Какие риски есть в условии о праве сдавать недвижимое имущество в субаренду

Мария Комарова

ведущий эксперт Системы Юрист, кандидат юридических наук

Виктория Фролова

главный редактор Системы Юрист

Право арендатора сдать имущество в субаренду, а также распорядиться своими правами по договору — условие с низким риском для обеих сторон (п. 2 ст. 615 ГК, п. 18 информационного письма ВАС № 66). Однако если при формулировке допустить ошибки, это может привести к спорам между сторонами или с госорганами.

ПРИМЕР

Суд поддержал приостановление регистрации договора субаренды, потому что арендатор не получил согласие арендодателя

Стороны заключили договор субаренды земельного участка сельхозназначения. Согласие арендодателя получать не стали, потому что в договоре такого требования нет, и в общем случае закон согласия не требует (п. 5 ст. 22 ЗК). После обратились в Росреестр за регистрацией обременения.

Росреестр регистрацию приостановил из-за отсутствия согласия. Суд поддержал госорган. Стороны заключили основной договор аренды по упрощенной процедуре. Это ограничивает арендатора в праве заключать договор субаренды без согласия арендодателя. И хотя в основном договоре аренды требования получать согласия не было, его нужно оформить (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.04.2023 № Ф01-1313/2023 по делу № А43-28726/2022).

Чтобы распорядиться своими правами или имуществом, арендатору нужно согласие арендодателя. Он дает его добровольно. Заставить выдать согласие нельзя, в том числе в судебном порядке (п. 54 постановления Пленума Верховного суда от 23.06.2015 № 25).

Заключение договора субаренды без согласия суда расценивают как существенно нарушение, которое дает арендодателю право требовать досрочного расторжения основного договора аренды (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.06.2020 № Ф03-1671/2020 по делу № А73-19430/2019).

Арендатору выгодно, чтобы предварительное согласие включили в договор. Но арендодатель может ограничить его, например, требованием к сроку, площади и цели использования. Дополнительно можно обязать арендатора уведомлять о заключенных договорах. Отозвать договорное согласие как обычное не получиться. Придется менять договор. Это риск для арендодателя (п. 26 обзора судебной практики Верховного суда от 04.07.2018 № 2). В таблице – примеры формулировок для предварительного согласия в договоре.

Таблица 20. Анализ условия о предварительном согласии на заключение договора аренды

Арендодатель вправе запретить субаренду. Перед этим нужно проверить, не подпадает ли договор под случаи, когда субаренда возможно без согласия арендодателя в силу прямого указания закона. Ограничить такие права в договоре нельзя (п. 22 Обзора судебной практики Верховного суда от 16.02.2022 № 4). В договоре нужно проверить, чтобы запрет на субаренду был прямой, четкий и не допускал двоякого толкования. В таблице привели варианты выгодных формулировок для обеих сторон договора.

Таблица 21. Анализ условия о запрете субаренды

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды

В законе нет указаний, в какой форме, каким способом нужно получить согласие и нет пояснений, как арендодатель должен выдать согласие. Если ничего не указать в договоре, действуют общие правила, который называет статья 157.1 ГК. Поэтому рекомендуем включить условие о порядке согласования, чтобы потом не спорить и не выяснять в суде, какой срок выдачи согласия считать разумным. В таблице — спорные условия о возмещении убытков, которые использовали компании, и наши предложения по улучшению этих условий.

Таблица 22. Анализ условия о порядке получения согласия

Получить подробную информацию