Как избежать ошибок при согласовании изменений в проектной документации

В рекомендации — примеры из судебной практики по делам об изменениях в проектной документации. Эксперты подготовили рекомендации, как проводить эту процедуру, чтобы не потерять время и деньги. Также увидите таблицу с алгоритмом действий подрядчика по изменению ПД.

Марина Колчина

Управляющий партнер юридической компании "ГК Групп", специализация - строительство и сопровождение инвестиционных проектов

Проектная документация (ПД) на ОКС — это комплекс документов со сведениями об объекте: технические характеристики, архитектурные решения, инженерные системы и т. д. ПД разрабатывают лица, у которых есть членство в СРО в области архитектурно-строительного проектирования по заданию на проектирование. Перед подготовкой ПД заказчик передает проектировщику:

результаты инженерных изысканий;
технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения;
градостроительный план участка.

Несмотря на то что ПД разрабатывают с учетом конфигурации участка, его параметров и задания заказчика, в процессе возведения ОКС часто возникает необходимость внести в нее изменения. Так происходит, потому что в ходе работ выявляют ошибки и недоработки, которые невозможно было предусмотреть на этапе проекта.

Как уведомить заказчика о внесении изменений

Подрядчик обязан осуществлять строительство строго в соответствии с технической документацией. Если на этапе строительства необходимо скорректировать ПД, подрядчик обязан немедленно уведомить об этом заказчика и до получения от него указаний приостановить работу (ст. 716, 743 ГК). Не уведомите заказчика — лишитесь права требовать от него оплаты дополнительных работ и возмещения убытков. Чтобы получить оплату, придется доказывать необходимость немедленных действий в его интересах. А чтобы избежать споров с застройщиком о необходимости корректировки ПД, придерживайтесь такого порядка действий.

Как подрядчику изменить ПД

Совет

Соблюдайте правила отправки юридически значимых писем

1. Уведомления заказчику направляйте по юридическому адресу заказным письмом с описью вложения.
2. Вручайте уведомления под входящий штамп и направляйте письма на электронную почту, которую указали в договоре.
3. Не оставляйте устных договоренностей. Фиксируйте все обязательства в дополнительном соглашении к договору.

Если вы будете четко соблюдать процедуру уведомления заказчика, избежите финансовых потерь. А если продолжите работать с отступлениями от ПД, заказчик может не принять и не оплатить работы, потому что результат не соответствует проекту. Также заказчик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, например, в связи с просрочкой работ.

Пример

Как уведомление о приостановке работ защитило подрядчика от проблем с несоблюдением сроков

В деле № А84-5348/2020 суд удовлетворил иск подрядчика и признал незаконным односторонний отказ заказчика исполнять условия договора. Суд принял во внимание, что подрядчик в установленном порядке уведомил заказчика о том, что приостанавливает работы, потому что необходимо внести корректировки в ПД.

Как соблюдать порядок внесения изменений в ПД

Закон строго регламентирует процедуру согласования изменений в ПД. Несоблюдение процедуры влечет серьезные потери для застройщика. После окончания строительства уполномоченный орган проверяет объект, в том числе на соответствие ПД. Несоответствие ОКС ПД — основание отказать в приемке и вводе объекта в эксплуатацию. Это повлечет за собой сложности при постановке объекта на кадастровый учет (подп. 4 п. 6 ст. 55 ГрК).

Совет

Вносите изменения в ПД строго по регламенту

Изменения в ПД, которые касаются надежности и безопасности объекта, вносят по решению заказчика. Для этого нужно новое задание на проектирование или дополнение к старому.

Закон устанавливает требования в отношении лиц, которые имеют право готовить ПД и вносить в нее изменения. Работы по договорам о подготовке ПД должны выполнять ИП или юридические лица, которые являются членами СРО в области архитектурно-строительного проектирования — проектировщики.

Договор на разработку ПД предусматривает право заказчика вносить корректировки в проект на основании допсоглашения. Решение о необходимости корректировок принимает застройщик или техзаказчик. Заказчик выдает письменное задание проектировщику, заключает договор на внесение корректировок либо допсоглашение к договору о подготовке ПД.

Совет

Как избежать претензий со стороны контролирующих органов

Чтобы избежать претензий контролирующих органов, работы на объекте в части, затрагиваемой корректировкой, необходимо приостановить до передачи подрядчику откорректированной проектной документации. Проектировщик вносит изменения в ПД (раздел 7 ГОСТ Р 21.101-2026).

Как проходит экспертиза изменений

ПД подлежит экспертизе — государственной или негосударственной. Исключения предусмотрели в частях 2, 3, 3.1 и 3.8 статьи 49 ГрК. Например, экспертизу не проводят в отношении ПД на объекты ИЖС, садовые дома, ОКС не выше двух этажей и площадью не более 1500 кв. м и т. д. Изменения, которые не влияют на конструктивную надежность и безопасность ОКС, вносят в ПД по согласованию с автором проекта без повторной экспертизы.

Закон предусмотрел три ситуации когда повторную экспертизу после внесения изменений не проводят:

изменения не затрагивают несущие конструкции;
изменения не нарушают требований техрегламентов, эпидемиологических требований, требований по охране природы;
изменения соответствуют заданию застройщика на проектирование и результатам инженерных изысканий.

Главный инженер проекта подтверждает соответствие изменений требованиям из части 3.8 статьи 49 ГрК. В 2022 году Минстрой подготовил рекомендации, как вносить изменения в ПД (письмо Минстроя от 26.10.2022 № 55956-СМ/08).

Оценить соответствие изменений, которые внесли в ПД с положительным заключением экспертизы, требованиям может орган исполнительной власти или организация, которые выдали это заключение (письмо Минстроя от 14.11.2023 № 69867-ОД/08). Это услуга экспертного или проектного сопровождения. Процедуру ее проведения утвердили в 2023 году (постановление Правительства от 06.05.2023 № 717).

Застройщик имеет право выбрать вид сопровождения — проектное или экспертное (письмо Минстроя от 14.09.2019 № 34072-ДВ/08). Если выбирает проектное, изменения в ПД должны соответствовать требованиям из части 3.8 статьи 49 ГрК. Организация, которая проводит эту процедуру, подтверждает соответствие изменений этим требованиям. При экспертном сопровождении застройщик получает возможность вносить любые изменения в ПД.

Внимание

Изменения параметров объекта застройщик обязан внести в разрешение на строительство

В случае если после внесенных корректировок изменяются параметры строительства, застройщик обязан внести соответствующие изменения в разрешение на строительство.

Какие риски возникают при согласовании изменений

Отклонение параметров ОКС от ПД, необходимость которого выявили в процессе строительства, допускают только на основании вновь утвержденной застройщиком или техзаказчиком ПД после того, как в нее внесли изменения (п. 7 ст. 52 ГрК).

В ходе строительства надзорный государственный орган вправе проверить соответствие работ ПД. Если найдут нарушения, например материалы не те или не тот порядок согласования изменений, контролер составит акт с предписанием устранить нарушения. Если их не устранить, заплатите штраф от ...

Информационный источник публикации Актион МЦФЭР

Источник изображения Magnific

Получить все материалы