Как нанять управляющего в ТСЖ
Гульназ Никитина
эксперт справочной системы «УМД», юрист в сфере ЖКХ со стажем более 10 лет,
мотивационный спикер
В качестве управляющего в жилищном объединении можно нанять как физическое, так и юридическое лицо. В первом случае будете работать с один исполнителем, во втором – с группой людей. У каждого варианта есть плюсы и минусы. Разберем оба варианта и в каждом рассмотрим, какие способы оформления взаимоотношений вам доступны.
Управляющий – физическое лицо
Плюс такого варианта в том, что вы сами выбираете исполнителя и можете проверить его профессиональные и коммуникабельные навыки. Из минусов – найти специалиста, который хорошо разбирается в разных аспектах управления МКД начиная от финансов, заканчивая инженерией - не просто.
Есть несколько вариантов оформления управляющего в ТСЖ:
- трудовые отношения;
- договор гражданско-правового характера – оказания услуг;
- договор с самозанятым.
Лицензия управляющему не требуется (определение Верховного суда от 04.09.2017 № 306-КГ17-11367).
Если выберете первые два варианта, то придется заложить затраты на покрытие налоговых и социальных отчислений. Последний вариант может не подойти управляющему – из-за его амбиций по пенсионным отчислениям или ограничению по сумме дохода самозанятого.
Для трудового договора предусмотрите описание должностных обязанностей, условия оплаты и иные гарантии, которые предусматривает Трудовой кодекс. Если выберете договор оказания услуг или взаимодействие с самозанятым, то включите условия об ответственности и возмещении ущерба, к которому могут привести действия исполнителя.
Используйте шаблоны документов системы УМД, чтобы оформить управляющего.
Должностная инструкция управляющего
Договор подряда с самозанятым физическим лицом
Договор возмездного оказания услуг с самозанятым
Договор ГПХ об оказании услуг с физическим лицом
Управляющий – юридическое лицо
При таком варианте вы нанимаете компанию, которая может представить вам полный спектр экспертных услуг. Вам не придется нанимать отдельных лиц для решения разноплановых задач. Однако в этом есть и минус – придется работать с сотрудниками исполнителя даже если вас не устраивает профессионализм или методы, которые используют такие люди.
В договоре с управляющим, который выступает от имени юридического лица также нужно прописать спектр задач, которые вы ему передаете. Чем подробней распишите, тем проще будет оценивать эффективность проделанной работы и решать вопрос об оплате услуг или штрафах, если работа была не качественной.
Как и в случае с наймом физического лица по гражданско-правовому договору, вы справе заложить право на предъявление претензии и взыскания ущерба, к которому привели некачественные услуги исполнителя в лице юридического лица. Для этого пропишите алгоритм оценки такого ущерба, сроки предъявления претензии и ее рассмотрения исполнителем, способа получения суммы ущерба.
Нанять управляющего вправе председатель правления как лицо, которое управляет ТСЖ. Если найм происходит в рамках трудового договора, то должность нужно закрепить в штатном расписании.
Чтобы заключить договор с юридическим лицом, предварительная подготовка не понадобится.