Управляющий в ТСЖ: функции, способы найма, ответственность
В системе УМД появилась инструкция по найму управляющего в ТСЖ. Эксперты системы разъяснили, как законно разгрузить работу председателя. Вы узнаете, какие функции можно передать управляющему, как найти такого сотрудника. В материале показали, на что обратить внимание при выборе кандидата, какой договор выбрать и какие документы оформить.
Кто такой управляющий в ТСЖ
Управляющий в ТСЖ — это наемный работник, чаще всего он подчиняется председателю правления. Это лицо, которое нанимают, чтобы выполнять административно-правовые функций в товариществе. Работу управляющего можно сравнить с исполнительным директором или другим лицом, за которым закрепили часть задач в организации.
Управляющий не входит в состав органов управления жилищного объединения и действует от имени жилищного объединения по доверенности. С управляющим ТСЖ, ЖК, ЖСК может заключить трудовой договор и выплачивать ему зарплату или привлекать его по иному договору за отдельно согласованную сумму.
Возможность нанимать управляющего в ТСЖ следует из норм статьи 137 и 148 ЖК.Так, ТСЖ вправе заключать договоры, обеспечивающие управление МКД, в том числе содержание и ремонт общего имущества в таком доме. Правление ТСЖ обязано заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в МКД, а также нанимать и увольнять работников для обслуживания МКД.
Вокруг найма управляющего в ТСЖ сложились мифы, которые мы разобрали в формате теста. Пройдите небольшой опрос и узнаете, какие ложные, а какие правдивые утверждения о найме управляющего.
Перед тем как нанять управляющего, определите круг полномочий, который планируете поручить ему. Дело в том, что жилищное законодательство не предусматривает обязательного наличия управляющего в ТСЖ, а также норм, регулирующих его деятельность. Поэтому такие взаимоотношения нужно выстраивать в плоскости гражданских или трудовых правоотношений.
Гульназ Никитина
эксперт справочной системы «УМД», юрист в сфере ЖКХ со стажем более 10 лет, мотивационный спикер
Кто такой управляющий в ТСЖ
Управляющий в ТСЖ — это наемный работник, чаще всего он подчиняется председателю правления. Это лицо, которое нанимают, чтобы выполнять административно-правовые функций в товариществе. Работу управляющего можно сравнить с исполнительным директором или другим лицом, за которым закрепили часть задач в организации.
Управляющий не входит в состав органов управления жилищного объединения и действует от имени жилищного объединения по доверенности. С управляющим ТСЖ, ЖК, ЖСК может заключить трудовой договор и выплачивать ему зарплату или привлекать его по иному договору за отдельно согласованную сумму.
Возможность нанимать управляющего в ТСЖ следует из норм статьи 137 и 148 ЖК.Так, ТСЖ вправе заключать договоры, обеспечивающие управление МКД, в том числе содержание и ремонт общего имущества в таком доме. Правление ТСЖ обязано заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в МКД, а также нанимать и увольнять работников для обслуживания МКД.
Вокруг найма управляющего в ТСЖ сложились мифы, которые мы разобрали в формате теста. Пройдите небольшой опрос и узнаете, какие ложные, а какие правдивые утверждения о найме управляющего.
Перед тем как нанять управляющего, определите круг полномочий, который планируете поручить ему. Дело в том, что жилищное законодательство не предусматривает обязательного наличия управляющего в ТСЖ, а также норм, регулирующих его деятельность. Поэтому такие взаимоотношения нужно выстраивать в плоскости гражданских или трудовых правоотношений.
СИТУАЦИЯ
Может ли управляющий в ТСЖ заменить председателя правления на время отпуска
Нет, не может.
Управляющий не заменяет собой председателя жилищного объединения, не берет на себя полномочия правления жилищного объединения или общего собрания членов жилищного объединения. Закон не позволяет передать управляющему всю полноту полномочий.
Председатель ТСЖ не вправе передать свои полномочия или возложить на управляющего исполнение своих обязанностей. Такой запрет следует из ч. 3.1 ст. 147 ЖК. Однако для жилищного кооператива аналогичного запрета нет.
Какие обязанности можно передать управляющему
На практике контрольные функции оставляют за председателем правления ТСЖ, а административно-управленческие — возлагают на управляющего. В законе нет прямых указаний на круг полномочий нанятого управленца. Объем полномочий управляющего зависит от потребностей жилищного объединения.
Управляющий может выполнять любые функции, которые ему поручит председатель правления. Главное правило, которое нужно соблюдать – нельзя передать права и обязанности из исключительной компетенции председателя ТСЖ, его правления или общего собрания членов товарищества. Также не возлагайте на управляющего функции, которые:
Например, нельзя возложить на управляющего право обладать правомочиями председателя ТСЖ и исполнять его обязанности или быть исполнителем коммунальных услуг.
На практике контрольные функции оставляют за председателем правления ТСЖ, а административно-управленческие — возлагают на управляющего. В законе нет прямых указаний на круг полномочий нанятого управленца. Объем полномочий управляющего зависит от потребностей жилищного объединения.
Управляющий может выполнять любые функции, которые ему поручит председатель правления. Главное правило, которое нужно соблюдать – нельзя передать права и обязанности из исключительной компетенции председателя ТСЖ, его правления или общего собрания членов товарищества. Также не возлагайте на управляющего функции, которые:
- уставом или другими документами ТСЖ запрещено передавать третьим лицам;
- осуществляет один из органов управления в ТСЖ (иначе за одну функцию товарищество будет платить дважды);
- не входят в перечень его полномочий, предусмотренных договором или должностной инструкцией;
- предусматривают подчинение ему органов управления ТСЖ.
Например, нельзя возложить на управляющего право обладать правомочиями председателя ТСЖ и исполнять его обязанности или быть исполнителем коммунальных услуг.
ПРИМЕР
ТСЖ оштрафовали за то что управляющему передали все компетенции председателя и правления товарищества
В ходе проверки ГЖИ установила, что в ТСЖ передали управляющему полномочия, которые законом признаны исключительной компетенцией председателя и правления товарищества. Такую сделку заключили на основании устава и выдали управляющему доверенность.
ГЖИ увидела в этот нарушение статей 147–149, 151 ЖК и выдала предписание об его устранении. Проблему увидели во фразе об объеме полномочий – в условии было указаны все права, за исключением компетенции общего собрания членов ТСЖ. В перечислении не были указаны исключения в отношении компетенции председателя и правления. Товарищество не согласилось с предписанием и обратилось в суд. Суды всех инстанций отказали в удовлетворении заявления, поскольку Черепанов С.А. не являлся членом правления или членом товарищества, а Жилищным кодексом не предусмотрена возможность передачи полномочий по управлению товариществом собственников жилья иными лицами.
Подробнее: постановление Верховного Суда РФ от 13.03.2020 № 89-АД20-1, определение Верховного Суда РФ от 13.04.2020 № 304-ЭС20-4197.
При этом, вы можете переложить часть работы правления на управляющего. Для этого разложите ту или иную обязанность на функции, либо конкретные действия. Так вы поймете, где может помочь управляющий. В таблице показали, как можно обязанности из исключительной компетенции трансформировать в функции управленца.
Таблица. Функции, которые можно передать управляющему
Таблица. Функции, которые можно передать управляющему
В зависимости от целей, вы можете поручить управляющему широкий спектр функций или ограничить его в конкретных направлениях. Например, в практике есть случаи, когда передают контроль над обеспечением эффективных коммуникаций с контрагентами, жителями или органами власти. В рамках такой задачи управляющий должен участвовать во всех циклах работы, которые так или иначе приводят к коммуникациями с названными лицам.
ПРИМЕР
ТСЖ наняли управляющего, чтобы он отвечал за коммуникацию с органами власти
Председатель ТСЖ «УЮТ» нанял управляющего и поручил ему возглавить все коммуникации с органами власти. Чтобы он смог выполнить поручение, в договоре прописали следующие права и обязанности:
- представлять интересы ТСЖ во взаимоотношениях с органами государственного управления и контроля, таких как районная администрация, муниципальный совет, госпожнадзор, санитарный надзор, технологический надзор и иных органах власти;
- готовить обращения, ответы на запросы, жалобы и направлять их в компетентные органы власти;
- запрашивать информацию у сотрудников ТСЖ необходимую для подготовки обращений, ответов на запросы и жалоб, которые готовят для отправки в компетентные органы власти.
Ответственность председателя и управляющего
Объем ответственности управляющего зависит от полномочий, которыми его наделили. При этом управляющий несет ответственность только перед теми, кто его нанял. При ненадлежащем исполнении управляющим своих функций перед собственниками отвечают председатель и правление жилищного объединения.
Объем ответственности председателя ТСЖ, ЖК, ЖСК намного шире, чем управляющего. Председатель жилищного объединения:
За содержание и ремонт общего имущества в МКД и предоставление КУ потребителям несет ответственность жилищное объединение в лице его уполномоченных органов. В число таких органов управляющий не входит.
Кто может быть управляющим и как его нанять
В качестве управляющего в жилищном объединении можно нанять как физическое, так и юридическое лицо. В первом случае будете работать с один исполнителем, во втором – с группой людей. У каждого варианта есть плюсы и минусы. Разберем оба варианта и в каждом рассмотрим, какие способы оформления взаимоотношений вам доступны.
Управляющий – физическое лицо
Плюс такого варианта в том, что вы сами выбираете исполнителя и можете проверить его профессиональные и коммуникабельные навыки. Из минусов – найти специалиста, который хорошо разбирается в разных аспектах управления МКД начиная от финансов, заканчивая инженерией - не просто.
Есть несколько вариантов оформления управляющего в ТСЖ:
Лицензия управляющему не требуется (определение Верховного суда от 04.09.2017 № 306-КГ17-11367).
Если выберете первые два варианта, то придется заложить затраты на покрытие налоговых и социальных отчислений. Последний вариант может не подойти управляющему – из-за его амбиций по пенсионным отчислениям или ограничению по сумме дохода самозанятого.
Для трудового договора предусмотрите описание должностных обязанностей, условия оплаты и иные гарантии, которые предусматривает Трудовой кодекс. Если выберете договор оказания услуг или взаимодействие с самозанятым, то включите условия об ответственности и возмещении ущерба, к которому могут привести действия исполнителя.
Должностная инструкция управляющего
Договор подряда с самозанятым физическим лицом
Договор возмездного оказания услуг с самозанятым
Договор ГПХ об оказании услуг с физическим лицом
Управляющий – юридическое лицо
При таком варианте вы нанимаете компанию, которая может представить вам полный спектр экспертных услуг. Вам не придется нанимать отдельных лиц для решения разноплановых задач. Однако в этом есть и минус – придется работать с сотрудниками исполнителя даже если вас не устраивает профессионализм или методы, которые используют такие люди.
В договоре с управляющим, который выступает от имени юридического лица также нужно прописать спектр задач, которые вы ему передаете. Чем подробней распишите, тем проще будет оценивать эффективность проделанной работы и решать вопрос об оплате услуг или штрафах, если работа была не качественной.
Как и в случае с наймом физического лица по гражданско-правовому договору, вы справе заложить право на предъявление претензии и взыскания ущерба, к которому привели некачественные услуги исполнителя в лице юридического лица. Для этого пропишите алгоритм оценки такого ущерба, сроки предъявления претензии и ее рассмотрения исполнителем, способа получения суммы ущерба.
Нанять управляющего вправе председатель правления как лицо, которое управляет ТСЖ. Если найм происходит в рамках трудового договора, то должность нужно закрепить в штатном расписании.
Чтобы заключить договор с юридическим лицом, предварительная подготовка не понадобится.
Какие документы оформить
Договор и доверенность – вот два документа, которые нужны, чтобы управляющий смог выполнять свои функции. Виды договора мы рассмотрели в предыдущем разделе.
Доверенность
Чтобы оформить доверенность управляющему, определите объеме его обязанностей. Так вы сможете понять, для каких функций понадобится доверенность.
Эксперты системы УМД подготовили два варианта доверенности на управляющего: с правом подписи документов и для представления интересов перед третьими лицами.
Доверенность на управляющего в ТСЖ с правом подписи документов
Доверенность на управляющего в ТСЖ для представления интересов товарищества перед третьими лицами
В отношении доверенности действуют три правила:
Видеоинструкция о том, как оформить доверенность на управляющего в жилищном объединении.
Объем ответственности управляющего зависит от полномочий, которыми его наделили. При этом управляющий несет ответственность только перед теми, кто его нанял. При ненадлежащем исполнении управляющим своих функций перед собственниками отвечают председатель и правление жилищного объединения.
Объем ответственности председателя ТСЖ, ЖК, ЖСК намного шире, чем управляющего. Председатель жилищного объединения:
- подотчетен общему собранию членов жилищного объединения в числе других членов правления (ч. 4 ст. 118 и ч. 4 ст. 147 ЖК РФ);
- несет ответственность за обеспечение текущей деятельности;
- обязан отчитываться перед ревизионной комиссией;
- несет полную материальную ответственность за прямой действительный ущерб, причиненный жилищному объединению (ст. 277 ТК РФ).
За содержание и ремонт общего имущества в МКД и предоставление КУ потребителям несет ответственность жилищное объединение в лице его уполномоченных органов. В число таких органов управляющий не входит.
Кто может быть управляющим и как его нанять
В качестве управляющего в жилищном объединении можно нанять как физическое, так и юридическое лицо. В первом случае будете работать с один исполнителем, во втором – с группой людей. У каждого варианта есть плюсы и минусы. Разберем оба варианта и в каждом рассмотрим, какие способы оформления взаимоотношений вам доступны.
Управляющий – физическое лицо
Плюс такого варианта в том, что вы сами выбираете исполнителя и можете проверить его профессиональные и коммуникабельные навыки. Из минусов – найти специалиста, который хорошо разбирается в разных аспектах управления МКД начиная от финансов, заканчивая инженерией - не просто.
Есть несколько вариантов оформления управляющего в ТСЖ:
- трудовые отношения;
- договор гражданско-правового характера – оказания услуг;
- договор с самозанятым.
Лицензия управляющему не требуется (определение Верховного суда от 04.09.2017 № 306-КГ17-11367).
Если выберете первые два варианта, то придется заложить затраты на покрытие налоговых и социальных отчислений. Последний вариант может не подойти управляющему – из-за его амбиций по пенсионным отчислениям или ограничению по сумме дохода самозанятого.
Для трудового договора предусмотрите описание должностных обязанностей, условия оплаты и иные гарантии, которые предусматривает Трудовой кодекс. Если выберете договор оказания услуг или взаимодействие с самозанятым, то включите условия об ответственности и возмещении ущерба, к которому могут привести действия исполнителя.
Должностная инструкция управляющего
Договор подряда с самозанятым физическим лицом
Договор возмездного оказания услуг с самозанятым
Договор ГПХ об оказании услуг с физическим лицом
Управляющий – юридическое лицо
При таком варианте вы нанимаете компанию, которая может представить вам полный спектр экспертных услуг. Вам не придется нанимать отдельных лиц для решения разноплановых задач. Однако в этом есть и минус – придется работать с сотрудниками исполнителя даже если вас не устраивает профессионализм или методы, которые используют такие люди.
В договоре с управляющим, который выступает от имени юридического лица также нужно прописать спектр задач, которые вы ему передаете. Чем подробней распишите, тем проще будет оценивать эффективность проделанной работы и решать вопрос об оплате услуг или штрафах, если работа была не качественной.
Как и в случае с наймом физического лица по гражданско-правовому договору, вы справе заложить право на предъявление претензии и взыскания ущерба, к которому привели некачественные услуги исполнителя в лице юридического лица. Для этого пропишите алгоритм оценки такого ущерба, сроки предъявления претензии и ее рассмотрения исполнителем, способа получения суммы ущерба.
Нанять управляющего вправе председатель правления как лицо, которое управляет ТСЖ. Если найм происходит в рамках трудового договора, то должность нужно закрепить в штатном расписании.
Чтобы заключить договор с юридическим лицом, предварительная подготовка не понадобится.
Какие документы оформить
Договор и доверенность – вот два документа, которые нужны, чтобы управляющий смог выполнять свои функции. Виды договора мы рассмотрели в предыдущем разделе.
Доверенность
Чтобы оформить доверенность управляющему, определите объеме его обязанностей. Так вы сможете понять, для каких функций понадобится доверенность.
Эксперты системы УМД подготовили два варианта доверенности на управляющего: с правом подписи документов и для представления интересов перед третьими лицами.
Доверенность на управляющего в ТСЖ с правом подписи документов
Доверенность на управляющего в ТСЖ для представления интересов товарищества перед третьими лицами
В отношении доверенности действуют три правила:
- выдают от имени ТСЖ;
- указывают вид и объем передаваемых полномочий;
- включают все обязательные реквизиты, включая подпись председателя правления.
Видеоинструкция о том, как оформить доверенность на управляющего в жилищном объединении.
Локальные акты
Если управляющий нанят по трудовому договору, то внесите изменение в штатное расписание и другие локальные документы товарищества. Укажите в них его роль и соотнесите с функциями других сотрудников, чтобы узаконить иерархию в коллективе.
Учредительные документы
Вносить изменения в уставные документы при найме управляющего мы не рекомендуем и вот почему.
Председатель правления вправе самостоятельно выбирать способы достижения эффективного результата управления МКД. В рамках этого права он принимает решение о найме сотрудников или подрядчиков. Регламент принятия подобных решений может быть прописан в учредительных или локальных документах, например, в положении об отборе контрагентов.
Учитывая, что управляющий не подменяет собой председателя, а выступает как исполнитель его поручений, то отражать его функционал в уставе нецелесообразно. Кроме того, суды некоторых регионов придерживаются позиции, что подобные указания в уставе противоречат закону. Таким образом безопаснее не вносить изменения в учредительные документы ТСЖ.
Как найти управляющего
Чтобы нанять управляющего нужно найти кандидата на эту роль. Если ищите физическое лицо, то рекомендуем опубликовать объявление с описанием вакансии и разместить его на сайтах по поиску работы, социальных сетях и мессенджерах. С кандидатами, которые откликнуться на вакансию, сможете обсудить и выбрать оптимальный вариант оформления взаимоотношений.
Управлять жилищным объединением должен профессионал. Желательно, чтобы это был человек, не занятый на другой работе. Если среди собственников помещений есть ответственные люди, но нет специалистов по управлению объектом недвижимости, то такого человека можно нанять.
Рисунок 1. Пример объявления о вакансии управляющего в ТСЖ
Если управляющий нанят по трудовому договору, то внесите изменение в штатное расписание и другие локальные документы товарищества. Укажите в них его роль и соотнесите с функциями других сотрудников, чтобы узаконить иерархию в коллективе.
Учредительные документы
Вносить изменения в уставные документы при найме управляющего мы не рекомендуем и вот почему.
Председатель правления вправе самостоятельно выбирать способы достижения эффективного результата управления МКД. В рамках этого права он принимает решение о найме сотрудников или подрядчиков. Регламент принятия подобных решений может быть прописан в учредительных или локальных документах, например, в положении об отборе контрагентов.
Учитывая, что управляющий не подменяет собой председателя, а выступает как исполнитель его поручений, то отражать его функционал в уставе нецелесообразно. Кроме того, суды некоторых регионов придерживаются позиции, что подобные указания в уставе противоречат закону. Таким образом безопаснее не вносить изменения в учредительные документы ТСЖ.
Как найти управляющего
Чтобы нанять управляющего нужно найти кандидата на эту роль. Если ищите физическое лицо, то рекомендуем опубликовать объявление с описанием вакансии и разместить его на сайтах по поиску работы, социальных сетях и мессенджерах. С кандидатами, которые откликнуться на вакансию, сможете обсудить и выбрать оптимальный вариант оформления взаимоотношений.
Управлять жилищным объединением должен профессионал. Желательно, чтобы это был человек, не занятый на другой работе. Если среди собственников помещений есть ответственные люди, но нет специалистов по управлению объектом недвижимости, то такого человека можно нанять.
Рисунок 1. Пример объявления о вакансии управляющего в ТСЖ
Текст для вакансии управляющего должен содержать информацию о требованиях к кандидату, обязанностях, условиях работы и оплате труда.
Рисунок 2. Примерный текст объявления о вакансии управляющего ТСЖ
Рисунок 2. Примерный текст объявления о вакансии управляющего ТСЖ
Если на роль управляющего вы рассматриваете юридическое лицо, тогда начините с анализа предложений на рынке. Оцените кто оказывает подобные услуги в вашем регионе, соберите отзывы о деятельности таких компаний.
Направьте письма во все компании, которые показались вам добросовестными и эффективными. Озвучьте для всех одинаковые требования по объему предстоящих услуг и информации о МКД. Так сможете сравнить коммерческие условия от разных кандидатов и выбрать идеальных для вас вариант.
Рисунок 3. Примерный текст предложения о сотрудничестве и запросе коммерческих условий
Направьте письма во все компании, которые показались вам добросовестными и эффективными. Озвучьте для всех одинаковые требования по объему предстоящих услуг и информации о МКД. Так сможете сравнить коммерческие условия от разных кандидатов и выбрать идеальных для вас вариант.
Рисунок 3. Примерный текст предложения о сотрудничестве и запросе коммерческих условий
