Какой использовать размер платы за содержание жилого помещения по договору
с застройщиком
Мария Анестратенко
ведущий эксперт в сфере ЖКХ
Когда договор управления заключен между застройщиком и УО, размер платы за жилое помещение устанавливают стороны такого договора на срок действия договора – три месяца (ч. 14 ст. 161 ЖК). Далее применяется муниципальный тариф или утвержденный общим собранием собственников помещений в МКД.
По истечении трех месяцев в отношении жителей МКД УО должна применять муниципальный тариф, который установил орган МСУ, а в субъектах РФ — городах федерального значения Москве, СПБ
и Севастополе — орган госвласти этого субъекта. Данное правило применяется как для случаев, когда собственники не утвердили соответствующий размер платы (ч. 4 ст. 158 ЖК).
Правило применения муниципального тарифа касается также случаев, когда договор управления пролонгировали. Однако в отношении застройщика УО вправе применять иной размер платы в части помещениям, которые не продал застройщик. На них распространяются правила ГК и условия пролонгированного договора управления МКД. Данные выводы находят свое подтверждение в судебной практике, например, в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 06.09.2022 №№ Ф05-16222/2022, А41-73898/2021.
Чтобы избежать такой ситуации, следует провести информационную работу с жителями и обосновать необходимый тариф на содержание дома, чтобы утвердить его на ОСС.
Способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в таком доме, а это влечет за собой утверждение размера платы за жилое помещение собственниками помещений в МКД
в соответствии с выбранным способом управления. (ч. 3 ст. 161 ЖК). В новостройке можно провести ОСС, когда собственники помещений и лица, которые приняли помещения от застройщика, будут иметь более 50 процентов голосов от общего количества голосов в МКД. В этом случае общее собрание будет иметь кворум (ч. 3 ст. 45 ЖК).
ПРИМЕР
УО обязали применять муниципальный тариф за содержание помещения по истечении трех месяцев с даты заключения договора с застройщиком
УО заключила договор управления МКД с застройщиком. По условиям договора за содержание помещение установлен размер платы 46 руб. 70 коп. с кв.м общей площади помещения. Срок действия договора составляет три месяца и может быть пролонгирован на тех же условиях, если собственники не заключат договор управления МКД с УО по результатам ОСС или конкурса.
После пролонгации договора УО продолжила применять тариф на содержание, утвержденный с застройщиком. Однако по результатам проверки ГЖИ обязала сделать перерасчет и начислить жителям плату по муниципальному тарифу.
УО попыталась оспорить предписания, однако суды подтвердили правомерность действий инспекции. Суд указал, что «обязанность застройщика заключить договор управления с УО до проведения открытого конкурса не наделяет указанных лиц правом произвольно устанавливать или изменять размер платы за жилое помещение для жителей, без соблюдения положений части 4 статьи 158 ЖК».
Поэтому по истечении трех месяцев с момента заключения договора с застройщиком в расчетах с жителями УО обязана была применять муниципальный тариф. Но в расчетах с застройщиком можно применять повышенный тариф, так как на них распространяются правила ГК и условия пролонгированного договора управления МКД. Это касается помещений, которые не переданы по акту приема-передачи застройщиком.
Такие выводы содержатся в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 06.09.2022 №№ Ф05-16222/2022, А41-73898/2021.
