10 популярных вопросов марта
Мы выбрали самые интересные вопросы ваших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.
1. Что делать, если жители жалуются на соседа, который перекрыл отопление в квартире (в МКД горизонтальная разводка) и у них стало холоднее?
Проведите работу с жителем.
Потребитель КУ не вправе регулировать внутриквартирное оборудование, которое используют для потребления отопления, а также совершать иные действия, в результате которых в его помещении температура воздуха будет ниже 12 градусов Цельсия. Такой запрет предусмотрен подпунктом «д» пункта 35 Правил № 354.
Если в помещении потребителя температура воздуха не опускается ниже установленного предела, действия потребителя по перекрытию отопления в помещении не признают нарушением. Тем более если поступление теплоносителя перекрыто не полностью, а на предельно допустимом минимуме.
Законодательство не устанавливает ответственность потребителя за полное или частичное перекрытие отопления в помещении МКД, если такие действия не нанесли ущерб другим потребителям или общему имуществу и в помещении потребителя поддерживается предусмотренный температурный режим.
Потребитель несет гражданско-правовую ответственность за вред жизни, здоровью и имуществу исполнителя или иных потребителей вследствие ненадлежащей эксплуатации внутриквартирного оборудования. Поэтому если действия потребителя причиняют вред, то он несет ответственность по правилам, которые предусмотрены главой 59 ГК (п. 158, 160 Правил № 354).
По сложившейся практике исполнителю КУ рекомендуется:
2. С учетом изменений можно ли за февраль выставить платежки за ЖКУ и требовать оплату по старым срокам или нужно уже по новым?
С 1 марта платежные документы на оплату ЖКУ необходимо предоставлять не позднее 5-го числа месяца, следующего за расчетным, вносить плату за ЖКУ не позднее 15-го числа. Это устанавливают части 1, 2 статьи 155 ЖК (в ред. Закона от 24.06.2025 № 177-ФЗ).
Поэтому платежный документ за февраль по старым правилам можно представить только до 1-го числа. Однако поскольку в марте изменения по срокам оплаты ЖКУ уже будут действовать, то собственники будут обязаны внести платеж до 15-го числа.
3. Можно ли сообщить об ОСС обычным заказным письмом или оно должно быть с уведомлением о вручении?
Достаточно обычного заказного письма. Исключение – ОСС обязало направлять письма с уведомлением.
Сообщение об ОСС нужно разместить в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе, а также уведомить одним из способов:
Такие правила предусмотрены частью 4 статьи 45 ЖК.
4. Вправе ли УО, ТСЖ, ЖСК по требованию ГЖИ выдать документы, в которых есть персональные данные жителей МКД?
Вы не только вправе, но и обязаны это сделать, если документы нужны ГЖИ для проверки.
Согласие собственников для этого не требуется, так как ГЖИ исполняет законные полномочия. Такую возможность предусматривает пункт 4 части 1 статьи 6 Закона № 152-ФЗ о персональных данных. Право ГЖИ запрашивать и получать документы и сведения следует из раздела IV Общих требований к организации и осуществлению регионального государственного жилищного контроля (надзора), утвержденных постановлением Правительства от 30.09.2021 № 1670.
5. Какие доказательства должны предъявить собственники, если считают, что УО не исполняет условия договора управления МКД, и хотят его расторгнуть?
По общему правилу, если УО не выполняет условия договора управления МКД, собственники в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и принять решение о выборе иной УО или об изменении способа управления МКД. При этом законодательство не обязывает собственников согласовывать это с УО и предъявлять доказательства того, как она не исполняет договор. Такие правила следуют из части 8.2 статьи 162 ЖК. Аналогичные выводы сделал Президиум ВАС в постановлениях от 15.07.2010 № 1027/10 по делу № А11-10018/2008, от 22.11.2011 № 7677/11.
Однако вы вправе обжаловать решение ОСС. Запросите у собственников сведения и документы о фактах неисполнения УО обязательств по договору. Такими документами могут быть акты о невыполненных УО работах, услугах по договору управления МКД, например:
Также собственники могут сослаться на то, что подавали заявки в АДС, но их не исполнили. Они могут представить фотодокументы и иную подтверждающую информацию. Со своей стороны управленцу нужно подтвердить документально, что вы исполняли обязательства надлежащим образом.
6. Можно ли утвердить единый перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества для всех домов, которыми управляет УО?
Нет, нельзя.
Управление осуществляют в отношении каждого отдельного МКД как самостоятельного объекта с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, геодезических и природно-климатических условий. Поэтому перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества утверждают в отношении каждого МКД и отражают в договоре управления такого дома, если выбран способ управления МКД управляющей организацией
Такие требования следуют из пунктов 3–5 Правил по управлению МКД № 416, пунктов 2, 3 Правил оказания услуг и выполнения работ № 290.
7. Грозит ли УО ответственность, если она не провела уборку в подъезде МКД, но сделала собственникам перерасчет платы?
Да, грозит.
Управляющие МКД организации обязаны обеспечить надлежащее содержание общего имущества в МКД по требованиям законодательства (ч. 1, 1.1, 2.2, 2.3 ЖК). В состав минимального перечня необходимых для надлежащего содержания общего имущества услуг и работ входит в том числе уборка мест общего пользования (п. 23 Минимального перечня № 290).
За неисполнение обязанностей УО могут привлечь к административной ответственности по частям 1, 2 статьи 7.23.3 и части 2 статьи 14.1.3 КоАП. ТСЖ, ЖСК, ЖК грозит штраф по статье 7.22 КоАП. Проведенный перерасчет не избавляет от ответственности. Размеры штрафов посмотрите в материалах Системы УМД.
8. Может ли УО принимать жителей только по предварительной записи или онлайн и не иметь постоянно действующего офиса?
...
Екатерина Кожекина
редактор-эксперт справочной системы «Управление МКД»
1. Что делать, если жители жалуются на соседа, который перекрыл отопление в квартире (в МКД горизонтальная разводка) и у них стало холоднее?
Проведите работу с жителем.
Потребитель КУ не вправе регулировать внутриквартирное оборудование, которое используют для потребления отопления, а также совершать иные действия, в результате которых в его помещении температура воздуха будет ниже 12 градусов Цельсия. Такой запрет предусмотрен подпунктом «д» пункта 35 Правил № 354.
Если в помещении потребителя температура воздуха не опускается ниже установленного предела, действия потребителя по перекрытию отопления в помещении не признают нарушением. Тем более если поступление теплоносителя перекрыто не полностью, а на предельно допустимом минимуме.
Законодательство не устанавливает ответственность потребителя за полное или частичное перекрытие отопления в помещении МКД, если такие действия не нанесли ущерб другим потребителям или общему имуществу и в помещении потребителя поддерживается предусмотренный температурный режим.
Потребитель несет гражданско-правовую ответственность за вред жизни, здоровью и имуществу исполнителя или иных потребителей вследствие ненадлежащей эксплуатации внутриквартирного оборудования. Поэтому если действия потребителя причиняют вред, то он несет ответственность по правилам, которые предусмотрены главой 59 ГК (п. 158, 160 Правил № 354).
По сложившейся практике исполнителю КУ рекомендуется:
- составить акт о перекрытии потребителем отопления, вне зависимости от температуры в помещении потребителя;
- направить потребителю предупреждение о возможных последствиях нарушения подпункта «д» пункта 35 Правил № 354;
- проводить разъяснительную работу с собственниками помещений по данному факту.
2. С учетом изменений можно ли за февраль выставить платежки за ЖКУ и требовать оплату по старым срокам или нужно уже по новым?
С 1 марта платежные документы на оплату ЖКУ необходимо предоставлять не позднее 5-го числа месяца, следующего за расчетным, вносить плату за ЖКУ не позднее 15-го числа. Это устанавливают части 1, 2 статьи 155 ЖК (в ред. Закона от 24.06.2025 № 177-ФЗ).
Поэтому платежный документ за февраль по старым правилам можно представить только до 1-го числа. Однако поскольку в марте изменения по срокам оплаты ЖКУ уже будут действовать, то собственники будут обязаны внести платеж до 15-го числа.
3. Можно ли сообщить об ОСС обычным заказным письмом или оно должно быть с уведомлением о вручении?
Достаточно обычного заказного письма. Исключение – ОСС обязало направлять письма с уведомлением.
Сообщение об ОСС нужно разместить в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе, а также уведомить одним из способов:
- направить каждому собственнику заказным письмом, если ОСС не утвердило иной способ направления в письменной форме;
- вручить каждому собственнику под подпись;
- разместить в общедоступных местах – на досках объявлений в подъездах МКД или на придомовой территории;
- разместить в помещении МКД, которое доступно для всех собственников и утверждено ОСС.
Такие правила предусмотрены частью 4 статьи 45 ЖК.
4. Вправе ли УО, ТСЖ, ЖСК по требованию ГЖИ выдать документы, в которых есть персональные данные жителей МКД?
Вы не только вправе, но и обязаны это сделать, если документы нужны ГЖИ для проверки.
Согласие собственников для этого не требуется, так как ГЖИ исполняет законные полномочия. Такую возможность предусматривает пункт 4 части 1 статьи 6 Закона № 152-ФЗ о персональных данных. Право ГЖИ запрашивать и получать документы и сведения следует из раздела IV Общих требований к организации и осуществлению регионального государственного жилищного контроля (надзора), утвержденных постановлением Правительства от 30.09.2021 № 1670.
5. Какие доказательства должны предъявить собственники, если считают, что УО не исполняет условия договора управления МКД, и хотят его расторгнуть?
По общему правилу, если УО не выполняет условия договора управления МКД, собственники в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и принять решение о выборе иной УО или об изменении способа управления МКД. При этом законодательство не обязывает собственников согласовывать это с УО и предъявлять доказательства того, как она не исполняет договор. Такие правила следуют из части 8.2 статьи 162 ЖК. Аналогичные выводы сделал Президиум ВАС в постановлениях от 15.07.2010 № 1027/10 по делу № А11-10018/2008, от 22.11.2011 № 7677/11.
Однако вы вправе обжаловать решение ОСС. Запросите у собственников сведения и документы о фактах неисполнения УО обязательств по договору. Такими документами могут быть акты о невыполненных УО работах, услугах по договору управления МКД, например:
- акты о нарушении качества или превышении продолжительности перерыва предоставления услуг или работ по содержанию МКД;
- акты о предоставлении КУ ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Также собственники могут сослаться на то, что подавали заявки в АДС, но их не исполнили. Они могут представить фотодокументы и иную подтверждающую информацию. Со своей стороны управленцу нужно подтвердить документально, что вы исполняли обязательства надлежащим образом.
6. Можно ли утвердить единый перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества для всех домов, которыми управляет УО?
Нет, нельзя.
Управление осуществляют в отношении каждого отдельного МКД как самостоятельного объекта с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, геодезических и природно-климатических условий. Поэтому перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества утверждают в отношении каждого МКД и отражают в договоре управления такого дома, если выбран способ управления МКД управляющей организацией
Такие требования следуют из пунктов 3–5 Правил по управлению МКД № 416, пунктов 2, 3 Правил оказания услуг и выполнения работ № 290.
7. Грозит ли УО ответственность, если она не провела уборку в подъезде МКД, но сделала собственникам перерасчет платы?
Да, грозит.
Управляющие МКД организации обязаны обеспечить надлежащее содержание общего имущества в МКД по требованиям законодательства (ч. 1, 1.1, 2.2, 2.3 ЖК). В состав минимального перечня необходимых для надлежащего содержания общего имущества услуг и работ входит в том числе уборка мест общего пользования (п. 23 Минимального перечня № 290).
За неисполнение обязанностей УО могут привлечь к административной ответственности по частям 1, 2 статьи 7.23.3 и части 2 статьи 14.1.3 КоАП. ТСЖ, ЖСК, ЖК грозит штраф по статье 7.22 КоАП. Проведенный перерасчет не избавляет от ответственности. Размеры штрафов посмотрите в материалах Системы УМД.
8. Может ли УО принимать жителей только по предварительной записи или онлайн и не иметь постоянно действующего офиса?
...
Информационный источник публикации Актион МЦФЭР
Источник изображения Freepik
