Как содержать придомовую территорию

Эксперты системы УМД пояснили, кому принадлежит придомовая территория, когда УО, ТСЖ, ЖСК обязаны её содержать, какие работы проводить и какая ответственность грозит за ненадлежащее содержание.

Николай Звуйковский

эксперт справочной системы «Управление МКД», журнала «Справочник специалиста по охране труда»

Кому может принадлежать придомовая территория

Как правило, придомовая территория принадлежит собственникам помещений в МКД или органу местного самоуправления.

Вот обязательные условия для того, чтобы придомовая территория вошла в состав общего имущества:

земельный участок образован;
в отношении земельного участка проведен государственный кадастровый учет.

Кадастровый учет проводят в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Обязательные условия следуют из статьи 16 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ (далее - Закон № 189-ФЗ).

Если обязательные условия выполняются, то земельный участок под МКД переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.

Ситуация

Как включить земельный участок под МКД в состав общего имущества

Если земельный участок под МКД не образовали до введения в действие ЖК, нужно подать заявление об образовании земельного участка в государственный орган или орган МСУ. Это может сделать любой собственник помещения или уполномоченное ОСС лицо.

Образовать земельный участок, значит сформировать его границы и провести государственный кадастровый учет в отношении этого участка. После того, как органы власти образуют земельный участок и поставят на кадастровый учет, он бесплатно переходит в состав общего имущества.

Такой порядок определен частями 2 - 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ. Аналогичную позицию содержат постановление Конституционного суда от 28.05. 2010. № 12-П, письмо Федеральной нотариальной палаты от 15.04.2011 № 754/07-17.

Когда УО, ТСЖ, ЖСК обязаны содержать придомовую территорию

Управляющая МКД организация обязана содержать ту придомовую территорию, которая включена в состав общего имущества в МКД.

Как от границы земельного участка под МКД зависит объем работ управляющего и его ответственность перед собственниками помещений в МКД, надзорными органами, смотрите наглядно на рисунках.

Рисунок 1. Граница придомовой территории проходит в 3 метрах от отмостки дома
(чтобы прочитать подсказки, наведите на мигающие точки)

Рисунок 2. В состав общего имущества входит земельный участок с объектами благоустройства
(чтобы прочитать подсказки, наведите на мигающие точки)

Если придомовая территория входит в состав общего имущества, то перечень работ по ее содержанию нужно зафиксировать в договоре управления (при управлении УО) или в смете (при управлении жилищным объединением).

Для УО надлежащее содержание придомовой территории входит в число лицензионных требований (п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД, утв. постановлением Правительства от 28.10.2014 № 1110).

Ситуация

Может ли орган МСУ обязать УО, ТСЖ, ЖСК содержать земельный участок за пределами определенных границ

Нет, не может.

Уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, не входит в состав услуг и работ по содержанию общего имущества в МКД. Это же правило относится к озеленению территории и уходу за элементами озеленения (газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества.

Это следует из пункта 15 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

Как определить границы придомовой территории

Границы и размер придомовой территории определяют органы государственной власти. Чтобы их уточнить, обратитесь в Росреестр или воспользуйтесь публичной кадастровой картой Росреестра.

Государственный кадастровый учет земли, в том числе под МКД, проводит Росреестр – уполномоченный Правительством федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы (орган регистрации прав).

Это следует из части 1 статьи 3 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и постановления Правительства от 01.06.2009 № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии».

Требования к образуемым и измененным земельным участкам закреплены статьей 11.9 ЗК.

В части 2 статьи 6 Закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» указано, что до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены МКД, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа.

Кто оплачивает содержание придомовой территории

Содержание придомовой территории оплачивает собственник территории. Если придомовая территория принадлежит в составе общего имущества собственникам помещений в МКД, то УО, ТСЖ, ЖСК обязаны содержать такую территорию, а собственники оплачивать содержание. Это следует из части 2 статьи 162 ЖК, подпункта «ж» пункта 11 Правил № 491. Оплата работ по содержанию придомовой территории входит в состав платы за содержание общего имущества.

Размер платы за содержание утверждают собственники на общем собрании. Плата должна обеспечивать содержание придомовой территории в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК). Если МКД управляет УО, то она предлагает собственникам размер платы, а утвержденный размер фиксируют в договоре управления МКД. Если домом управляет ТСЖ или ЖСК, то уровень расходов на содержание придомовой территории вносят в общую смету расходов.

Ситуация

Могут ли собственники на ОСС отказаться от оплаты содержания придомовой территории

Нет, не могут.

Отказаться от содержания и оплаты содержания придомовой территории в составе общего имущества нельзя. Такое решение ОСС будет являться незаконным. Плата за содержание жилого помещения, в состав которой входит составляющая расходов на содержание и ремонт общего имущества в МКД, устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК).

Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД (ч. 1 ст. 161 ЖК). Надлежащее содержание общего имущества в МКД должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения (ч. 1.1 ст. 161 ЖК). Состав минимального перечня услуг и работ, необходимых для содержания земельного участка, устанавливается пунктом 24 постановления Правительства от 03.04.2013 № 290.

Какие работы по содержанию придомовой территории нужно проводить

Руководствуйтесь перечнем № 290, чтобы определить минимальный состав работ по содержанию придомовой территории. Состав дополнительных обязательных работ устанавливают санитарно-гигиенические требования и ...

Информационный источник публикации Актион МЦФЭР

Источник изображения Freepik

Получить все материалы