Как провести общее собрание собственников помещений в новостройке
Эксперты системы УМД подготовили инструкцию, как провести собрание собственников в новостройке. Лица, которые приняли помещение от застройщика, но еще не оформили на него право собственности, также могут участвовать на таком собрании. В материале ответы на основные вопросы о документах, участниках и голосовании.
Гульназ Никитина
эксперт справочной системы «УМД», юрист в сфере ЖКХ со стажем более 10 лет,
мотивационный спикер
Когда можно провести первое собрание
Первое общее собрание можно провести, когда собственники помещений и лица, которые приняли помещения от застройщика, будут иметь более 50 процентов голосов от общего количества голосов в МКД. В этом случае общее собрание будет иметь кворум (ч. 3 ст. 45 ЖК).
Будущие собственники могут участвовать в общем собрании и принимать решения в течение года со дня ввода МКД в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК). При этом инициатором собрания могут быть только собственники или УО, которая управляет МКД по договору управления. По истечении года в собрании вправе участвовать только лица, которые оформили право собственности. Они должны обладать более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников.
Кто может инициировать
Инициировать общее собрание в новостройке может:
Сами дольщики инициировать собрание не вправе, так это не предусмотрено законодательством.
Если ваша УО пока не заключила договор управления с МКД-новостройкой, но помогает собственникам организовать собрание, не указывайте себя инициатором. В таком случае в документах инициатором укажите данные одного или нескольких собственников помещений, которые согласны быть инициаторами.
Первое общее собрание можно провести, когда собственники помещений и лица, которые приняли помещения от застройщика, будут иметь более 50 процентов голосов от общего количества голосов в МКД. В этом случае общее собрание будет иметь кворум (ч. 3 ст. 45 ЖК).
Будущие собственники могут участвовать в общем собрании и принимать решения в течение года со дня ввода МКД в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК). При этом инициатором собрания могут быть только собственники или УО, которая управляет МКД по договору управления. По истечении года в собрании вправе участвовать только лица, которые оформили право собственности. Они должны обладать более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников.
Кто может инициировать
Инициировать общее собрание в новостройке может:
- собственник помещения в МКД;
- УО, которая работает по договору управления новостройкой.
Сами дольщики инициировать собрание не вправе, так это не предусмотрено законодательством.
Если ваша УО пока не заключила договор управления с МКД-новостройкой, но помогает собственникам организовать собрание, не указывайте себя инициатором. В таком случае в документах инициатором укажите данные одного или нескольких собственников помещений, которые согласны быть инициаторами.
СИТУАЦИЯ
Нужно ли направить сообщение о проведении ОСС в новостройке лицам, которые приняли помещения от застройщика
Закон обязывает уведомлять о предстоящем собрании всех собственников помещений в МКД, то есть лиц, оформивших право собственности (ч. 4 ст. 45 ЖК). Поэтому формально «будущих собственников» уведомлять не обязательно. Однако если вы хотите увеличить явку на ОСС и тем самым повысить шансы на принятие решений, то уведомить следует и тех и других.
С 11 января 2018 года в общем собрании собственников помещений в МКД вправе участвовать как сами собственники, так и лица, которые приняли помещения от застройщика, но еще не оформили право собственности. Таким правом они могут воспользоваться в течение года со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК).
Какие вопросы включить в повестку дня
В повестку дня включите вопросы, которые помогут организовать эффективное управление новым домом. Самые актуальные вопросы: выбор способа управления, выбор УО, утверждение договора управления МКД и утверждение размера платы за содержание общего имущества. Чтобы решить эти задачи, нужно созвать общее собрание.
В повестку дня включите вопросы, которые помогут организовать эффективное управление новым домом. Самые актуальные вопросы: выбор способа управления, выбор УО, утверждение договора управления МКД и утверждение размера платы за содержание общего имущества. Чтобы решить эти задачи, нужно созвать общее собрание.
СИТУАЦИЯ
Могут ли дольщики провести общее собрание в новостройке, чтобы создать ТСЖ
Однозначного ответа на этот вопрос пока нет.
Есть точка зрения о том, что проводить в новостройке общее собрание для создания ТСЖ не имеет смысла, если в новостройке еще нет 50 процентов голосов именно собственников помещений от общего числа голосов. Ведь членами ТСЖ могут стать только собственники помещений в МКД (ч. 1 ст. 143 ЖК), и таких членов должно быть как раз не менее 50 процентов от общего числа голосов собственников (ч. 3 ст. 135 ЖК).
Другие эксперты говорят о том, что будущие собственники помещений могут голосовать по любым вопросам повестки, значит, могут наравне с собственниками участвовать в создании ТСЖ.
В какой форме провести собрание
Голосование можно провести в любой форме – очной, заочной или очно-заочной. У каждой формы есть свои особенности, выбирайте ту, которая подходит вам больше всего.
Очное голосование проходит среди присутствующих на собрании участников. Когда многие квартиры в МКД еще пустуют, собрать людей в одном месте не просто. Поэтому если кворум присутствующих не набрался, то переходите к организации собрания в заочной форме голосования.
Заочное голосование проходит путем обмена бюллетенями. Вы отдаете дольщику пустой бланк, а он возвращает вам заполненный. Но для первого собрания в МКД заочная форма не подойдет – его проводят только после очного, которое не имело кворума.
Очно-заочная форма совмещает в себе плюсы очного и заочного голосования. Вы сможете дать пояснения участникам, которые присутствуют на собрании, и провести опрос лиц, которые отсутствовали на очной части.
Кто может голосовать
На общем собрании в новостройке наравне могут голосовать дольщики, которые еще не оформили право собственности на помещение, и те, кто уже оформил документы о праве собственности.
Факт приемки помещения подтверждают актом приема-передачи этого помещения. Собственник – документом, который подтверждает право собственности, например выпиской из ЕГРН.
Информацию о будущих собственниках запросите в МФЦ или в территориальном отделении Росреестра. Орган госрегистрации прав предоставит сведения о зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве МКД. Такая информация понадобится также при подсчете кворума на общем собрании.
Чтобы получить информацию о лицах, которые приняли помещения по передаточному акту, обратитесь к застройщику. Он располагает актуальными данными и может поделиться с вами. При этом застройщик не обязан предоставлять такие сведения, поэтому может и отказать.
Голосование можно провести в любой форме – очной, заочной или очно-заочной. У каждой формы есть свои особенности, выбирайте ту, которая подходит вам больше всего.
Очное голосование проходит среди присутствующих на собрании участников. Когда многие квартиры в МКД еще пустуют, собрать людей в одном месте не просто. Поэтому если кворум присутствующих не набрался, то переходите к организации собрания в заочной форме голосования.
Заочное голосование проходит путем обмена бюллетенями. Вы отдаете дольщику пустой бланк, а он возвращает вам заполненный. Но для первого собрания в МКД заочная форма не подойдет – его проводят только после очного, которое не имело кворума.
Очно-заочная форма совмещает в себе плюсы очного и заочного голосования. Вы сможете дать пояснения участникам, которые присутствуют на собрании, и провести опрос лиц, которые отсутствовали на очной части.
Кто может голосовать
На общем собрании в новостройке наравне могут голосовать дольщики, которые еще не оформили право собственности на помещение, и те, кто уже оформил документы о праве собственности.
Факт приемки помещения подтверждают актом приема-передачи этого помещения. Собственник – документом, который подтверждает право собственности, например выпиской из ЕГРН.
Информацию о будущих собственниках запросите в МФЦ или в территориальном отделении Росреестра. Орган госрегистрации прав предоставит сведения о зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве МКД. Такая информация понадобится также при подсчете кворума на общем собрании.
Чтобы получить информацию о лицах, которые приняли помещения по передаточному акту, обратитесь к застройщику. Он располагает актуальными данными и может поделиться с вами. При этом застройщик не обязан предоставлять такие сведения, поэтому может и отказать.
СИТУАЦИЯ
Вправе ли дольщик принять участие в общем собрании в новостройке, если квартира куплена в ипотеку
Да, вправе, если он принял помещение от застройщика по акту приема-передачи или иному документу.
Способ и порядок покупки помещения не влияет на право дольщика участвовать на общем собрании. Важен факт приема помещения от застройщика. Это следует из части 1 статьи 44 ЖК.
Как считать голоса
Голоса собственников и голоса дольщиков считайте по общим правилам. Специальных требований к дольщикам законодательство не устанавливает.
Количество голосов, которым обладает каждый участник общего собрания в новостройке, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество (ч. 3 ст. 48 ЖК).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД участника собрания пропорциональна размеру общей площади его помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК).
Как определить кворум
Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники и будущие собственники помещений в данном доме или их представители, которые обладают более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов. Если кворум будет отсутствовать, собрание будет признано не состоявшимся и голоса по вопросам повестки дня нельзя учитывать.
В заочном голосовании принявшими участие считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (ч. 2 ст. 47 ЖК).
Какие документы понадобятся:
Сообщение об ОСС в новостройке
Протокол ОСС в новостройке
Бланк решение собственника для ОСС в новостройке
Уведомление о переходе МКД в управление к другой УО и передачи технической документации
Какой способ управления МКД выбрать
Закон устанавливает три способа управления МКД: непосредственное управление собственниками, жилищным объединение в лице ТСЖ, ЖСК и УО (ч. 2 ст. 161 ЖК).
Выбор способа управления – УО или ТСЖ, ЖСК – зависит:
Преимущества управления домом УО и ТСЖ, ЖСК мы указали в таблице.
Таблица. Преимущества ТСЖ, ЖСК и УО как способов управления МКД.
Голоса собственников и голоса дольщиков считайте по общим правилам. Специальных требований к дольщикам законодательство не устанавливает.
Количество голосов, которым обладает каждый участник общего собрания в новостройке, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество (ч. 3 ст. 48 ЖК).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД участника собрания пропорциональна размеру общей площади его помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК).
Как определить кворум
Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники и будущие собственники помещений в данном доме или их представители, которые обладают более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов. Если кворум будет отсутствовать, собрание будет признано не состоявшимся и голоса по вопросам повестки дня нельзя учитывать.
В заочном голосовании принявшими участие считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (ч. 2 ст. 47 ЖК).
Какие документы понадобятся:
Сообщение об ОСС в новостройке
Протокол ОСС в новостройке
Бланк решение собственника для ОСС в новостройке
Уведомление о переходе МКД в управление к другой УО и передачи технической документации
Какой способ управления МКД выбрать
Закон устанавливает три способа управления МКД: непосредственное управление собственниками, жилищным объединение в лице ТСЖ, ЖСК и УО (ч. 2 ст. 161 ЖК).
Выбор способа управления – УО или ТСЖ, ЖСК – зависит:
- от размера МКД, в том числе количества и площади жилых и нежилых помещений;
- проекта и года ввода в эксплуатацию МКД;
- желания собственников помещений непосредственно участвовать в управлении домом.
Преимущества управления домом УО и ТСЖ, ЖСК мы указали в таблице.
Таблица. Преимущества ТСЖ, ЖСК и УО как способов управления МКД.
Кроме того, по сложившейся практике ТСЖ, ЖСК выгодно создавать в больших МКД и новостройках. В таких домах платежей и взносов будет достаточно, чтобы выполнять работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества, содержать собственный штат сотрудников, правление и его председателя.
Непосредственный способ управления можно выбрать, если в доме не более 30 квартир (п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК).
Непосредственный способ управления можно выбрать, если в доме не более 30 квартир (п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК).
