе отказать. Он оценивает, насколько быстро и выгодно сможет продать имущество. Если срок реализации превышает 12 месяцев, а цена сильно ниже суммы кредита, актив исключат из залога.
Если банк отказывает, а предложить взамен нечего, обсуждайте другие условия обеспечения. В крайнем случае можно передать в залог доли общества. Если банк настаивает на залоге, предложите имущество аффилированных компаний или ищите другой банк.
Взыскание чаще проходит вне суда — имущество изымают и продают на торгах. Это быстро и крайне болезненно для компании. Настаивайте на условии о судебном порядке взыскания или хотя бы независимой оценке активов.
Если компания берет кредит на строительство, банк может потребовать в залог и будущий объект, и землю. Земля уходит в залог сразу при подписании договора, а сам объект — после того как его построят и поставят на кадастровый учет. Банк оценивает готовый объект опять же по своей «внутренней» стоимости и принимает его в залог. Важно: в договоре банк может прописать условия эксплуатации объекта. Например, обязать согласовывать сдачу в аренду, ремонт или реконструкцию. Это означает, что даже после ввода в эксплуатацию не получится полноценно распоряжаться недвижимостью.
Чтобы показать банку невыгодность таких условий, представьте финмодель проекта и пропишите границы, за которые банк не может выходить, чтобы не мешать бизнесу.
Помимо классических вариантов, банк может предложить другие способы обеспечения. Первый — депозит. Банк просит открыть счет и внести на него определенную сумму, например, пятую часть от кредита. Деньги и проценты по ним замораживаются до погашения кредита. На практике можно встретить случаи, когда проценты по кредиту были существенно выше депозитных, но банк выдал деньги только при таком условии. Механизм рабочий, если есть свободные средства. Это ликвидное обеспечение, которое может заменить залог. Можно оговорить сроки и порядок перевода депозита с процентами в погашение долга.
Второй способ — ...
Юлия Бондаренко
руководитель юридического департамента производственно-строительного холдинга
Чтобы защитить себя от невозврата денег, банки требуют обеспечение. Обычно это поручительство, залог имущества или залог строящегося объекта вместе с землей. Сейчас банки реже идут на уступки и жестче прописывают условия. Мне удалось изучить десятки кредитных договоров и выделить самые опасные пункты, которые могут парализовать бизнес. Разберем три способа обеспечения и покажем, на что обращать внимание, чтобы сохранить контроль над компанией.
Поручительство сильно ограничивает бизнес и собственника. Поручитель обязуется вернуть кредит, если заемщик не справится. Чаще всего банки просят поручительства от собственников компании, директора или бенефициаров — тех, кто реально влияет на бизнес. Иногда поручителями становятся юрлица: аффилированные компании или партнеры по совместному бизнесу. Банк видит общность интересов и готов принять такое поручительство.
Обычно банк сам запрашивает поручительство у конкретных лиц, но компания может и сама предложить кандидата. Чтобы кандидатуру одобрили, нужно подтвердить, что поручитель финансово состоятелен. Банк оценит финансовую нагрузку поручителя: если у него уже есть другие поручительства или кредиты, кандидатуру могут не принять.
Нужно трезво оценивать требования и условия банка
Не нужно соглашаться на любые условия, лишь бы в моменте получить финансирование. Если поручительство обязательно, предложите банку поправить договор. Аргументируйте, почему конкретный пункт вам не подходит, и попросите исключить его или изменить редакцию.
Главный риск поручительства — солидарная ответственность. Если заемщик нарушит условия, банк вправе требовать деньги сразу с поручителя и при этом даже не пытаться взыскать долг с заемщика. Опасна не только финансовая ответственность. Банки часто вписывают в договор скрытые ограничения, которые могут парализовать управление бизнесом. Например, запрещают поручителю выступать поручителем по другим кредитам или без согласования менять директора или собственников. В итоге компания теряет свободу решений, а собственник не может быстро продать долю или передать управление.
При залоге имущества главная проблема — оценка банка почти всегда ниже рыночной . Он сам определяет стоимость и часто занижает ее на 30–40 процентов. Например, технику за 10 млн руб. может оценить в 6,5 млн. Компании приходится закладывать больше активов, чтобы покрыть нужную сумму кредита.
Иногда банк принимает оценку независимой страховой компании, если она оформила полис на имущество. Страховщики не заинтересованы завышать стоимость, поэтому банк может согласиться признать такую оценку объективной. Это реальный способ уменьшить объем залога. Дополнительное условие — заложенное имущество нужно застраховать, а выгодоприобретателем должен быть банк.
Заложить можно не все. Даже если заемщик считает активы ликвидными, банк вправе отказать. Он оценивает, насколько быстро и выгодно сможет продать имущество. Если срок реализации превышает 12 месяцев, а цена сильно ниже суммы кредита, актив исключат из залога.
Если банк отказывает, а предложить взамен нечего, обсуждайте другие условия обеспечения. В крайнем случае можно передать в залог доли общества. Если банк настаивает на залоге, предложите имущество аффилированных компаний или ищите другой банк.
Взыскание чаще проходит вне суда — имущество изымают и продают на торгах. Это быстро и крайне болезненно для компании. Настаивайте на условии о судебном порядке взыскания или хотя бы независимой оценке активов.
Если компания берет кредит на строительство, банк может потребовать в залог и будущий объект, и землю. Земля уходит в залог сразу при подписании договора, а сам объект — после того как его построят и поставят на кадастровый учет. Банк оценивает готовый объект опять же по своей «внутренней» стоимости и принимает его в залог. Важно: в договоре банк может прописать условия эксплуатации объекта. Например, обязать согласовывать сдачу в аренду, ремонт или реконструкцию. Это означает, что даже после ввода в эксплуатацию не получится полноценно распоряжаться недвижимостью.
Чтобы показать банку невыгодность таких условий, представьте финмодель проекта и пропишите границы, за которые банк не может выходить, чтобы не мешать бизнесу.
Помимо классических вариантов, банк может предложить другие способы обеспечения. Первый — депозит. Банк просит открыть счет и внести на него определенную сумму, например, пятую часть от кредита. Деньги и проценты по ним замораживаются до погашения кредита. На практике можно встретить случаи, когда проценты по кредиту были существенно выше депозитных, но банк выдал деньги только при таком условии. Механизм рабочий, если есть свободные средства. Это ликвидное обеспечение, которое может заменить залог. Можно оговорить сроки и порядок перевода депозита с процентами в погашение долга.
Второй способ — ...
Информационный источник публикации Актион МЦФЭР
Источник изображения Freepik
