Как утвердить размер платы за содержание жилого помещения при способе управления МКД УО
При способе управления МКД управляющей организацией размер платы за содержание жилого помещения утверждает ОСС с учетом предложений УО. Предложение нужно представить за 30 дней до даты собрания. В рекомендации мы рассказали, как определить и как утвердить размер платы за содержание.
Этап 1. Определите размер платы за содержание жилого помещения
Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату:
Это устанавливают пункт 2 части 1 статьи 154 ЖК, подпункт «а» пункта 6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290.
Плату за содержание жилого помещения необходимо установить в размере, который позволит содержать общее имущество в МКД в соответствии с требованиями законодательства. Это требование части 1 статьи 156 ЖК, пункта 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).
Сусана Киракосян
к. ю. н., доцент, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, председатель Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью
Сергей Ежов
руководитель отдела по правовым вопросам ООО «Городская управляющая компания «ДОМЖИЛСЕРВИС»
Этап 1. Определите размер платы за содержание жилого помещения
Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату:
- за услуги, работы по управлению МКД;
- содержание и текущий ремонт ОИ в МКД;
- коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании ОИ в МКД.
Это устанавливают пункт 2 части 1 статьи 154 ЖК, подпункт «а» пункта 6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290.
Плату за содержание жилого помещения необходимо установить в размере, который позволит содержать общее имущество в МКД в соответствии с требованиями законодательства. Это требование части 1 статьи 156 ЖК, пункта 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).
Внимание
С 1 января 2025 года управленцы на УСН обязаны платить НДС. Его нельзя предъявить к оплате собственникам дополнительно к стоимости содержания жилого помещения, но можно включить в состав платы за содержание.
Такие разъяснения дал Минстрой в письме от 04.10.2024 № 58115-ДН/04.
Определите плату в три шага.
Проведение осмотра
Совместно с советом МКД проведите плановый или внеплановый осмотр состояния общего имущества. Цель осмотра – определить виды и объемы работ по ремонту такого имущества.
Подготовка сметы затрат
При подготовке сметы учитывайте пять факторов.
1. Результаты осмотра технического состояния общего имущества.
2. Виды работ, которые предусматривает минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290 (далее – Минимальный перечень), а также Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила технической эксплуатации).
3. Сроки и периодичность выполнения работ, которые предусмотрены Минимальным перечнем и договором управления МКД. На это указывает подпункт «б» пункта 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290.
4. Дополнительные работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества, которые определили решениями ОСС или договором управления МКД.
5. План текущего ремонта общего имущества, который утвердило ОСС или совет МКД, если его наделили соответствующими полномочиями (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК).
Согласование сметы и размера платы с советом МКД
Согласовать смету и размер платы с советом МКД необходимо, если это предусматривает договор управления МКД. В остальных ситуациях закон не обязывает это делать. Однако если согласовать все заранее, то это избавит вас от лишних вопросов и недопонимания со стороны совета МКД.
- Проведите осмотр состояния общего имущества собственников помещений в МКД.
- Подготовьте смету (расчет) затрат на содержание и ремонт общего имущества.
- Согласуйте с советом МКД смету и основанный на ней размер платы за содержание жилого помещения.
Проведение осмотра
Совместно с советом МКД проведите плановый или внеплановый осмотр состояния общего имущества. Цель осмотра – определить виды и объемы работ по ремонту такого имущества.
Подготовка сметы затрат
При подготовке сметы учитывайте пять факторов.
1. Результаты осмотра технического состояния общего имущества.
2. Виды работ, которые предусматривает минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290 (далее – Минимальный перечень), а также Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила технической эксплуатации).
3. Сроки и периодичность выполнения работ, которые предусмотрены Минимальным перечнем и договором управления МКД. На это указывает подпункт «б» пункта 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290.
4. Дополнительные работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества, которые определили решениями ОСС или договором управления МКД.
5. План текущего ремонта общего имущества, который утвердило ОСС или совет МКД, если его наделили соответствующими полномочиями (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК).
Согласование сметы и размера платы с советом МКД
Согласовать смету и размер платы с советом МКД необходимо, если это предусматривает договор управления МКД. В остальных ситуациях закон не обязывает это делать. Однако если согласовать все заранее, то это избавит вас от лишних вопросов и недопонимания со стороны совета МКД.
Ситуация
Вправе ли собственники утвердить размер платы за содержание жилого помещения без перечня работ и услуг
Нет, не вправе.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному собственниками помещений перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию конкретного дома. Такое правило предусмотрено пунктом 35 Правил № 491. Перечень услуг и работ собственники помещений должны утвердить на их общем собрании исходя из требований Минимального перечня и Правил № 491. Перечень – существенное условие договора управления МКД (ч. 4 ст. 158, ч. 3 ст. 162 ЖК). Аналогичную позицию изложил Минстрой в письме от 30.12.2016 № 45099-АЧ/04.
Этап 2. Представьте предложение о размере платы собственникам
Предложение о размере платы за содержание жилого помещения УО должна разместить на досках объявлений во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка под МКД. Срок – в течение 30 дней до даты ОСС. В предложении покажите расчет и обоснование размера платы за содержание жилого помещения или предложите тем, кто заинтересовался, ознакомиться со сметой в офисе УО.
Если предложенный УО размер платы за содержание жилого помещения превышает «муниципальный тариф», то предложение о размере платы должно содержать:
В обосновании превышения детально пропишите расчет годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, укажите периодичность, с которой будете их выполнять.
Требования к детализации размера платы и порядку направления предложения собственникам установлены пунктом 31 Правил № 491. Они действуют с 11 апреля 2018 года.
Предложение о размере платы за содержание жилого помещения УО должна разместить на досках объявлений во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка под МКД. Срок – в течение 30 дней до даты ОСС. В предложении покажите расчет и обоснование размера платы за содержание жилого помещения или предложите тем, кто заинтересовался, ознакомиться со сметой в офисе УО.
Если предложенный УО размер платы за содержание жилого помещения превышает «муниципальный тариф», то предложение о размере платы должно содержать:
- смету расчета;
- обоснование размера платы;
- обоснование превышения.
В обосновании превышения детально пропишите расчет годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, укажите периодичность, с которой будете их выполнять.
Требования к детализации размера платы и порядку направления предложения собственникам установлены пунктом 31 Правил № 491. Они действуют с 11 апреля 2018 года.
Внимание
Управленцам на УСН следует также указать, что размер платы за содержание рассчитан с учетом НДС, который они обязаны уплачивать с 1 января 2025 года.
НДС нельзя предъявить к оплате собственникам дополнительно к стоимости содержания, но можно включить в состав платы.
Конституционный суд ранее также указывал, что необходимо учитывать предложения УО, когда устанавливают размер платы за содержание УО. Предложение УО законно, поскольку позволяет учесть индивидуальные характеристики МКД: его состав, конструктивные особенности, степень физического износа, технического состояния, геодезических, природно-климатических условий расположения. Такое разъяснение Конституционный суд дал в определении от 28.03.2017 № 700-О.
Этап 3. Подготовьте общее собрание собственников
При подготовке к ОСС сделайте три вещи.
1. Определите инициатора собрания.
Этап 3. Подготовьте общее собрание собственников
При подготовке к ОСС сделайте три вещи.
1. Определите инициатора собрания.
Совет
постарайтесь добиться того, чтобы собрание инициировали собственники помещений в МКД.
По закону инициировать собрание для утверждения размера платы за жилое помещение вправе УО (ч. 7 ст. 45 ЖК).
Однако лучше, чтобы в роли инициаторов выступали один или несколько собственников помещений в доме, например, члены совета МКД (ч. 4 ст. 45 ЖК). Дело в том, что на практике доверие участников собрания к инициативе физических лиц – собственников более существенное, чем к инициативам УО.
2. Подготовьте документы для проведения собрания. Их состав различается в зависимости от формы собрания – очное, заочное или очно-заочное голосование.
Для собраний в форме заочного и очно-заочного голосования особую роль играет формулировка ответа на вопрос об утверждении размера платы за содержание жилого помещения. В зависимости от формулировки в решении собственника наступят те или иные правовые последствия.
Формулировка 1. «Утвердить плату за содержание жилого помещения на 2025 год в размере…».
Последствия. Утвержденный размер платы будет действовать только в указанном календарном году. На следующий год потребуется вновь утверждать размер платы на общем собрании. Если собрание не утвердит, собственники будут вносить плату в размере, утвержденном органом МСУ (ч. 4 ст. 158 ЖК). Минстрой разработал Методические рекомендации по определению платы за содержание жилого помещения на случай, если общее собрание самостоятельно не установило размер платы или не избран способ управления МКД (приказ Минстроя от 06.04.2018 № 213/пр).
Формулировка 2. «Утвердить плату за содержание жилого помещения в размере…».
Последствия. Утвержденный размер будет действовать до того, как общее собрание примет иное решение. Это может продлиться в течение нескольких лет. Такой размер платы может впоследствии не отвечать интересам УО и нарушит требования части 1 статьи 156 ЖК.
Формулировка 3. «Утвердить плату за содержание жилого помещения в размере, равном размеру платы, который утвердил орган МСУ аналогичной степени благоустройства».
Последствия. Размер платы будет ежегодно повышаться. Утверждать его будет орган МСУ. Общее собрание для этого проводить не потребуется. Но не факт, что такой размер будет отвечать интересам УО и собственников помещений. Для УО есть риск, что собственники оспорят размер платы, так как он не согласован с ними, а увеличение платы необоснованно.
3. Определите сроки проведения собрания.
Для собраний в форме заочного и очно-заочного голосования особую роль играет формулировка ответа на вопрос об утверждении размера платы за содержание жилого помещения. В зависимости от формулировки в решении собственника наступят те или иные правовые последствия.
Формулировка 1. «Утвердить плату за содержание жилого помещения на 2025 год в размере…».
Последствия. Утвержденный размер платы будет действовать только в указанном календарном году. На следующий год потребуется вновь утверждать размер платы на общем собрании. Если собрание не утвердит, собственники будут вносить плату в размере, утвержденном органом МСУ (ч. 4 ст. 158 ЖК). Минстрой разработал Методические рекомендации по определению платы за содержание жилого помещения на случай, если общее собрание самостоятельно не установило размер платы или не избран способ управления МКД (приказ Минстроя от 06.04.2018 № 213/пр).
Формулировка 2. «Утвердить плату за содержание жилого помещения в размере…».
Последствия. Утвержденный размер будет действовать до того, как общее собрание примет иное решение. Это может продлиться в течение нескольких лет. Такой размер платы может впоследствии не отвечать интересам УО и нарушит требования части 1 статьи 156 ЖК.
Формулировка 3. «Утвердить плату за содержание жилого помещения в размере, равном размеру платы, который утвердил орган МСУ аналогичной степени благоустройства».
Последствия. Размер платы будет ежегодно повышаться. Утверждать его будет орган МСУ. Общее собрание для этого проводить не потребуется. Но не факт, что такой размер будет отвечать интересам УО и собственников помещений. Для УО есть риск, что собственники оспорят размер платы, так как он не согласован с ними, а увеличение платы необоснованно.
3. Определите сроки проведения собрания.
Совет
если планируете изменить размер платы за содержание жилого помещения, то установите срок с учетом предусмотренного периода для извещения об изменении размера платы (ч. 13 ст. 155 ЖК).
Этап 4. Проведите ОСС
ОСС должно принять решение об утверждении размера платы за содержание жилого помещения с учетом предложений УО. Для этого достаточно большинства голосов от общего числа голосов участников собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК).
Собрание по утверждению размера платы проведите по общим правилам, которые предусмотрены статьями 44–48 ЖК. Решение оформите протоколом ОСС. Требования к протоколу утверждены приказом Минстроя от 30.04.2025 № 266/пр.
ОСС должно принять решение об утверждении размера платы за содержание жилого помещения с учетом предложений УО. Для этого достаточно большинства голосов от общего числа голосов участников собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК).
Собрание по утверждению размера платы проведите по общим правилам, которые предусмотрены статьями 44–48 ЖК. Решение оформите протоколом ОСС. Требования к протоколу утверждены приказом Минстроя от 30.04.2025 № 266/пр.
Ситуация
Что делать управленцу на УСН, если собственники не утвердили размер платы за содержание с учетом НДС
НДС все равно нужно платить.
С 1 января 2025 года организации, которые применяют УСН, признают налогоплательщиками НДС. Требование ввел Закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ. Организации на УСН освобождают от уплаты НДС в случаях, которые указаны в пункте 1 статьи 145 НК. Поэтому, если управленец не попадает под случай-исключение, НДС нужно платить.
НДС нельзя предъявить к оплате собственникам помещений дополнительно к стоимости содержания жилого помещения. При этом НДС можно включить в состав платы за содержание жилого помещения. Размер платы за содержание определяют на ОСС. Поэтому, чтобы установить размер платы, включающий в себя НДС, нужно соответствующее решение общего собрания собственников.
По сложившейся практике до утверждения ОСС нового размера платы за содержание, который включает НДС, УО платит налог за счет:
- составляющей утвержденного размера платы за содержание в части услуг по управлению МКД, то есть прибыли от этой деятельности;
- уменьшения объема выполняемых работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества на составляющую налоговых отчислений, но только если такое право УО предусмотрено договором управления МКД;
- собственных средств.
Этап 5. Проинформируйте собственников и ГЖИ
Известите собственников помещений об утвержденном размере платы за содержание жилого помещения. Для этого составьте уведомление в письменной форме. Разместите его в месте, которое доступно для всех собственников, например, в подъезде МКД. Это необходимо сделать в течение 10 дней со дня, когда ...
Известите собственников помещений об утвержденном размере платы за содержание жилого помещения. Для этого составьте уведомление в письменной форме. Разместите его в месте, которое доступно для всех собственников, например, в подъезде МКД. Это необходимо сделать в течение 10 дней со дня, когда ...
Информационный источник публикации Актион МЦФЭР
Источник изображения Freepik
