Как выстроить работу с собственниками, которые злоупотребляют своими правами
Сусана Киракосян
кандидат юридических наук, доцент, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, председатель Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью
Сразу пишут в суд и ГЖИ и не платят, если что-то не нравится, – это злоупотребления со стороны собственников. Мы указали, что считать злоупотреблением, и рассказали про способы влиять на тех, кто этим пользуется.
Необоснованная претензия не всегда злоупотребление
Злоупотребление правом порой сложно отличить от обычного заблуждения. Дело в том, что в законе нет списка злоупотреблений. Оценить поведение собственника на добросовестность можно лишь исходя из конкретной ситуации и обстоятельств дела.
Итак, одни собственники просто предъявляют необоснованные претензии, а другие злоупотребляют правом.
В буквальном смысле слова злоупотребление правом – это «употребление права во зло», то есть действие (бездействие), причиняющее вред другим лицам.
Злоупотребить правом – значит отступить от добросовестного поведения, отойти от баланса интересов, выйти за пределы права и поставить свои интересы выше чужих интересов. Закон запрещает извлекать преимущества из недобросовестного поведения с целью причинить вред правам и интересам других лиц (п. 1 ст. 10 ГК). Осуществление своего права никоим образом не может служить оправданием для причинения вреда чужим интересам.
Формы злоупотребления правом:
Требование о недопустимости злоупотребления правом в законах звучит так: «Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав» (ч. 1 п. 1 ст. 10 ГК).
Чтобы не выходить за рамки приличия, от собственника требуется не опускаться ниже той черты, за которой начинаются этически безобразные поступки. Такой собственник защищает свои интересы под воздействием эмоций или недостоверной информации, он не имеет злого умысла. С ним нужно искать пути договориться, пояснить, что он иногда выдвигает необоснованные требования.
Отдельная категория – это поведение, напоминающее потребительский экстремизм. Конституционный суд неоднократно указывал: запрет на злоупотребление правом и его правовые последствия направлены на то, чтобы лицо, осуществляя свои права и свободы, не нарушало права и свободы других лиц.
Ниже мы на примерах показали, как реагировать на злоупотребление правом со стороны жителей МКД.
Через надзорные органы и суд собственники требуют внутренние хозяйственные документы
Каждый управленец в своей практике сталкивался с собственником, который желал контролировать финансовые потоки внутри УО или ТСЖ – требовал внутренние хозяйственные документы. Он был уверен, что управляющий должен дать отчет о зарплате своих сотрудников, об управленческих расходах и полученной прибыли. Не сомневался, что ГЖИ, прокуратура и суд заставят управляющего передать копии всех документов.
Вы можете противодействовать таким собственникам. И делать это лучше в стадии переговоров и претензионной переписки.
Когда столкнетесь с подобной ситуацией, расскажите про документы, которые вы действительно обязаны и готовы показать (таблица). Поясните, что по финансовой части вы ежегодно предоставляете отчет.
Предложите прийти в офис, покажите отчеты за предыдущие периоды и ведите видеозапись. Не давайте отписок – собственник пойдет в суд, а качество вашего ответа придаст огласке.
Таблица 1. Какие документы УО вправе не предоставлять собственнику по запросу
Злоупотребление правом порой сложно отличить от обычного заблуждения. Дело в том, что в законе нет списка злоупотреблений. Оценить поведение собственника на добросовестность можно лишь исходя из конкретной ситуации и обстоятельств дела.
Итак, одни собственники просто предъявляют необоснованные претензии, а другие злоупотребляют правом.
В буквальном смысле слова злоупотребление правом – это «употребление права во зло», то есть действие (бездействие), причиняющее вред другим лицам.
Злоупотребить правом – значит отступить от добросовестного поведения, отойти от баланса интересов, выйти за пределы права и поставить свои интересы выше чужих интересов. Закон запрещает извлекать преимущества из недобросовестного поведения с целью причинить вред правам и интересам других лиц (п. 1 ст. 10 ГК). Осуществление своего права никоим образом не может служить оправданием для причинения вреда чужим интересам.
Формы злоупотребления правом:
- действия с прямым умыслом во вред интересам другого лица (шикана);
- действия в обход закона с противоправной целью;
- действия без намерения причинить другому лицу вред, но причиняющие вред.
Требование о недопустимости злоупотребления правом в законах звучит так: «Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав» (ч. 1 п. 1 ст. 10 ГК).
Чтобы не выходить за рамки приличия, от собственника требуется не опускаться ниже той черты, за которой начинаются этически безобразные поступки. Такой собственник защищает свои интересы под воздействием эмоций или недостоверной информации, он не имеет злого умысла. С ним нужно искать пути договориться, пояснить, что он иногда выдвигает необоснованные требования.
Отдельная категория – это поведение, напоминающее потребительский экстремизм. Конституционный суд неоднократно указывал: запрет на злоупотребление правом и его правовые последствия направлены на то, чтобы лицо, осуществляя свои права и свободы, не нарушало права и свободы других лиц.
Ниже мы на примерах показали, как реагировать на злоупотребление правом со стороны жителей МКД.
Через надзорные органы и суд собственники требуют внутренние хозяйственные документы
Каждый управленец в своей практике сталкивался с собственником, который желал контролировать финансовые потоки внутри УО или ТСЖ – требовал внутренние хозяйственные документы. Он был уверен, что управляющий должен дать отчет о зарплате своих сотрудников, об управленческих расходах и полученной прибыли. Не сомневался, что ГЖИ, прокуратура и суд заставят управляющего передать копии всех документов.
Вы можете противодействовать таким собственникам. И делать это лучше в стадии переговоров и претензионной переписки.
Когда столкнетесь с подобной ситуацией, расскажите про документы, которые вы действительно обязаны и готовы показать (таблица). Поясните, что по финансовой части вы ежегодно предоставляете отчет.
Предложите прийти в офис, покажите отчеты за предыдущие периоды и ведите видеозапись. Не давайте отписок – собственник пойдет в суд, а качество вашего ответа придаст огласке.
Таблица 1. Какие документы УО вправе не предоставлять собственнику по запросу
По любому поводу обращаются сразу в суд
Вам знаком житель, который при малейшем несогласии идет в суд? Заявляет о незаконности действий УО по начислению платы за ЖКУ, обвиняет в якобы незаконной обработке персональных данных, требует переизбрать УО, так как лично он ее не выбирал. Когда не согласен с расчетом, перерасчета требует тоже через суд, а не в офисе УО.
С таким гражданином занимайте активную позицию. Беспредметное обращение в суд противоречит принципу процессуальной экономии, такие заявления суды расценивают как злоупотребление правом.
Когда собственник требует признать незаконными действия УО, сделать перерасчет, а вы уверены, что качество услуг не нарушено, заявите о недопустимости заявленного собственником способа защиты. Обратите внимание на то, что он не восстанавливает и не защищает свои интересы. Собственник преследует иные недобросовестные цели – снять с себя обязанность по оплате ЖКУ. Сошлитесь на статью 11 Жилищного кодекса, статью 12 Гражданского кодекса. В них отсутствуют такие способы защиты, как признание действий коммерческих (УО) или некоммерческих организаций (ТСЖ, ЖСК) неправомерными и требование о перерасчете по причине того, что он сделан неправильно. С подобными требованиями могут обратиться только уполномоченные органы (прокурор, Роспотребнадзор, ГЖИ).
Есть и отрицательная практика признания действий УО незаконными. Районные суды следуют принципу максимальной защиты прав потребителя, но такие судебные акты можно обжаловать.
Хотят упростить доказывание важных для них обстоятельств
Собственник просит суд установить якобы имеющий место юридический факт: падение дерева, снега или сосулек с крыши, несоответствие платежного документа требованиям закона, отсутствие в квартире, городе в определенный момент времени (рисунок 1). Для этого он прибегает к особому производству (гл. 28 ГПК). По сравнению с судебным спором здесь нет ответчика, суд рассматривает заявление в сокращенные сроки. Полученное судебное определение, очевидно, будет использовано собственником в рамках иных юридических споров: взыскание имущественного и морального вреда, для жалоб в ГЖИ, требований о перерасчете.
Рисунок 1. Как собственники пытаются подменить вид судебного производства
Вам знаком житель, который при малейшем несогласии идет в суд? Заявляет о незаконности действий УО по начислению платы за ЖКУ, обвиняет в якобы незаконной обработке персональных данных, требует переизбрать УО, так как лично он ее не выбирал. Когда не согласен с расчетом, перерасчета требует тоже через суд, а не в офисе УО.
С таким гражданином занимайте активную позицию. Беспредметное обращение в суд противоречит принципу процессуальной экономии, такие заявления суды расценивают как злоупотребление правом.
Когда собственник требует признать незаконными действия УО, сделать перерасчет, а вы уверены, что качество услуг не нарушено, заявите о недопустимости заявленного собственником способа защиты. Обратите внимание на то, что он не восстанавливает и не защищает свои интересы. Собственник преследует иные недобросовестные цели – снять с себя обязанность по оплате ЖКУ. Сошлитесь на статью 11 Жилищного кодекса, статью 12 Гражданского кодекса. В них отсутствуют такие способы защиты, как признание действий коммерческих (УО) или некоммерческих организаций (ТСЖ, ЖСК) неправомерными и требование о перерасчете по причине того, что он сделан неправильно. С подобными требованиями могут обратиться только уполномоченные органы (прокурор, Роспотребнадзор, ГЖИ).
Есть и отрицательная практика признания действий УО незаконными. Районные суды следуют принципу максимальной защиты прав потребителя, но такие судебные акты можно обжаловать.
Хотят упростить доказывание важных для них обстоятельств
Собственник просит суд установить якобы имеющий место юридический факт: падение дерева, снега или сосулек с крыши, несоответствие платежного документа требованиям закона, отсутствие в квартире, городе в определенный момент времени (рисунок 1). Для этого он прибегает к особому производству (гл. 28 ГПК). По сравнению с судебным спором здесь нет ответчика, суд рассматривает заявление в сокращенные сроки. Полученное судебное определение, очевидно, будет использовано собственником в рамках иных юридических споров: взыскание имущественного и морального вреда, для жалоб в ГЖИ, требований о перерасчете.
Рисунок 1. Как собственники пытаются подменить вид судебного производства
Суд не позволит выдать особое производство за исковое. И оставит заявление собственника без рассмотрения, разъяснив ему право обратиться в суд в исковом порядке (ст. 263 ГПК). А там уже в силу состязательности процесса у УО есть возможность приводить доказательства своей невиновности.
Не любые жизненные факты обладают юридическим значением, а следовательно, могут быть установлены судом. В суде не допускается установление не юридических, теоретических, научных, а также неправомерных юридических фактов. Установленный судом факт должен влечь правовые последствия.
Но не стоит полностью полагаться на усмотрение судьи. Если вам стало известно о судебном акте, обжалуйте его.
Не любые жизненные факты обладают юридическим значением, а следовательно, могут быть установлены судом. В суде не допускается установление не юридических, теоретических, научных, а также неправомерных юридических фактов. Установленный судом факт должен влечь правовые последствия.
Но не стоит полностью полагаться на усмотрение судьи. Если вам стало известно о судебном акте, обжалуйте его.
Злоупотребляют правом на личный прием в офисе УО, ТСЖ, ЖСК
Недобросовестный собственник записывается на все дни приема по разным вопросам. Он действует по сценарию «иду в офис УО, как к себе домой». Так он ограничивает возможность записи других граждан, удлиняя их очередь на прием и фактически лишая возможности оперативно решить свой вопрос. Такой собственник считает, что его вопросы самые важные, а другие подождут.
Встречаются случаи систематических неявок на прием, несмотря на предварительную запись. Подобные действия также должны квалифицироваться как злоупотребление правом.
Отдельную проблему создают собственники-дебоширы, которые, записавшись и придя на прием, устраивают провокации и ведут себя неадекватно.
В таких ситуациях самое важное – донести до собственника простую мысль, что его вопрос решается. А личный прием ограничен по времени и предназначен для всех собственников и пользователей помещений. Все свои недовольства собственник может изложить на бумаге, выбрать один приемный день и обсудить это с участием специалистов от УО. Чтобы дисциплинировать собственника, ведите прием в присутствии сотрудников УО и под видеозапись.
Такому собственнику лучше не назначать отдельное время приема, если только вы не уверены, что вопрос будет окончательно решен. Он начнет пользоваться такой привилегией.
Отказ записать жалобщика на личный прием можно обосновать длинной очередью посетителей. Но ваши действия могут оценить как необоснованный отказ в приеме собственника. Это нарушает Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденные постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416.
Встречаются случаи систематических неявок на прием, несмотря на предварительную запись. Подобные действия также должны квалифицироваться как злоупотребление правом.
Отдельную проблему создают собственники-дебоширы, которые, записавшись и придя на прием, устраивают провокации и ведут себя неадекватно.
В таких ситуациях самое важное – донести до собственника простую мысль, что его вопрос решается. А личный прием ограничен по времени и предназначен для всех собственников и пользователей помещений. Все свои недовольства собственник может изложить на бумаге, выбрать один приемный день и обсудить это с участием специалистов от УО. Чтобы дисциплинировать собственника, ведите прием в присутствии сотрудников УО и под видеозапись.
Такому собственнику лучше не назначать отдельное время приема, если только вы не уверены, что вопрос будет окончательно решен. Он начнет пользоваться такой привилегией.
Отказ записать жалобщика на личный прием можно обосновать длинной очередью посетителей. Но ваши действия могут оценить как необоснованный отказ в приеме собственника. Это нарушает Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденные постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416.
Требуют признать договор управления недействительным
УО взыскивает с собственника задолженность. А собственник ссылается на недействительность или незаключенность договора управления. Или, накопив большую задолженность, выходит с иском о недействительности договора управления. Так собственник желает избежать взыскания задолженности.
Докажите, что собственник злоупотребляет правом на защиту. Судебное решение ему нужно, чтобы не платить за ЖКУ. И суд откажет ему в защите. В таком случае действует знаменитый принцип эстоппель – абзац 4 пункта 2 и пункт 5 статьи 166 ГК. Он защищает добросовестную сторону по оспоримой сделке.
Сообщите суду, что собственник принимал исполнение по договору, обращался в АДС, сдавал показания ИПУ, возможно, частично оплачивал КУ. Такие действия именуются конклюдентными и могут спасти договор от оспаривания. Совершив такие действия, собственник подтвердил оспоримый договор. Даже если есть основание оспорить договор по мотиву противоречия закону, суд откажет собственнику в иске.
Докажите, что собственник злоупотребляет правом на защиту. Судебное решение ему нужно, чтобы не платить за ЖКУ. И суд откажет ему в защите. В таком случае действует знаменитый принцип эстоппель – абзац 4 пункта 2 и пункт 5 статьи 166 ГК. Он защищает добросовестную сторону по оспоримой сделке.
Сообщите суду, что собственник принимал исполнение по договору, обращался в АДС, сдавал показания ИПУ, возможно, частично оплачивал КУ. Такие действия именуются конклюдентными и могут спасти договор от оспаривания. Совершив такие действия, собственник подтвердил оспоримый договор. Даже если есть основание оспорить договор по мотиву противоречия закону, суд откажет собственнику в иске.
Шантажируют управленцев
Все чаще собственники помещений манипулируют нормами Закона о защите прав потребителей и Жилищного кодекса. Возможно, сами имеют юридическое образование или предварительно консультируются со специалистами. Жители убеждены – проверяющие и суды считают потребителя слабой стороной и поддержат его. В результате вам регулярно приходят претензии, в органы надзора – жалобы, а в суды – иски по вымышленным основаниям. Основная цель таких людей – не качество услуг или защита нарушенных прав, а получение материальной выгоды. Но возможно и обостренное чувство справедливости, зависть, обида, склонность к сутяжничеству.
Шантаж – это крайняя и опасная форма потребительского экстремизма. «Я не буду на вас жаловаться, настраивать других собственников, а вы освободите меня от оплаты ЖКУ» – так действует шантажист. До момента, когда он это озвучит, он активно жалуется на все подряд, провоцирует управляющего на скандалы и нарушения.
Пресечь шантаж сложно. Дело в том, что источник такого поведения –...
Шантаж – это крайняя и опасная форма потребительского экстремизма. «Я не буду на вас жаловаться, настраивать других собственников, а вы освободите меня от оплаты ЖКУ» – так действует шантажист. До момента, когда он это озвучит, он активно жалуется на все подряд, провоцирует управляющего на скандалы и нарушения.
Пресечь шантаж сложно. Дело в том, что источник такого поведения –...
